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2011-06-06(Mon)

車で移動、ホームセンターの魅力、低層の常緑植物

はじめて所有物件まで車で移動しました。

こんにちは、マルミーです。
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リフォーム中のお部屋。

たまには大家らしいこともしなければと思い、労働力を投入しに初めて車で物件に行きました。

自宅から最も遠い物件のため今までは電車しか使ったことがなかったのですが、たまにはカーナビのお世話になってみるかと思い立ち、愛車のリムジンのハンドルを握ったのでした。

ちなみに、以前この方この方を乗せて他の所有物件まで移動したことがあるのですが、お二人の総資産で愛車リモー(K自動車)が何台買えるだろう?と、不謹慎なことを考えたことがあります。



さて、車で移動したのにはいくつか理由がありまして、

・腰痛がまだ完治していない

・前回、大雨の中徒歩で往復し、帰りの電車がちょ~恥ずかしかった

・運びたい荷物が結構あった

等々。


前日の夜、Googleマップで検索した住所をメモリーカードにコピーしておいたので、当日はナビで目的地をセットするだけの楽チンオペレーション!

早朝の空いた国道を愛車リモー(K自動車)が軽快に走ります。

約1時間少々で最初の目的地「スーパービバホーム」に到着です。

その広大さに圧倒されつつも手際良く必要なものを買いそろえていく…、はずだったのですが、数々の資材に目移りして思わず長居をしてしまう。

ホームセンターはなぜこうも男心を引き付けるのか。

使う当てのない工具類を手にとってしげしげと眺めてしまう。

「何に使うか?」ではなく、「何ができるか?」が重要に思えてしまう。

危険な誘惑の多い場所です!



若干の資材調達と燃料補給(お茶とたばこ)の後、いざ物件へ。

とはいえ、根っからの手抜き大家なので大したことはできませんが、本日のメインテーマは植栽の伐採です。

約20年間ほとんど手入れされたことのない木々がジャングルのごとく生い茂っており、これを腰をいたわりつつも情け容赦なく切り刻みます。

入居希望者様が物件にお見えになり、最初に目にする物件の外観。

外壁の塗装などももちろんですが、マルミーは外構部の植栽も重要視しています。

その為色々と試行錯誤を繰り返していますが、現在は「低層の常緑植物」を基本に様々なパターンを試しています。



今の一押しは以前ブログでご紹介した「オタフクナンテン」です。

otaf2

劣悪な環境にも負けない強い植物で、冬場は葉の色が赤く変化して楽しめるところもお勧めです。



次にアイビー。

aibi2

こちらも強い植物で切っても切っても伸びてきます。

ただし、なかには犬や猫が中毒を起こす品種もあるので、ペット可の物件では注意が必要なことと、蔦(つた)が絡まると建物に悪影響を及ぼす場合があるので、植える場所も選びましょう。



そして今回、初チャレンジのジャスミンを植えてみました。(写真忘れたー)

ジャスミンも蔦(つた)が伸びる品種があるのでその辺は避けて選びましたが、今後どのような成長を見せてくれるのか楽しみです。



伐採作業に精根尽き果て後片付けも終わったころ、向かいの家のおっちゃんが声をかけてくれました。

「ずいぶんサッパリして綺麗になったねえ~」

笑顔で答え、汗を拭きつつ室内作業に取り掛かります。

こちらはサクサクと作業を終え、遅めの昼食をとりつつ帰宅の途についたのでした。

今週から大工さんが入る予定ですが…、さてさてどんなお部屋になるのでしょう?

仕上がりが楽しみです!




No pain No gain





物件調査で見かけた「今日の残念」

105

夜間の突撃だったので写真が不鮮明で申し訳ありません。
こちらの物件、なぜか道路面から約1メートルほど高く建ててあります。
むろん傾斜地ではありませんし、度々洪水が起きているエリアでもありません。
なのに何故か前面道路の境界線から1階通路まで急角度のスロープと段差があり、自転車すら置けない状況です。
写真には映っていませんが左端には階段があり、住人はそこを利用しているようでした。
完全なるデッドスペース。
床下に何か隠しているのか、はたまた設計士が趣味の世界を展開したのか理由は定かではありませんが、ここまで基礎を高く作る必要はないだろうに。
雪が積もったらスロープで滑って遊ぶのでしょうか?
それこそ危険だ。




