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2009-06-05(Fri)

大家としてのキャパシティ

ここしばらく(1年くらい)、大家としてのキャパシティを広げることをいつも考えて行動しています。

こんにちは、マルミーです。
まずはポチっと⇒不動産投資ブログランキング
先日、
この方がブログの中で「キャパシティ」について触れられていました。

その時から、いつかはこの話題をブログに書きたいなあ~ってずっと考えておりました。



約1年半前、自宅を新築しそこに住み始めると、アパートで暮らしていた時との違いを強く感じるようになりました。

生活のいたる所で、隣接する部屋に住んでいる他の入居者の存在を意識した行動をとっていたことに気付き、狭いが故に家族でひと塊りとなって暮らしていたような「あの感覚」は、もう味わえないんだな~と妙に感傷に浸ったりしたものです。

そんな複雑な思いで見上げたGMアパートの佇まいは妙にくすんで見え、「土地値だったら買ってもいいか」などと不謹慎に考えていました。


そこでふとした疑問が湧いてきたのです。

自分は築15年位のアパートを購入して経営していけるんだろうかと。


中古のアパートを運営していくには様々な問題、課題、リスクがあります。

空室、金利の変化、建物の維持、設備の保守、管理会社との関係(ドキっ)、自然災害、入居者トラブル、周辺環境の変化、長期間の保有、家族への負担、家族の協力、などなど数え上げればキリがありません。

目標を立て、計画/実行し、問題を解決して、仕組みを改善し、レビューをする、そして新たな計画を立てる。

この基本的なサイクルを回していく能力が自分にあるのか、大きな不安を感じました。


平らだと思っていた道のすぐ先で大きな穴がパックリと口を開けているような、そんな恐怖感でスランプになりそうでした。

始める前からスランプも無いのですが、頭の中のシミュレーションでは最悪の出来事が連鎖的に発生していたのです。



練習だ!(exercise)


訓練するしかない!


そして目の前にはこれ以上ない程の教材があるではないか!


こんな気持ちでGMアパートの再生に取り掛かったのです。



GMアパートで経験することは全て練習(exercise)なんだ、そう思ってさまざまなことにチャレンジしてみました。

レッスン1 「空室対策」

掃除から始めよう。



レッスン2 「内見者を増やそう」

客付け担当さんと話し合おう。



こんな感じでひとつひとつ出来ることを増やし、自分の能力(キャパシティ)を広げたいと考えていました。



あれからずいぶん時間が経ちましたが、最近になってこの規模のアパートなら運営していけるかなと思えてきました。


頭の中で最悪の出来事が連鎖していたあの頃と比べれば、いろいろな想定シナリオにもリアルに対応できるようになりました。

最近、自己所有物件が何かと騒がしいのですが、うまく運用に乗せることが出来ればマルミーのキャパシティは「物件2つ分」に広がるんだと思います。


順調に経営して物件2つ分のキャパシティが身に着くころには、きっと資金も貯まっていて物件3つ分のキャパシティに挑戦しているのかもしれませんネ。


時には走ったり、ジャンプしたりすることも必要ですが、基本的に着実に進むのがマルミーのスタイルです。


他の投資家さんからすれば亀の歩みのようでしょうが、マルミーとマルミーの家族のキャパシティは今のところ物件1つ半くらいです。


決してチャレンジ精神を無くしてしまったわけではなく、コントロールできない事を一つずつ確実に克服することがマルミーのリスクマネージメントなんです。
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コメント

ほんまやった!!

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No title

こんにちわ!田舎のサラリーマン大家です。

>基本的に着実に進むのがマルミーのスタイルです。
同感です。
私は、今お付き合いしている不動産屋さんから、将来2棟、3棟と増やしていく気があるのか尋ねられました。

人間誰しも欲はあります。
ですから正直にそう思っていますが、そればアパート経営が順調に行ってからの話です。今はそれが大事だと考えていることを話しました。

ジャンプすることも大事ですが、マルミーさんと同じでやっぱり足元をしっかり固めたいです。

それから遅くなりましたが勝手にリンクさせていただきましたのでよろしくお願いいたします。

No title

マルミーさん
着実に前に進んでくださいね。私も最初は恐かったことを覚えていますから。でも,1歩づつでも経験すると,だんだん恐くなくなり,さらに前に進めるようになりますよね。
てらちゃんより。

No title

 マルミーさま
築古の物件のリスク分析は新築物件に比べると結構多いかもしれませんがマルミーさんの堅実思考でしたら乗り越えられる壁です。
築古物件のご相談承ります(笑)。
また皆で集まりましょう!
築20年物件を4棟保有するswallowsでした!

