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2010-05-13(Thu)

中期経営計画とフランチャイズ制の導入 その2

レオパレスの業績悪化が賃貸市場にどんな影響を及ぼすのか考え中です。


こんにちは、マルミーです。
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前回は「借上賃料の適正化」が既存レオパレス物件のオーナーと、地域賃貸市場に与える影響について考えてみました。



さて、今回はもう一つのポイントです。



「販売コスト削減」


パートナーズ展開による固定費の削減策として、既存の直営店を減らして、新チャネルのレオパレス・パートナーズを増やしていくようです。

何のことかといえば、レオパレス・パートナーズというフランチャイズを展開し、直営店を減らすことと社員をフランチャイズ加盟店として独立させ、固定費・人件費・販売管理費を大幅に削減しようという、会社にとっては非常に都合の良い策です。

おそらく近日中に(もしかしたらもう既に)レオパレス社内では、中期計画に基づく事業管理体制の強化策として、大幅な人事異動とフランチャイズ加盟店への独立支援制度が、事業構造改革本部の肝いりで実施されるのではないかと予想します。

マルミーが知っているレオパレスの営業さんも独立させられちゃうんでしょうか、、、心配です。


このフランチャイズ店の経営者は、かなり厳しい立場に置かれるでしょうね。

ある程度の独立起業資金は支援制度で補てんされるでしょうが、扱う物件が家賃の下がりきった地方のワンルームでは、泣くに泣けない状況に追い込まれそうです。



さて、簡単にマルミーの所感をまとめてみると、


・レオパレス物件の多いエリアでは、今まで以上の家賃下落相場となる可能性がある。

・シングル向けの物件が市場に溢れ、低価格/高利回りの物件を求めた新規投資家がどっとなだれ込むかも?

・FC加盟店として独立した元社員は、なりふり構わぬ営業をせざるを得ないため、地場の客付け業者も顧客争奪合戦に巻き込まれてしまいそう。

・継続的/安定的に入居者を獲得する術を持つ大家は、そのエリアで一人勝ちできる可能性があり、高利回り/高収益物件を増やせるかもしれない。

・設定賃料が相場より高く入居率が低い物件、または設定賃料が相場より低く入居率も低い物件を対象に、一括借上げの保証賃料を強引に引き下げることで反発したオーナーから契約を解除されても、レオパレスにとって痛くもかゆくもない。(むしろ企業体質がスリム化できる)

・いまだ潤沢な保有資産を有するレオパレスは、今回の空室損失引当金の計上と、フランチャイズ展開による販管費削減の恩恵で、極端に空室率が悪化しない限り黒字転換する可能性が高い。

といったところです。(あくまで私見です)


レオパ物件のオーナーの方で、マルミーのブログにご訪問いただける方は殆ど居ないと思いますが、もしマルミーがレオパ物件のオーナーだったらどうするか?を、最後に考えてみました。

今回の発表を受け「どーなるんだ!」と怒鳴り込む→保証賃料を引き下げるなら訴えるとクレーマーを演じる→訴訟をちらせかつつ有利な条件で一括借上契約を解除する→速攻で物件を売却する→そのお金で底値のレオパレス株を購入する、なんてどうでしょう。(投資はあくまで自己責任でお願いします)


どこぞのファンドのようにレオパレス株を買っておきますか…、


No pain No gain

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コメント

No title

面白いですね、特に最後の部分が。

今朝、マルミーさんのメールで起きました。
すわさんは多分まだ寝てるよ笑

No title

面白い着眼点です。

ニュースを表面上で捕らえると、レオパ厳しい?と考えていましたが、逆も考えられるんですね^^

No title

マルミーさんのメールをもらった時は
もちろん夢の中でしたよ^^
でもレオ様の「相場荒らし」には要注意
ですね!

No title

最近、レオパレスでアパートをたてる人に融資がおりにくいようです。

川越でも何件かポシャっています。

No title

素晴らしい考察ですね!!
参考にさせていただきます^^
それと、3歳の柴犬はけっきょくご入居されたのでしょうか?

No title

O宮宮殿では楽しい話、ありがとうございました。
決まればすごく近くなるんですけどね~!!^^
レオの営業はいい噂、聞かないですけど
今になってそのツケがきてるんでしょうね!

Re: ☆さん

☆さん

> 面白いですね、特に最後の部分が。

転んでもただで起き上がりたくない。
というか、どうせ裏切られるなら、それを逆手にとってはどうかと…。
一緒に沈んじゃうかも知れませんが。

> 今朝、マルミーさんのメールで起きました。
> すわさんは多分まだ寝てるよ笑

寝てましたね!(笑

これからは早朝メールを欠かさずに送りたいと思います。

Re: ゴンさん

ゴンさん

> 面白い着眼点です。

何でしょうか…、思ったより好評で驚いています。

> ニュースを表面上で捕らえると、レオパ厳しい?と考えていましたが、逆も考えられるんですね^^

単なる思いつきなので、何もお返しできません。
せめてレオパの「端株」でも差し上げられればいいのですが…。

Re: スワちゃん

スワちゃん

> マルミーさんのメールをもらった時は
> もちろん夢の中でしたよ^^

そのようでした。
睡眠をお邪魔してしまい申し訳ありません。

> でもレオ様の「相場荒らし」には要注意
> ですね!

まだ物騒なうわさは聞いていませんが、、、
いつ頃から始まるでしょうね。
正面切って戦うと体力勝負になりそうです。

Re: 健ちゃん

健ちゃん

> 最近、レオパレスでアパートをたてる人に融資がおりにくいようです。
>
> 川越でも何件かポシャっています。

そーなんだあ。
金融機関も注意してるってことですねー。

今度、カレー食べに行こうネ~!

Re: エビちゃん

エビちゃん

> 素晴らしい考察ですね!!
> 参考にさせていただきます^^

エビちゃんに褒められちゃった!
でも、ただの妄想ですよー。

> それと、3歳の柴犬はけっきょくご入居されたのでしょうか?

入居したはず、、、なんですが確認してません。
それとなく様子を伺ってみます。
吠えない子ならいいんだけどなあ~。

Re: MaruGooseさん

MaruGooseさん

> O宮宮殿では楽しい話、ありがとうございました。

何の手伝いもせず、、、お邪魔でしたよね。

> 決まればすごく近くなるんですけどね~!!^^

順調に進むといいですね。
指値合戦ならお手伝いできます。(笑

> レオの営業はいい噂、聞かないですけど
> 今になってそのツケがきてるんでしょうね!

レオ○も大○建○も、きわどい営業をしてるようです。
社員の入れ替わりも激しいですしね。
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