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トヨタ・カローラレビン

ae86

「ハチロク」の愛称で親しまれた4代目カローラ。
マルミーの最初の愛車。
当時、社会人になりたての安月給ながら、背伸びをして新車を購入した。
今の車とは比べるべくもない性能だが、1600ccDOHCツインカム16バルブのエンジンは、グロス130psのカタログスペック以上にマルミーの心を熱くした。
乗っていて楽しく、想像以上に危険な車だったが、あの当時はどこへ行くにもこいつと一緒だったことを思い出す。
たまたま宿泊したペンションのオーナーが脱サラしたトヨタの設計者の方で、「あの車は設計ミスだった」と朝まで暖炉の前で語り明かしたことを今でも覚えている。
フロントヘビーな後輪駆動で、雨の日の交差点で何度スピンしたかわからないが、NA(自然吸気)特有の甲高い排気音は「その気にさせる」車だったのだ。
現在では「頭文字D」の影響でハチロクの愛称やパンダトレノが有名になっているが、当時は86(ハチロク)なんて型式では誰も呼ばなかったし、リトラクタブルライトのトレのより圧倒的にレビンの人気が高かった。
販売終了から20年以上経過している現在でも中古車市場で流通しているのだから、いかに「頭文字D」の影響が大きいか驚かされる。
アニメの影響はアメリカにも及んでいるそうで、かの地ではこの車体に無理矢理V8エンジンをぶち込むというから恐ろしい。
V8を積んだハチロクでガバッとアクセルを踏むなんて考えただけで恐ろしいし、それ以前にクラッチをつなぐ度にホイルスピンして真っ直ぐ走らないだろう。
何にせよ走る楽しさを教えてくれたこの車のことは今でも大好きなのだ。
余談だが、この車に初めて乗った人の大半はヘッドライトのスイッチがどこにあるかわからない。
2011-06-02(Thu)

ぶらぶら見学会と悲劇と駐車場

リフォームに対する価値観は多様ですね。


こんにちは、マルミーです。
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白ヤギさんにお声掛けいただき、プロのリフォームを見学させていただきました。

とはいえDIYに取り組もうというわけではなく、「プロがやるとこんなに凄いぜ!」な仕上がりを間近に見て、驚嘆の声を上げてきただけなんですが。

確かに素晴らしい出来栄えでした、、、そしてリフォーム費用も溜め息もの。(残念)


全体的な印象としてはメリハリのあるリフォームでした。

いや、リノベーションなのかな?

ガツンとコストを投入する箇所があれば、一方では旧来の設備を積極的に活用する、そんな感じでしょうか。

パッケージ化された料金体系は発注側に分かりやすく、ある程度は見積りの透明性を確保できるのでしょうが、マルミーの単価基準からするといかんせんお高く見えてしまったのも事実です。

たぶん…、田舎の物件で取り入れるのは難しいかと…。

バリューアップが家賃アップに繋がりにくいエリアもあるよな~、というのが率直な感想でした。

今のところマルミーの基本路線は、固定費と変動費を厳しく精査して利益が出やすい体質にすることなので、投下コストにはとことんまで拘りたいと思っています。



魔女の一撃

リフォーム見学の興奮も冷めやらぬ翌日の朝、自宅の玄関先にある「まゆみ」の木で事件は起こりました。

「まゆみ」の木の花にハチが集まっている→このままでは子供が刺されて危ない→枝を剪定せよ!と、奥さんから指令が下されました。

内心ビビりながらも二つ返事で枝切りハサミを手に作業に取り掛かります。(奥さんには良い印象を与えておかねば…)


自慢じゃないがマルミーはハチが大嫌いです。

あの独特の「羽音」がどーしようもなくダメなんです。

枝切りを始めるも蜂の羽音がするたびに中断してしまうので、作業は一向にはかどりません。

何度目かの中断ののち、前触れもなくそいつはやってきた。

今までのモノとは明らかに異なる重低音の羽音にマルミーの本能が危険を知らせる。


スズメバチ!!


思うより早く体が反応する。

バックステップから華麗に体をひねり脱兎のごとく逃げ出した。

いや、逃げ出すはずだった。

今思えばとても華麗とはいえない「不自然な体のひねり」が悲劇を招く元凶だったのでしょう。


狙いすました「魔女の一撃」がマルミーの腰に打ち下ろされる!


