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2011-02-02(Wed)

良い物件、残念な物件、残念な営業さん

現地調査では様々な物件といろんな人に出会えます。


こんにちは、マルミーです。
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最近、ちょっとした時間を見つけて物件見学に行っているのですが…、

見ると聞くとは大違い!

現地調査と情報ソースの重要性を再認識しました。



*yukiさん物件見学*

初めて乗る路線に初めて降りる駅。

初物尽くしの見学でしたが、とても良い物を見させていただきました。

数字も素晴らしいのですが、何よりも物件の状態が素晴らしかった!

こんな状態で売りに出てるなんて、、、外側はまんまOK!

パッと見で随所に手が加えられているのが分かる。

それも、いかにも入居促進のために管理会社が提案しそうな所に金が掛かってる印象でした。

これでお部屋が空いてるって、、、どんだけ手を抜いた客付けをしてたんだろう。

利益をたっぷり乗っけた見積もりで設備投資させて稼ぎ、家賃下げて大家の財務状況を悪化させたんじゃ、賃貸経営パートナーとしての管理会社の企業努力が感じられないなあ。

でも、これを購入したyukiさんは素晴らしい。

確かに利回りも良いのですが、数字に表れない物件のポテンシャルが高いんですよねえー。

これにyukiさんの大家力が加われば鬼に金棒だろって感じました。

現地を調査して見えてくるもの…、やはり重要ですよね。



*残念な物件*


一方…、

2軒ほど売り物件を見学してきたのですが、、、残念な物件でした。

なーんもやってない、、、それも悲しいくらいに。

ポストからは広告やチラシが溢れ、共用廊下にはホコリが積もり、3点ユニットバスはカビ・カビ・カビ。

おーい、物件が泣いてるぞー。

お金を運んでくれるコウノトリさんなんだから、良い状態に保ってあげようよ。

部屋の壁には穴が空いたままだし、CFは継ぎ目がめくれ上がって歩くと引っ掛かる。

おまけに怪しい境界線。

お金に羽が生えて、どんどん飛んで行ってしまいそうな予感がします。


これらのネガティブな要因を織り込んだ価格で指値が通ればいいのですが、往々にしてこの手の売主さんは価格交渉に応じてくれない場合が多い。

でも指値したんで通ってくれたら嬉しい。

売主さんからのお返事を期待せずに待ちましょう。



*残念な営業さん*


見学に行った2物件を紹介してくれた営業さん、、、残念な営業さんでした。

マ「この部屋、いくらだったら貸せるでしょうねー。」

資料をパラパラして物件概要書の走り書きを見る。

営「×万円です。」

マ「はっ?」

(ありえん、高過ぎだろ)

マ「この周辺の相場は思ったより高いんですね。」

営「ええ、事前にネットで調べましたが×万円でした。」


で、その後もいろいろ会話したのですが、、、驚きの発言が出るわ出るわ。

・境界杭?(何を意味している言葉か分かっていなさそう)

・売却理由?、財務整理だと思いますよ。(知らんのか)

・受水槽?、加圧ポンプ?(何を意味している言葉か完全に分かっていない)

・なぜガス会社を気にするんですか?(何を言っている、お前)

・ご質問の件、やっぱりレントロールが間違ってました。(致命的だろ)

・不動産関係のセミナーには行ったことないですね。ってかセミナー行ったことありませんから。(勉強しろよ)

・本?、不動産の本は殆ど読んだことないです。(だから勉強しろって)

・あっ、でも「金持ち父さん貧乏父さん」を読んで転職したんですよ、1月に。(それって今年の?)

・37歳、子供一人。(家族持ちかい!)

・自分で言うのもなんですが、営業力には自信があるんですよ!(おいおい…)


とんでもない人にとんでもない情報を掴まされ、貴重な時間を棒に振ってしまった情けないお話でした。

情報ソースは重要でっす!



