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2010-02-11(Thu)

どうなるのか? 家賃相場への影響は?

低空飛行を続けるレオ様、業績がますます厳しくなっています。


こんにちは、マルミーです。
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苦しい戦いが続く地方の賃貸経営現場について、先日のブログ記事で取り上げました。


こちらの記事→ 低空飛行を続ける地方の賃貸市場



地方都市の1Rや1Kなどのシングルタイプでは、相変わらず家賃相場の下落が続いていますが、レオ様の入居者獲得策が要因の一つとなっていると、客付け担当さんがぼやいていました。

地方都市への人口流入の鈍化や、製造業の派遣切りなどの影響で大量の空室を抱えたレオ様が、無謀とも思えるプランを打ち出して、入居の確保に動いています。

敷金/礼金/仲介手数料ゼロや賃料半額/違約金免除、さらに学割プランや宿泊券プレゼントまで、これでもかと言わんばかりのキャンペーンを展開して、地方の賃貸市場に多大な影響を与えています。


これできちんと事業が回っているならぐうの音も出ませんが、前回調べた第2四半期決算短信では、かなり厳しい数値となっていました。

先日、第3四半期決算短信が発表されましたので、前回のデータと比較してみたいと思います。



平成22年3月期 第2四半期/第3四半期決算短信よりそれぞれ抜粋。

売上高
第2四半期 310390(百万)
第3四半期 434409(百万)

営業利益
第2四半期 -6872(百万)
第3四半期 -22034(百万)

経常利益
第2四半期 -11850(百万)
第3四半期 -26259(百万)

損失が膨らんでますね、厳しいです。


セグメント別に見てみると、

営業損失
第2四半期 -4956(百万)
第3四半期 -19316(百万)

建築請負事業
第2四半期 16414(百万)
第3四半期 17284(百万)

賃貸事業営業
第2四半期 -17846(百万)
第3四半期 -30321(百万)

前回同様、建築の利益を賃貸が食い潰す構造です。

家賃保証の逆ザヤが、ますます広がっているのでしょう。


入居状況です。

入居率
第2四半期 82.5%
第3四半期 81.9%

あれだけのキャンペーンを展開しているにもかかわらず、入居率は低下しています。(当然、タイムラグはあるでしょうが)



第3四半期決算短信によると、「前年度後半の急激な景気後退以降、法人契約を中心に想定外の大量退室が発生し、入居率の回復遅れが続いている」とありますが、賃料が見込めた法人の解約が相次ぎ、賃貸事業がかなり経営を圧迫しているのでしょう。

数字で見ても、空室損失引当金繰入額93億円、営業損失303億円、そして店舗数は前期末比98店舗減少の193店舗になっています。



今すぐ飛んでしまうような状況ではないと思いますが、今後どうやって立て直すのでしょうか?

受注残高も減少していることから、建築請負業での業績回復は見込めないと思います。

さらに、あれだけの値引きキャンペーンを展開すると、入居率の増加は家賃保証の逆ザヤを大きくしてしまうと思います。


もちろん、家賃の保証額は定期的(2年毎だったかな?)に見直すことが、約款に謳われているでしょうが、オーナーの同意を得るのは難しいでしょうね。

業績の回復には家賃の保証額を一気に引き下げるか、思い切って家賃保証契約を破棄するしかないのでは?

当然、オーナーは猛反発するでしょうし、あちこちで訴訟騒ぎに発展しそうですが、「つぶれたら保証できませんから」って開き直られたら、認めるしかないのかもしれません。

そうなるとレオ様の庇護を失った地主系大家さんが大量に市場に放たれ、今の家賃相場も一気に崩壊してしまうかもしれませんね。


レオ様営業さんの「うちは上場企業ですから、家賃保証の途中解約なんかしません」という言葉が思い出されます。


No pain No gain

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No title

確かにレオさんはうちの物件の近くでも家賃を大きく下げています。
50%OFFでワンルームが2.5万で借りられるんですよ!
ありえません。
そんな家賃とは戦えないオーナーのうちの一人です(涙

Re: ☆さん

☆さん

> 確かにレオさんはうちの物件の近くでも家賃を大きく下げています。
> 50%OFFでワンルームが2.5万で借りられるんですよ!
> ありえません。

ありえませんよネー。
マルミーの近所では、うちの物件より駅近のレオ様物件が、敷礼ゼロで3.6万の家賃です。
まだ築5年のピカピカなのに、、、。

> そんな家賃とは戦えないオーナーのうちの一人です(涙

レッドオーシャンなマーケットです。(泣)
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