ヒザから崩れ落ちるマルミーの背に5月の柔らかい日差しが降り注ぐ。

そういえば去年も5月にやっちゃったんだよな~、ぎっくり腰。



その日は何があっても、、、槍が降っても、、、銀行に行かなければいけない日だった。

冷や汗ならぬ「あぶら汗」が出る取引だった。

多くは語るまい。


そして1週間寝込む。



No pain No gain





物件調査で見かけた「今日の残念」

それどころではなかったのでお休み!




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駐車場

マルミーはアパート以外に駐車場も経営しています。
いや、持っていると表現するのが正確かもしれません。
アパートは経営と呼ぶに相応しい恐ろしく手のかかる難物です。(マルミーにとっては、ですよ)
一方、駐車場は持っているのを忘れてしまうくらい手がかかりません。
最後に物件に行ったのはいつだったろう。
いやいや、なにも建造物がないんで物件と呼ぶのも変な感じがする。
最後に「あの場所」に行ったのはいつだったろう。
何より精神的な負担が軽いのが、駐車場が一番好きな理由です。
でも駐車場は利益率が低いので、税金や経費との戦いになります。
なので、この問題を克服することが現在のマルミーの研究テーマです。
現在の目標はネット(実質)利回りで6%以上。
あらゆる可能性を探りつつ、判断の基準となる「ものさし」を磨く日々。
2011-04-21(Thu)

物件見学と方向感覚

こじんまりとしたメンバーで物件見学に行ってまいりました。


こんにちは、マルミーです。
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白ヤギさんからのお誘いで物件見学に行ってきました。

場所は埼玉県某所のターミナル駅から徒歩19分。

午後のほんのりとした時刻に駅近くのファミレスで白ヤギさんと待ち合わせます。

☆さんの合流まで時間を調整しつつ、お互いの近況を報告し合います。

特に興味があったのが、くだんの裁判の一件でした。

しかしまあー、世の中にはとんでもない不届き者がいるんですねー。

計画的に策略をめぐらし絶妙のタイミングで行動を起こす確信犯には、こちらも鉄壁の防御で立ち向かわないと何もかも持って行かれてしまいます。

弱みや好意に付け込むその悪知恵を他に活かせないのですかねえ。



☆さんの到着時刻を考慮し、先発隊として白ヤギさんと二人で物件に向かいます。

しかし、迷いに迷う!

迷路のように入り組む住宅街の道を行ったり来たり。

○○公園の前をたぶん3回くらいは通ったか?

そうこうするうちに☆さんが駅に到着したので、現在位置のあたり(アバウト)に電話で誘導します。


やっとのことで物件を発見し一通り調査を行います。

スペックは、

平成築の木造2階

1R×8室で2室入居(6室空き)

前面6m道路

想定利回りは20%くらい


さて、次はこちらに向かって歩いているであろう☆さんと合流…、できません。

どこにいるの?

近くに大きな駐車場があるよ。

ああ、砂利の駐車場ね!

ううん、アスファルト。

どこ?それ?


3人の脚力をフルに投入して動き回り、ついに白ヤギさんが☆さんを発見す!

大きく手を振りながらこちらに歩いて来る☆さんは、無上の僥倖(ぎょうこう)に巡り会ったかのような表情をしていた。


ここで白ヤギさんがタイムリミット。(白ヤギさん、お疲れさまー)

☆さんと二人で再度物件を調査します。

問題は、やはり融資と予想される入居者の属性か?


帰り道の選択は☆さんの方向感覚に任せてみましたが、予想に反してほぼベストなチョイスで駅に到着。

今後は道に迷った時は☆さんの野生の勘に頼ることにしましょう。




No pain No gain





物件調査で見かけた「今日の残念」

fe4


画像は外観のみ。
残念過ぎて細部の写真を撮るのを忘れてしまった!
築4年の重量鉄骨造。
外壁(サイディング)のボードが隙間だらけで、無理やりパテ埋めしてある。おまけに色が合っていない。
ボードの切り口が斜めでガタガタ。
鉄骨の階段が錆びて脱落しかかり、L字の板を溶接して強引に補修。
階段の踏み面が水平じゃない。
階段の蹴込み板の角度がバラバラ、なかにはとんでもない角度が付いている部分もある。
見えない中身はどうなっているのか…、恐ろしくなりました。




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士郎 正宗(しろう まさむね)

漫画家、アニメ作家。
初めて見た作品は「ブラックマジックM-66」で、全身に電気が流れた。
あの時の衝撃は今も忘れない。
その後、ほとんどの作品をチェックしています。
代表作は、映画化・テレビアニメ化された「攻殻機動隊」でしょうか。
↓下は氏の作品でアップルシード、これもいい。

