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2009-03-24(Tue)

非公開の物件情報です

非公開の物件情報です

こんにちは、マルミーです。


過去に何度か物件情報を頂いている不動産仲介業者さんから、
非公開の物件情報が入りました。

概要をちょこっとだけ!

埼玉県某所
駅徒歩13分
平成3年築鉄骨造2階建て
ワンルーム11戸
現況2室空室
満室利回り14%強

です。

某S銀行(誰にでも貸してくれる銀行さんですネ)の積算評価額
以下の価格で売りに出ています。

いろいろ調べてみます、、、調べました。

マルミーの計算でも積算評価額以下の売値でした。
自己資金2割、金利3%、15年返済、空室率20%でシミュレー
ションしてみると、収支は余裕でプラスになりますし、キャッシュ
フローもそこそこ厚めです。

念のため金利4%でもシミュレーションしてみましたが、ぎりぎり
プラスになるので、出口戦略を間違わなければマイナスの
キャッシュフロー無しで売り抜けられるかもしれません。

近隣の状況も調べてみました。

物件の最寄り駅付近のエリアは低層の住宅地なので、高層の
マンションは駅前に少ししかありませんが、大学の学生需要を
見込んだ同タイプのワンルームアパートは結構あります。

レントロールを見ると賃料は少々高めかなあ~、という気がしま
すが、相場の賃料で計算しても利回りは14%を越えています。

現在の入居者さんの属性などは全く分かりませんが、殆どが
大学生さんだと思います。
なんせキャンパスの真横に建ってますから…。
これだけ大学に近いと学生さん向けに客付け活動の範囲を絞り
込めますが、入学/進級時期を逃すと1年間空室なんてことにな
りそうで怖いですね。

前の購入希望者さんは支店でOKだった融資が本店で却下され、
泣く泣く諦めたと不動産仲介業者さんから聞きました。
やっぱりどこの金融機関も厳しいですね。
ちなみに支店OKの融資を本店で却下したのは、誰にでも貸して
くれるS銀行さんではありません。

今週末、時間があったら物件調査に行ってこようかなあ~。
でも、本当に「お宝物件」だったら早々に売り止めになりそうだし…、
行くだけ無駄かなあ。

こんな時、なかなか自由な時間を作れないサラリーマンは辛いですね!
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