No pain No gain





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kabi

カビ。
もっとひどい部屋もあったけど、これはまだ良いほう。
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2011-02-16(Wed)

郷愁の星空、刹那の生

風邪をひいて寝込みました。


こんにちは、マルミーです。
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*合格祝い*


2月第1週の金曜日。

2年半にわたり責任者を務めたプロジェクトが一つのヤマを越え、メンバーを連れ立って打ち上げへ。

宴席で息子からの「合格祝いのおねだり」メールを読んでいる頃から体調に違和感があったので、早めに帰宅して翌日に備えます。

明けて土曜日、家族3人で息子の合格祝いのプレゼントを買いに出かけました。

目移りしてなかなか決められない息子の横で、「予算はこれくらいで…」「無い袖は振れないんだから…」と暴走しがちの息子を押しとどめるのに必死のマルミーなのでした。

若干の予算オーバーで商談がまとまり、いつもニコニコ現金払いで会計を済ませます。


今回、息子が購入したのがこれ↓

h2a

H-IIAロケットです。

三菱重工業製、直径4メートル全高53メートルなり。

さて、どこに置こうか?(そんなわけない)



実はこっちです↓

celes

天体望遠鏡です。

こいつをベランダに置くとまるで戦艦の主砲のようで、いい知れぬ威圧感を感じてしまいます。

早速、その日の夜から天体観測が始まりました。

まあマルミーも星は嫌いじゃないので、いつまでも夜空を眺めていたいのですが、望遠鏡の扱い方などさっぱり分からないので、息子の横でただただ「へぇ~」「ふう~ん」と感心するばかりなのでした。


冷え切った冬の空で瞬く星の明かり。

ピンッと張りつめた空気と暗闇の中に身を置いていると、まるで遠い過去にタイムスリップしてしまったかのような錯覚に陥ります。

郷愁の景色。

太古、人は星空に神を思いその配列に意味を見い出しました。

時代を下り物語を紡ぎ、やがてそれは神話となって今日まで語り継がれたのです。

息子と二人で眺めるにはロマンチック過ぎました。



…が、後にこれが致命的な結果を招くことになる。




*ダウン*


翌朝、体のだるさで目が覚めました。

明らかにおかしい!

思い足を引きずるようにリビングに移動し熱を測る。

37.2度

閃光のように記憶が蘇ります。

プロジェクトの最後の詰め、メンバーの一人が最悪の体調にも関わらず無理に出社してきた。

咳、鼻水、うつろな目、ティッシュの山、狭い部屋、長時間の会議…。

そして自宅ベランダで長い長い時間星空を見上げた、息子と二人のロマンチックな時間…。

来る、きっと来る。


体が動くうちにと思い急いでハンドルを握り、総合病院の救急外来に押し掛けます。(一応、電話してから行きましたよ)

次々と到着する救急車、阿鼻叫喚の治療室の片隅で内科医と向き合いました。

「救急はすげーなー」

そんな医師の言葉に突っ込みを入れてあげられる余裕もなく、大きく口をあ~ん。

「腫れてるネー」

「検査結果はシロだからインフルエンザじゃないよ、でもこれから熱が上がるからね、ハイ処方箋!」


自宅に帰り布団に横になりましたが、医者の予言通り熱がぐんぐん上がります。

39.5度!

もう、、、だめ。

か、ら、だ、が、痛い。

この年になって39度を超える熱はしんどい。

意識朦朧、というか意識混濁。

体の中の猥雑な物が燃え尽きて行く感覚だけ妙に覚えています。

そして、会社を3日間休む。

今は元気!



今回、高熱にうなされ朦朧とした意識で思ったこと。

「人は刹那にこそ、自分が生きていることを実感できる。」




No pain No gain





物件調査で見かけた「今日の残念」

keiko

室内にむき出しの蛍光灯。
おまけに1本ないし…。
これだったら、いっそ外してしまえ!




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復活した秋葉原のホコ天

akib

都内某所より撮影。
復活したんだあ~、うれしいな~。
それにしても、物々しい警備。
2011-02-21(Mon)

将来を語る男3人、そして空き巣被害

人生は波乱万丈、、、ですね!


こんにちは、マルミーです。
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2月21日はマルミーの誕生日です。

祝ってやって下さいまし!



