--------(--)

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
2009-08-28(Fri)

検討開始から玉砕までの最短記録を作ってしまいました

決して褒められる記録ではないのですが、検討開始から玉砕までの最短記録を作ってしまいました。


こんにちは、マルミーです。
まずはポチっと⇒人気ブログランキングへ


ネットで拾った物件情報。

専任媒介なので、情報はそれほど広範囲には拡散していない。

最寄駅から、徒歩7分。

駅の力は、、、弱い!トホホです。

しかし、このエリアはマルミーにとって地の利があり、管理/客付けをお願いできそうな会社さんを知っています。

買い付けが通ったら、管理会社さんに電話して管理/客付けをお願いできるか尋ねみよう!



眠い目を擦りつつ、相場の家賃で収支を引き直し、事業計画を考えます。

積算価額は出ています。が、この販売価格のままじゃ面白くありません。

今のマルミーの購入テーマは「この物件で、あと何年稼げるか?」です。


それにしても情報が少ないです。

見えない数値をある程度想定した上で、金融機関の融資担当者さんから指定された、ストレステストを掛けてみます。

物件概要書によると、満室時の想定利回りは11%ちょっとですが、このままでは残念ながらアウトです。


希望購入価格(いい言葉です!)を段階的に引き下げて行きます。

ラインがクロスするポイント、これなら想定される「歓迎できない」状況でもデフォルトしません。


更に希望購入価格(ほんと、いい言葉です!)を下げ、納得できる線を見極めます。

シミュレーション結果をブレさせる最も大きな要因は、この物件に於いてはメンテナンス状況となりそうです。

詳細資料の送付と、最短でのアポイントを依頼するメールを業者さんに送ったのが、名刺お披露目会に参加した後で、日付が変わった時刻でした。


同日の昼過ぎ、携帯電話にその不動産会社さんから着信があり、会社終了後に詳細な資料を拝見するため伺うことになりました。

今のところ、マルミーが1番手とのことでした。


初めての不動産会社さんでしたので、名刺交換後にマルミーの属性を一通りお話しし、物件の詳細情報をお聞きしました。

頂いた情報を元にマルミーが弾き出した「正義の指値」を伝えると、一笑に付されてしまいました。



買い付けも何もありません。



1歩踏み出す前に、、、玉砕です。



最初に物件情報に触れてから、時間にして約18時間の最短記録を作ってしまいました。



今回の件、販売価格が売主様の残債を元に積み上げられていました。

「借金がこれだけ残ってるから、この価格で買ってほしい!」的な理論ですか。


おまけにオーナーチェンジでした。

どこぞのサラリーマン投資家が購入して3年、その後もサラリーマン投資家は物件を買い進め、ここにきて首が回らなくなり物件を売却すると。


マルミーにとっては反面教師ですね。

同じ轍を踏まぬよう、転身です。

次も正義の指値で、行ってみよう!


ちなみに、マルミーの最短記録は今回の18時間ですが、もっと短い記録をお持ちの方はいらっしゃいますか?

エントリー受付中です。
スポンサーサイト

コメントの投稿

管理者にだけ表示を許可する

コメント

No title

お久しぶりです!
最近のご活躍ぶりをブログで拝見していました。
>どこぞのサラリーマン投資家が首が回らなくなり・・・

ロケーションが良く、客付けの心配のない物件、購入価格が劇的に安く買えた物件等でなければ、人間の予想を遥かに超える社会状況の変動などが起こるかもしれない時代ので、私は無理な投資はしないように逸る気持ちを抑えるのが大変です。
また、できることならレバレッジも控えめにしたいので、軍資金を貯めるのも大変です。^_^;

私も最近、大家のコウさんに家具家電付きの募集に関して教えていただきました。
彼は冷静ですね。知識もあり欲を抑えることを知っています。
大家として見習いたいものです。

No title

反面教師として、わが身を戒めないといけないですね^^

アイビー同好会も活動しないと・・・
意味不明のつながり・・・(笑)

同じような物件を・・・

勧められたことがあります。
【このボロさ&空室で8%ってどうよ?】
みたいな。

やはり属性のよいサラリーマンが融資いけいけ時代に1年で3棟くらい購入して、売り出しているらしい。
しかも!
融資先はスルガ!
まわるわけないじゃん!汗

指値2000万必要です。
といったら、無理ですといってたので
たぶん、フルとかオーバーでひっぱってるので
ぜんぜん元本減ってないんでしょうね。

【オーナーさんは家賃が入ってくるので
べつに安く売らなくてもいいんです。】
とか言い訳してたので、
【んなわけねーだろっ!
まわってないから売りたいに決まってるじゃん!】
と思った記憶がよみがえりました。

3~4年前に買ってデフォルトしている
サラリーマン大家さんって結構いますよね。

そうならないように気をつけたいと思います。

明日はわが身!汗

飛ばないようにしないと!

