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2009-05-11(Mon)

収益を生まないビジネスモデル

連邦(住宅供給公社)が推し進める賃貸事業支援策について調査を進めておりますが、その報告もいよいよ大詰めです。

こんにちは、マルミーです。
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住宅供給公社が行う支援策の一つ、特定優良賃貸住宅について建設費補助と家賃対策費補助の二つのメリットがあることが分かりました。

住宅供給公社に関する疑問の残る3点について調査続行です。

1.住宅供給公社の立ち位置と責任範囲

2.特定優良賃貸住宅等建設事業とは(調査済み)

3.住宅供給公社が得る手数料

4.支援事業のビジネス性とオーナーのメリット(オーナーのメリットに関しては特優賃で調査済み)


さて残る疑問点ですが、コアな情報も含まれることからネットなど一般の目に触れるところからは十分な情報が得られませんでした。

となれば…、当事者に会うしかない!

会ってきました、住宅供給公社の担当者様に。

以下、そのヒアリングから得られた内容を整理します。


1. 住宅供給公社の立ち位置と責任範囲について

住宅供給公社の立ち位置を一言で言うとコーディネート役です。

提携金融機関を紹介する、登録設計業者を紹介する、登録建設業者を紹介する、専属管理会社(身内)に管理させる、といったところです。

よって責任範囲は、設計品質と建設の進行状況をチェックするのみで調整役に徹しています。

つまり保障/保証/補償の必要性が発生した場合、その責任はあくまでオーナーと請負事業者間の問題で、住宅供給公社は第3者の立場で対応するということらしいです。


3.住宅供給公社が得る手数料

支援事業やその形態により差がありますが、概ね総事業費の3%~6%になるそうです。

提供されるサービスは上に書いた調整と事務手続き代行で、契約は支援業務等委託契約を締結することになるそうです。


4.支援事業のビジネス性

恵比寿のIさんからもコメントを頂きましたが、いかに特優賃といえども事業性が担保されるものではありません。

そのあたり、かなり突っ込んで聞いてみました。

期待していた提携金融機関での融資と金利の優遇については、5月1日から金利が上昇したとはいえビックリするような金利ではありませんでした。

努力すれば一般の投資でも引き出せる融資条件だと思います。


次に利回りですが…、なかなかガードが堅かったです。

なので、ここから先は「あくまで仮定」の話として聞き流してください。

対象事業 高齢者向け賃貸

総事業費 4億7700万円

利益(ネット) 680万円/年

利回り(ネット) 1.426%

あくまで仮定の話ですが、ため息も出ません。


もう1点、やはり恵比寿のIさんからコメントを頂いた「立派すぎる建物への想定家賃が市場と乖離しすぎている」ことに関してはマルミーも気になっており、仲介業者さんにもヒアリングを行いました。

住宅供給公社には仲介を専門に行う別会社がありますが、町場の仲介業者さんが客付けをする場合もあるようで、お話を伺った業者さんは良く状況をご存知でした。

皆さん口を揃えて仰っていたのは「想定家賃が市場相場とかけ離れている」「建物は立派だがあの家賃では入居者を集められない」といったところでした。

事業性については恵比寿のIさんのコメント、そのものズバリとなったわけです。



以上のことから、マルミーの所見をまとめると

・調整と事務手続き代行で総事業費の3%~6%というのは妥当性に欠けると思われる。

・設計品質と建設の進行状況のマネジメントは、設計業者さんにお願いすることも可能である。(業者さんによりレベルの差があると思いますが)

・金利のメリットはそれほど感じられない(実際、マルミーが受けている融資条件と殆ど変りませんでした。)

・対象事業により利回りはマチマチだが平均2%ではリスクに見合わないと思う。

・国や地方自治体の補助と優遇金利があっても、高額な総事業費が想定家賃を引き上げてしまい、賃貸事業を破壊している。

・収益を生まないビジネスモデル(というかビジネスとして成り立っていない)



以上をもちまして追跡レポートを終了いたします。

ちなみに、、、「あくまで仮定」の話はオーナーが土地を持っていた場合の数値である事を付け加えておきます。


(クドイヨウデスガ、アクマデカテイノハナシナノデ、スグニワスレテクダサイ)
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