No title

「この方」をクリックして、のけぞりました(笑)

ありがとうございます。筋肉質の話でしたよね^^

リスクをやっつける知恵と精神力は

やはり経験がものをいうのでしょうね。

僕は若さにかまけて危なっかしく歩んできたと

思います(大汗)

マルミーさんの「一つずつ確実に克服する」スタイル、

とても素敵だと思います。

今後ともどうぞよろしくお願いします。

Re: 田舎のサラリーマン大家さん

田舎のサラリーマン大家さん

> こんにちわ!田舎のサラリーマン大家です。

こんにちは、マルミーです。

> >基本的に着実に進むのがマルミーのスタイルです。
> 同感です。
> 私は、今お付き合いしている不動産屋さんから、将来2棟、3棟と増やしていく気があるのか尋ねられました。
>
> 人間誰しも欲はあります。
> ですから正直にそう思っていますが、そればアパート経営が順調に行ってからの話です。今はそれが大事だと考えていることを話しました。

ほんとうに、、、マルミーもそう思います。

> ジャンプすることも大事ですが、マルミーさんと同じでやっぱり足元をしっかり固めたいです。

走り続けるばかりでなく、時には後ろを振り返ることも必要ですよね。

> それから遅くなりましたが勝手にリンクさせていただきましたのでよろしくお願いいたします。

こちらからもリンクさせていただきました。
今後ともよろしくお願いいたします。

Re: てらちゃんさん

てらちゃんさん

> マルミーさん

こんにちは。

> 着実に前に進んでくださいね。私も最初は恐かったことを覚えていますから。でも,1歩づつでも経験すると,だんだん恐くなくなり,さらに前に進めるようになりますよね。
> てらちゃんより。

焦らず、ちょっとずつ自信を付けていきたいと思います。
また、戸建のお話を聞かせて下さい。

Re: 埼玉swallowsさん

埼玉swallowsさん

いつもコメントいただき、ありがとうございます。

>  マルミーさま

さま、だなんて、、、恥ずかしー。

> 築古の物件のリスク分析は新築物件に比べると結構多いかもしれませんがマルミーさんの堅実思考でしたら乗り越えられる壁です。
> 築古物件のご相談承ります(笑)。

埼玉swallowsさんに相談に乗っていただけるなんて、百人力です!

> また皆で集まりましょう!
> 築20年物件を4棟保有するswallowsでした!

また集まりましょう。
場所は例のところで!

Re: 恵比寿のIさん

恵比寿のIさん

いつもコメントいただき、ありがとうございます。

> 「この方」をクリックして、のけぞりました(笑)

それはそれは、落とし穴を掘った甲斐があるというものです。

> ありがとうございます。筋肉質の話でしたよね^^

あっ、覚えていらっしゃいますか?

> リスクをやっつける知恵と精神力は
>
> やはり経験がものをいうのでしょうね。

机上で知識を身に付けられる人と、やってみないと自信を持てない人。
マルミーは後者です。

> 僕は若さにかまけて危なっかしく歩んできたと
>
> 思います(大汗)

いいえ、恵比寿のIさんはビジネスオーナーとしての経験をお持ちです。
ブログの行間から伝わるそのキャリアをマルミーは尊敬しているのです。

> マルミーさんの「一つずつ確実に克服する」スタイル、
>
> とても素敵だと思います。
>
> 今後ともどうぞよろしくお願いします。

こちらこそ、よろしくお願いいたします。
今度、ゆっくりとお話したいですね。

No title

亀の歩み、不動産経営においては大切だと思います。
多くの方が自分のキャパシティを超える勢いで物件を購入している気がします。
マルミーさんの方法が実は王道なのだと思います

Re: 星輝さん

星輝さん

いつもコメントいただき、ありがとうございます。

> 亀の歩み、不動産経営においては大切だと思います。

マイペースってやつですネ。

> 多くの方が自分のキャパシティを超える勢いで物件を購入している気がします。

アクセルとブレーキ、上手に使い分けたいですネ。
マルミーにはブレーキを踏んでくれる家族がいます。

> マルミーさんの方法が実は王道なのだと思います

間違った選択をしないように心掛けています。
入口でチョット失敗してるんで。
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