*将来を語る*


男ばかり3人で大宮に集う。

和食をメインにした創作料理を食べさせてくれるお店にご案内し、マルミーお勧めのフグの空揚げを楽しみました。

30歳代1人、40歳代2人の会話は、あらゆる分野に話題が飛びます。

賃貸経営に関するよもやま話、管理会社の考察、賃貸経営の何に重点を置いて活動するか、保有物件の出口戦略、資本を投下したいと思うエリアや物件種別、海外投資の可能性などなど。

いい感じでお酒も入っているので支離滅裂になりそうですが、マルミー以外の二人は頭脳明晰な方なので、ちゃんと方向修正して答えを導いてくれます。

経歴や好みの物件、投資エリアなどは異なりますが、時間を大切にしているところは共通していますね。

楽しい時間はあっという間に過ぎてしまいます。


しかし、、、宴もたけなわな時刻にマルミーの携帯が鳴る!

実家の母親からの着信でした。



*空き巣*


母「また泥棒に入られちゃった…」

それが第1声でした。

以前、実家が空き巣の被害に遭ったおり、マルミー家ではそれをきっかけにセコムを導入しました。

実家の母親にも取り付けを勧めましたが、悩んだ挙句に出した答えが「出かけるときの操作が面倒だからいらない。」でした。

マルミーの専門分野では、これを「リスクを受容する」と言い、今回の空き巣被害も当然といえば当然の結果なのです。


現場を保存したり警察を呼んだりと、必要な手続きは行われておりマルミーの出番なし。

翌日に県警の窃盗犯罪専門の刑事さんによる見聞が行われるとのことで、面白そうなので立ち会わせていただきました。

どんな怖い人が来るのかドキドキしながら待っていたのですが、40代前半に見えるひょろとした刑事さんの登場にやや拍子抜けです。

一通り現場を確認した後、事件の概要を説明して頂きました。



*手口*


忍び込んだのは正面のサッシから。

ガラスを割って侵入を試みるも、クレセントは外せましたが下部のロックが解除できなかったので、力技でサッシをレールから外して植え込みにポイッ。

部屋に土足で入った犯人はそのまま奥まで進み、普段は締め切ってある西側の窓を開けて逃走経路を確保。

その後、ゆっくりと室内を物色したようです。

ありとあらゆる引き出しの中身がぶちまけられ、言葉の通り足の踏み場もない状態でした。



今回、一番びっくりしたのが金庫が破られたこと!


こちらです↓

kinko1

重量40キロ以上の耐火金庫が見るも無残な状態です。




kinko2

ヒンジ部分がひしゃげてしまっている金庫の扉。



*なぜ金庫が?*


刑事さん曰く。

耐火金庫は火災による焼失は防げますが泥棒は防げません、、、とのこと。

隙間にバールを押し込んでこじると扉自体が歪み、ヒンジ部分のピンが抜けて扉が外れてしまうそうです。

いや~、知らなかったな~。

やはり泥棒は家の外側で防がないとダメなんですねー。

今のご時世、泥棒と鉢合わせしたら何をされるか分からないので、こりゃ実家の家もセコム決定でしょうか。

皆さんもお気を付け下さいね!



No pain No gain





物件調査で見かけた「今日の残念」

fusum

タタミ派のマルミーは和室も結構好きな方です。
ですが、、、この襖の柄はいただけない!
扇子ですよ、扇子!



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『30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法』-フリーターから年収1500万まで駆け上がった「峯島式study」のヒミツ


満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略



M1 かに星雲(NGC 1952)

M1

7000光年の彼方にある「かに星雲」
太陽の約8倍程度の質量の星が超新星爆発を起こした残骸。
中心には「かにパルサー」と呼ばれる中性子星があり、1秒間に30回という高速で回転しています。

息子は必死になってこの天体を探しています。
見つかるといいね!
2011-02-28(Mon)

空き巣被害に遭わないために考えてみる

空き巣被害、こんな悔しい思いは2度としたくないですね。


こんにちは、マルミーです。
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マルミーの実家が空き巣の被害に遭ったことを記事にしました。

