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2009-05-02(Sat)

新築ワンルームのビジネスモデル

投資用新築ワンルームマンションの事業計画書の作成に取り組んでいますが、作業が進むにつれて実態が明らかになってきました。

こんにちは、マルミーです。
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自らの経験のため、知り合いから相談された区分所有物件の事業計画書を作成しているのですが、投資用新築ワンルームマンションというビジネスモデルは「投資」とは言えない気がしてきました。

現在作成している事業計画書はそれほど厳密なものではなく、投資として儲かるものなのか?どのタイミングで利益を確定するのが最も効果的かが、おおよそ判断できるレベルでしか作成していません。

ですので、ブログを読んでいただいている皆さんからすれば低レベルの事業計画ですが、それでも結構苦労しています。

事業計画書を作成するにあたり、まず収入を確定しました。

購入後、最初の5年間は家賃保証が付いているので収入は一定ですが、6年目以降は近隣の同じような物件の家賃相場を参考に、家賃下落率を年3%とし空室率を15%としました。

次に経費としては、固定資産税/都市計画税や不動産取得税に加えて、管理費と修繕積立金、そして入退去等に伴う修繕費を家賃の5%としました。

それに支払利息分を加えて支出を合計します。

減価償却費は建物を旧定額、その他を旧定率とし減価償却費の合計を求めました。

収入から支出合計と減価償却費合計を引いた値を利益とし、年度ごとの推移を見てみると…。

このビジネスモデルの特徴がハッキリと表れていました。

つづく
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