Re: 茨城のサラリーマン大家さん

茨城のサラリーマン大家さん

> お久しぶりです!
> 最近のご活躍ぶりをブログで拝見していました。

ちょくちょく水戸に出現してます。

> >どこぞのサラリーマン投資家が首が回らなくなり・・・
>
> ロケーションが良く、客付けの心配のない物件、購入価格が劇的に安く買えた物件等でなければ、人間の予想を遥かに超える社会状況の変動などが起こるかもしれない時代ので、私は無理な投資はしないように逸る気持ちを抑えるのが大変です。
> また、できることならレバレッジも控えめにしたいので、軍資金を貯めるのも大変です。^_^;

無理をしない、勝負時を見極める、不動産の醍醐味ですね。

> 私も最近、大家のコウさんに家具家電付きの募集に関して教えていただきました。
> 彼は冷静ですね。知識もあり欲を抑えることを知っています。
> 大家として見習いたいものです。

コウさん、人間が出来てます。
あの価値観は見習わなければいけませんね。

Re: ゴンさん

ゴンさん

> 反面教師として、わが身を戒めないといけないですね^^

ゴンさんに限って、その心配は必要ないでしょう。

> アイビー同好会も活動しないと・・・
> 意味不明のつながり・・・(笑)

アイビー同好会、その実態は誰も知らない謎の組織です。

Re: 同じような物件を・・・

yukiさん

> 勧められたことがあります。
> 【このボロさ&空室で8%ってどうよ?】
> みたいな。

その時のyukiさんの顔が見たかった。

> やはり属性のよいサラリーマンが融資いけいけ時代に1年で3棟くらい購入して、売り出しているらしい。
> しかも!
> 融資先はスルガ!
> まわるわけないじゃん!汗

今回の売主様、オリ○クスらしいです。

> 指値2000万必要です。
> といったら、無理ですといってたので
> たぶん、フルとかオーバーでひっぱってるので
> ぜんぜん元本減ってないんでしょうね。

2000万とは凄い指値ですね!
マルミーは1200万しか指してません。

> 【オーナーさんは家賃が入ってくるので
> べつに安く売らなくてもいいんです。】
> とか言い訳してたので、
> 【んなわけねーだろっ!
> まわってないから売りたいに決まってるじゃん!】
> と思った記憶がよみがえりました。

マルミーも利益率の良いトラの子は絶対手放しませんもの。

> 3~4年前に買ってデフォルトしている
> サラリーマン大家さんって結構いますよね。
>
> そうならないように気をつけたいと思います。
>
> 明日はわが身!汗
>
> 飛ばないようにしないと!

yukiさん、コメントたくさん書いてくれて嬉しいな~、と思ったら…

いきなり3つ目買ってるし。

ううっ、分かっているけど、、、焦る!

No title

え~と、私は確か3万円の指値をした物件はもっと早かったと思います。

午前11時くらいに連絡をもらい、担当と直後にお会いし、12時には「三万円なら」と言っていました。

そして玉砕していました。

ま、私の場合はシミュレーションとか大してしていないのでマルミーさんの検討レベルとはまったく違いますが。

Re: 星輝さん

☆さん

> え~と、私は確か3万円の指値をした物件はもっと早かったと思います。

「悪魔の指値」の時ですね。

> 午前11時くらいに連絡をもらい、担当と直後にお会いし、12時には「三万円なら」と言っていました。
> そして玉砕していました。

何と、1時間で玉砕ですか!
この記録は破れそうもありません。

> ま、私の場合はシミュレーションとか大してしていないのでマルミーさんの検討レベルとはまったく違いますが。

やだなあ~、大したことやってませんよ。
PTSをお願いする時はよろしく。(swallowsさんと一緒に、お世話になります)
ランキング
・もしお役に立ちましたら、  ポチっ とお願いします。
人気ブログランキングへ にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
マルミーからのメッセージ!
FC2カウンター
最近の記事+総記事数
全タイトルを表示
最新のコメントと記事
カテゴリ
月別アーカイブ
検索フォーム
サーチボックス
お気に入り
名言集(個人的嗜好)
プロフィール
  • Author:マルミー
  • マルミーへのご連絡は
    gon_akeあっとまーくyahoo.co.jp
    まで。
つぶやき
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QRコード
RSSリンクの表示
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。