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2010-05-12(Wed)

中期経営計画とフランチャイズ制の導入 その1

レオパレスの業績悪化は賃貸市場にどんな影響を及ぼすのでしょう。


こんにちは、マルミーです。
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レオパレス21の業績が急激に悪化、業績予想を大幅に下方修正しています。


レオパレス21:急激な業績悪化受け事業構造改革実施、10年3月期の純損益790億円の赤字に下方修正

レオパレス21(東1:8848)は7日、2010年3月期の純損益予想を従来予想351億円の赤字から790億円の赤字に下方修正した。前期は91億円の黒字。当期の急激な業績悪化を受け、2010年4月から2013年3月の3ヵ年経営計画を策定し、これに沿った抜本的な事業構造改革の実施にともない、特別損失を計上するため。

Livedoorニュースより引用


今回、赤字幅がここまで膨らんだのは、構造改革の実施に伴う特別損失を計上したためで、建築請負業の利益を賃貸事業が食い潰す、いわゆる「逆ザヤ」状態が極端に悪化したためではないようです。

レオパレス21の動向に関しては折にふれブログで記事にしているように、継続的にウォッチしてきたマルミーには、今回下方修正された赤字額の数字的なインパクトより、その発表の陰で動き出した「二つの出来事」に興味を惹かれます。


その二つとは、「中期計画の策定」と「フランチャイズ制の導入」です。


賃貸事業を主軸に「中期経営計画」策定、レオパレス21

レオパレス21は、2011年3月期を初年度とする3カ年の中期経営計画を策定した。長期化するデフレ環境の中、安定した経営基盤の強化を最優先に据え、事業戦略の抜本的な見直し、賃貸、請負の主力2事業の再構築に取り組む。


レオパレスがフランチャイズ導入、初年度150店舗展開へ

レオパレスは4月2日から、フランチャイズを導入する。FCネットワークの名称は「レオパレス・パートナーズ」(加盟店制度)。既存の直営店とのエリア分けを進めながら、初年度150店舗へ拡大を目指す。

FC募集にあたっては、主に業務提携を結んでいる業者の中から加盟を募るほか、社員独立制度の導入に伴い独立開業による加盟も見込んでいる。


いずれもasahi.comのニュースより引用。



気になるキーワードをピックアップして、マルミーの個人的な感想を書いてみたいと思います。



「借上賃料の適正化」


中期経営計画によると、賃料固定期間10年経過物件(対象39,300戸)→相場賃料を踏まえた調整、とあります。

で、この戦略をサポートするのが「賃貸ALMシステム」で、このシステムの稼働により個別物件の入居率を通じた市場動向の迅速かつ精微な把握や適正な借上賃料水準の設定を行い、賃料事業収支の改善を図るそうです。

要するに保証賃料を見直して賃貸事業の赤字を削減するということです。


このシステムの役割は最適賃料の設定で、一括借上賃料の削減と市場動向に合わせた募集賃料の戦略的調整を行う謎のシステムであり、マルミーに言わせれば単なるスケープゴートではないかと思います。

既存の一括借上げはガンガン下げ、新規の借上げも大した利回りにならず、、、。

全ては神ならぬ「賃貸ALMシステム」が導き出した最適賃料なのです、って言い訳するんでしょうか。

現在、一括借上契約を結んでいるオーナーは堪りませんね!

なぜなら収入である保証賃料が下がっても借り入れの返済は変わらないのですから。


そして賃料見直しのターゲットはズバリ地方物件でしょうから、都市部以外のエリアでは今まで以上の賃料下落の嵐に見舞われる可能性が高いですね。

レオパ物件の設定家賃が下がる→周辺相場が下がる→経営困難に陥る大家が増える→物件が大量に市場に出回る、、、こんな流れでしょうか。

少数の既存オーナーがレオパレス相手に訴訟を起こすことも考えられますが、過去の判例からも保証賃料の値下げは契約違反とはならないでしょうね。

ちゃんとレオパレスの契約約款にもそのことは謳ってありましたし、司法は地主などの資産家には冷たいものです。


もう一つのポイントは次回に続きます。(あくまで個人的感想ですのであしからず)


No pain No gain

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