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2011-03-25(Fri)

敷引特約に対する重要な判決

「敷引特約は原則として有効」とする判決が下りました。


こんにちは、マルミーです。
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賃貸物件から退去する際、損傷の有無に関係なく一定額を差し引く賃貸借契約の特約、いわゆる「敷引き(しきびき)特約」について、最高裁は「敷引き特約は原則として有効」との判決を下しました。



~以下参照~

賃貸住宅の契約終了時に、貸し手が原状回復費用などとして敷金(保証金)から一定額を引き去る「敷引特約」が、消費者への過重な負担を禁じた消費者契約法に照らし無効かどうかが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第1小法廷(金築誠志裁判長)は24日、「敷引金が高額過ぎなければ有効」とする初判断を示した。借り手側敗訴が確定した。

-中略-

同小法廷は判決理由で、敷引金の額が契約書に明記されていれば「借り主の負担について合意ができている」と認定。引き去り額をあらかじめ決めておくことは、紛争防止のために不合理とはいえないと指摘し、敷引特約そのものが不当とはいえないとした。(3月25日 日本経済新聞Web刊より引用)

~ここまで~



「敷引き特約」は関西圏や福岡、京都などで慣習化している賃貸借契約の特約ですが、ここ関東では殆ど目にすることがありません。

実際、マルミーは敷引き特約を締結したことはありませんし、普段仲良くしている大家さんとの会話でも、この特約が話題になることはあまりありません。

ですが退去に伴うトラブルを防ぐ方法として有効なものであるならば活用したいと思い、最高裁の判決には注目していました。

そんな視点で「敷引き特約」に関する動向を、今後もウォッチしていきたいと思います。



今回の判決の主文を読んでみて、マルミーが注目しているのは以下のポイントです。


主文は最高裁判所のHPからダウンロードできます。


◎敷引き特約の有効性を認めた。

→居住用建物の賃貸借契約に付されたいわゆる敷引特約が消費者契約法10条により無効ということはできない。

→敷引金の額が契約書に明記されていれば「借り主の負担について合意ができている」と認定。引き去り額をあらかじめ決めておくことは、紛争防止のために不合理とはいえない。

→差し引いた金の使途などを問わずに特約を有効としている。



◎敷引き金が高額にならないよう一定の基準を示し抑制した。

→借り手は情報量や交渉力で貸し手に劣ることから「敷引金が高額過ぎれば消費者契約法に照らして無効となる」との判断基準を提示した。

→「敷引金は家賃の2倍から3.5倍にとどまり、高過ぎるとはいえない」と判断した。



◎最高裁として敷引き契約についての基本的な考え方を示した。

→居住用建物の賃貸借契約に付されたいわゆる敷引特約は,敷引金の額が高額に過ぎるものである場合には,賃料が相場に比して大幅に低額であるなど特段の事情のない限り,消費者契約法10条により無効となる。



さて、この判決文を皆さんはどうとらえますか?

マルミーの所見(あくまで一個人としての考えですからね!)としては、


・敷引き金額が原状回復費用を上回った場合に胸が痛むか?

・敷引き特約が退去に伴う敷金返還トラブルを防ぐ手段となりうるか?

・入居希望者さんは敷引き特約物件を避けるようになるのか?

・更新料に対する最高裁判決への影響はある?


今後も関連する裁判の行方には注目したいです。



蛇足ですが、敷金返還ビジネスは今後どうなるのか?

消費者契約法10条により敷引特約を無効として、敷引き金の返還をビジネスとしていた士業の方々。

次なるスキームは返還した敷引き金の……。



No pain No gain





物件調査で見かけた「今日の残念」
soto

このベランダのブロックの上に洗濯機を置くようです。
まあ、いわゆる「洗濯機外置き」ですね!
画面上部から左に上水道の黒い配管が伸びています。
これ自体はよく見かけますが、注目してほしいのは画面右側に写っている塩ビのパイプです。
洗濯排水はこの塩ビ管を通って9世帯分が一か所にまとめられた後、本下水に……は排出されず、雨水として流されていました。
ブログネタとしては面白いのでしょうが、これはまずいでしょ?



