--------(--)

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
2010-12-13(Mon)

賃料相場

ここ最近、買い付け玉砕続きのマルミーです。(涙


こんにちは、マルミーです。
まずはポチっと⇒人気ブログランキングへ



収益物件購入時の重要な判断指標の一つに「表面利回り」があります。

これは想定される家賃収入を物件価格で割った値で、高ければ高いほど投資金額の回収が早くなります。(理論上は、、、)

投資家さんの会話によく出てくる「利回り20%物件!」とは、この表面利回りの値が20%の物件のことであり、僅か5年で投資金額を回収できてしまう素晴らしい物件なのです。(釈迦に説法でした。)

物件を検討する際、売主さんから提供して頂く情報の一つであるレントロールに、この賃料収入が書かれていますが、希望的観測に基づく賃料設定に思わず笑ってしまうことがあります。


この家賃設定はありえんだろ?


さて、この家賃相場、、、皆さんはどのように調査されていますか?

先日、かっさんのブログに面白い記事が載っていました。




地域の賃料水準の確認調査(その1)

地域の賃料水準の確認調査(その2)



詳しくはかっさんのブログで確認して頂きたいのですが、それぞれの立場により想定賃料にバイアスがかかるってところが面白かったですね。

この記事の中でかっさんが部屋の賃料を平米単価で調査していることを知り、さらにひと工夫することで面白い数値が見られることを、先日買い付けに玉砕した物件を例に題材として取り上げます。



*設定家賃の分布*


今回は募集賃料と部屋の広さのみに着目してデータを整理して、その傾向を読み取ってみたいと思います。

元になる素データの収集はかっさんがブログで紹介しているまんま、ホームズやアットホームなどの賃貸情報を取り扱うサイトから、購入物件と同じタイプの物件の情報を集めます。


集めたデータをExcelに入力してX軸を部屋の広さ、Y軸を募集賃料として散布図を作成してみます。


mennse

お見事!綺麗な「正の相関」が確認できました!(パチパチ)

このエリアでは「部屋が広くなれば家賃が高くなる」の関係が成立する可能性が高そうです。

今回、玉砕した物件は20平米のワンルームでしたので、平均値の57,800円が想定家賃となります。



*層別*


では、このエリアのライバル物件の家賃相場はどうなっているのでしょう?

そこで他の20平米の部屋とそれに近い広さの部屋を比較してみます。


soube

これを見ると19平米~26平米の部屋の多くが6万円を中心とした前後5,000円の範囲に集中しているのが分かります。

賃料と部屋の広さという単一的な視点ではありますが、19平米~26平米の部屋がライバルとなりうるわけで、広めのお部屋に対抗できる魅力が物件に求められるといえるかもしれません。

別の視点でとらえれば、この近隣では19平米~26平米の範囲内では部屋の大きさが大きなアドバンテージとはならないともいえそうです。

広めのお部屋を持つ物件を狙う時、購入時の価格交渉の材料として他の狭めの物件を引き合いに出すことも出来そうで、これは次の物件を探す際に有効な情報となりそうですね。

また、18平米以下の狭いお部屋の家賃が極端に安く設定されており、18平米と19平米の間には入居者さんにとって心理的に大きな隔たりがあるといえます。

次の物件を探す時には注意しなきゃ!



*標準偏差*


最後に偏差を見てみましょう。

標準偏差とは統計的な対象となる値が、その平均値からどれだけ広い範囲に分布しているかを表すもので、データのバラツキの度合いを示すものです。


hensa

折れ線グラフが広さに対する賃料の平均値で、マーカーから上下に伸びる線がそれぞれの広さにおける賃料のバラツキを表しています。

例をあげると、20平米の部屋の平均賃料は57,800円で、バラツキは55,000円~61,000円の6,000円の範囲である、となります。

一方、22平米の部屋の平均賃料は62,500円で、バラツキは57,800円~67,500円の9,700円の範囲となり、22平米の方が分布の幅が広い(バラツキが大きい)といえます。

これは利回りを計算する際の想定賃料の下限値に利用することができ、予めリスクを織り込んでおくのに役立ちます。

購入後、何世帯か入退去があって家賃がここまで下がったとして…、う~ん、なんとかなんべー、こんな感じでしょうか。(笑


今回は募集賃料と部屋の広さのみに着目してデータを整理しましたが、違った視点で分析すると面白い結果が得られるかもしれません。

Excelとかバリバリ使える方ならもっと凄いんでしょうが、マルミーが知っている関数は片手で数えられるほどしかないうえ、色の才能もないのでグラフも貧弱で申し訳ありませんでした。



それより何より、、、物件買えなきゃ話にならんべ~?

だべな~!




No pain No gain




小山昇の“実践”銀行交渉術 無担保で16億円借りた


まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意


『30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法』-フリーターから年収1500万まで駆け上がった「峯島式study」のヒミツ


満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略



kodab1


kodab2

スポンサーサイト

コメントの投稿

管理者にだけ表示を許可する

コメント

No title

本当におっしゃるとおり、販売図面にある空室の想定賃料ってあてにならないですよねー^^;

なるほど~

一手間かけることで
いろんなことが見えてくるんですねぇ~。
とても参考になります!

Re: エビちゃん

エビちゃん

> 本当におっしゃるとおり、販売図面にある空室の想定賃料ってあてにならないですよねー^^;

1割・2割増は当たり前ー、な世界ですよね。
それを真に受けて墓穴を掘るのは購入側なので、慎重に調査しないといけません。

「グローバルオーナーズ」入手しなくては!

Re: なるほど~

Oz...さん

> 一手間かけることで
> いろんなことが見えてくるんですねぇ~。
> とても参考になります!

初歩的な分析でお恥ずかしいです。
もっと色々なデータが入手できるといいんですが、何かご存知でしたら教えてください!
ランキング
・もしお役に立ちましたら、  ポチっ とお願いします。
人気ブログランキングへ にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
マルミーからのメッセージ!
FC2カウンター
最近の記事+総記事数
全タイトルを表示
最新のコメントと記事
カテゴリ
月別アーカイブ
検索フォーム
サーチボックス
お気に入り
名言集(個人的嗜好)
プロフィール
  • Author:マルミー
  • マルミーへのご連絡は
    gon_akeあっとまーくyahoo.co.jp
    まで。
つぶやき
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QRコード
RSSリンクの表示
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。