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スカイラインGT-R
GT-R

スカイラインとしては10代目になるR34型。
この春から高校の自動車科に通う息子に一番欲しい車を尋ねたところ、BNR-R34 V・spec II Nur(ニュル)と答えた。
分かる人にしか分からない(当たり前?)呪文のような車名ですが、クルマ好きなら一度は乗ってみたいと思う車種です。
価格は…、不動産に例えると中古の区分マンションが楽に買えるくらいの値段です。
趣味は良いと思うよ!でもね現実も見つめなきゃ!
(写真は限定色のミレニアムジェイド)
2011-02-02(Wed)

良い物件、残念な物件、残念な営業さん

現地調査では様々な物件といろんな人に出会えます。


こんにちは、マルミーです。
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最近、ちょっとした時間を見つけて物件見学に行っているのですが…、

見ると聞くとは大違い!

現地調査と情報ソースの重要性を再認識しました。



*yukiさん物件見学*

初めて乗る路線に初めて降りる駅。

初物尽くしの見学でしたが、とても良い物を見させていただきました。

数字も素晴らしいのですが、何よりも物件の状態が素晴らしかった!

こんな状態で売りに出てるなんて、、、外側はまんまOK!

パッと見で随所に手が加えられているのが分かる。

それも、いかにも入居促進のために管理会社が提案しそうな所に金が掛かってる印象でした。

これでお部屋が空いてるって、、、どんだけ手を抜いた客付けをしてたんだろう。

利益をたっぷり乗っけた見積もりで設備投資させて稼ぎ、家賃下げて大家の財務状況を悪化させたんじゃ、賃貸経営パートナーとしての管理会社の企業努力が感じられないなあ。

でも、これを購入したyukiさんは素晴らしい。

確かに利回りも良いのですが、数字に表れない物件のポテンシャルが高いんですよねえー。

これにyukiさんの大家力が加われば鬼に金棒だろって感じました。

現地を調査して見えてくるもの…、やはり重要ですよね。



*残念な物件*


一方…、

2軒ほど売り物件を見学してきたのですが、、、残念な物件でした。

なーんもやってない、、、それも悲しいくらいに。

ポストからは広告やチラシが溢れ、共用廊下にはホコリが積もり、3点ユニットバスはカビ・カビ・カビ。

おーい、物件が泣いてるぞー。

お金を運んでくれるコウノトリさんなんだから、良い状態に保ってあげようよ。

部屋の壁には穴が空いたままだし、CFは継ぎ目がめくれ上がって歩くと引っ掛かる。

おまけに怪しい境界線。

お金に羽が生えて、どんどん飛んで行ってしまいそうな予感がします。


これらのネガティブな要因を織り込んだ価格で指値が通ればいいのですが、往々にしてこの手の売主さんは価格交渉に応じてくれない場合が多い。

でも指値したんで通ってくれたら嬉しい。

売主さんからのお返事を期待せずに待ちましょう。



*残念な営業さん*


見学に行った2物件を紹介してくれた営業さん、、、残念な営業さんでした。

マ「この部屋、いくらだったら貸せるでしょうねー。」

資料をパラパラして物件概要書の走り書きを見る。

営「×万円です。」

マ「はっ?」

(ありえん、高過ぎだろ)

マ「この周辺の相場は思ったより高いんですね。」

営「ええ、事前にネットで調べましたが×万円でした。」


で、その後もいろいろ会話したのですが、、、驚きの発言が出るわ出るわ。

・境界杭?(何を意味している言葉か分かっていなさそう)

・売却理由?、財務整理だと思いますよ。(知らんのか)

・受水槽?、加圧ポンプ?(何を意味している言葉か完全に分かっていない)

・なぜガス会社を気にするんですか?(何を言っている、お前)

・ご質問の件、やっぱりレントロールが間違ってました。(致命的だろ)

・不動産関係のセミナーには行ったことないですね。ってかセミナー行ったことありませんから。(勉強しろよ)

・本?、不動産の本は殆ど読んだことないです。(だから勉強しろって)

・あっ、でも「金持ち父さん貧乏父さん」を読んで転職したんですよ、1月に。(それって今年の?)

・37歳、子供一人。(家族持ちかい!)

・自分で言うのもなんですが、営業力には自信があるんですよ!(おいおい…)


とんでもない人にとんでもない情報を掴まされ、貴重な時間を棒に振ってしまった情けないお話でした。

情報ソースは重要でっす!



No pain No gain





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kabi

カビ。
もっとひどい部屋もあったけど、これはまだ良いほう。
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