前回の記事

セコムは本当に効果があるのか?とのコメントも頂きましたので、マルミーなりに考察してみたいと思います。



*空き巣被害*


空き巣とは、、、


空き巣(あきす)とは、犯罪の手口の一種で、家人の留守中の家屋などに忍び込み金品を盗むこと。または盗む人。
文字通り鳥のいない空の巣を意味し、転じて家人のいない留守中の家屋、店舗などを指す。
古くからある犯罪の手口だが、主に都市部を中心に日本全国で急増している犯罪である。
(Wikipediaより引用)


空き巣への対策としてすぐに思い浮かぶは、一つのドアに複数の鍵を設置するワンドアツーロックや、サムターン回しを防ぐ市販の防犯グッズの購入などが考えられます。

また、かの長嶋 修氏が「防犯面では戸建てよりマンションの方が数段優れている(場合が多い)」とコメントされていたように、マンションへの転居というのも一つの選択肢だと思います。

物的・金銭的、あるいは精神的にも大きな被害を受け、時には命の危険をも伴う空き巣という犯罪に対し、どのように対応するかは日頃から考えておきたいものです。



*リスクについての考察*


今回は、普段目にすることが多い警察関係の空き巣対応資料などとは異なる、マルミーの専門分野(異業種です)からのアプローチを試みたいと思います。

まず、状況を整理してみます。

・犯人は正面サッシのガラスを割って侵入を試み、クレセントを外したものの下部ロックが解除できず、力技でサッシをレールから外して室内に侵入した。

・金庫をバールのようなものでこじ開け、保管されていた貴重品を盗んだ。

kinko1



通常、「ガラスが破られるリスクに対して防犯合わせガラスを導入する」となるのでしょうが、マルミーの専門分野ではリスクとは状況や事象ではなく数値として表されます。


CPマーク

cp

※ 防犯=Crime Prevention の頭文字CとPをシンボル化しています。



ここからマルミーなりの考察を加えてみます。

詳細は割愛させていただき、ざっくりとした計算式は、以下↓となります。

資産の価値 × 空き巣犯罪が発生する頻度 × 実家の弱点 = リスク値



*リスクアセスメント*


資産の価値とは、現金ならそのままですし貴金属などは現在価値に換算し数値化します。

次に、空き巣犯罪が発生する頻度は年々増加傾向にあり、高・中・低で表せば今は「高」となります。

また、実家の弱点を「人目を遮る植え込み」や「割られやすいガラス」、「バールで破られる金庫」や「レールから外れるサッシ」など、その弱さの程度を高・中・低などのように数値化します。



先程の計算式によるとリスク値は「掛け算」ですので、どこかの項目を下げればリスク値が低下します。

例1) 資産価値を下げる

自宅に現金や貴金属を置かないのはどうでしょう?

必要以上の現金を銀行口座に預けるのは当然として、普段身に付ける貴金属等を貸金庫に保管するのは現実的とは思えません。


例2) 空き巣犯罪が発生する頻度を下げる

年間10万件以上も発生している空き巣犯罪を、個人レベルで減少させることは不可能と判断します。


例3) 実家の弱点に対処する

・人目を遮る植え込み→木を切る
・割られやすいガラス→防犯ガラスを導入する
・バールで破られる金庫→頑丈な金庫を購入する
・レールから外れるサッシ→外れないサッシを導入する


もう、お分かりですよね!

マルミーの専門分野では主にこの弱点への対処をリスク対応策といい、費用対効果から対応策を評価・レベル分けし、計画的に実施することになります。



*空き巣は家の外で防ぐ*


もう一つ重要な考え方が「広い範囲・大きな範囲で効果があるものを優先する」です。

先程の例でいえば、「丈夫な金庫を購入する」はバッドな選択となります。

丈夫な金庫は中に入っているものは守りますが、高額な割に空き巣が侵入することに対しては、何ら効果を発揮しません。

対して家の外側の防犯を高めることは多面的な効果が見込めるので、下げられるリスク値から考えると費用対効果の大きな施策となるわけです。


では、具体的な施策として防犯ガラスを導入するのはどうでしょう?

防犯ガラスを導入することでそもそも空き巣が侵入する可能性を下げられるのであれば、金庫を破られる可能性も低くなるうえ、他に様々な効果が期待できます。

気になる費用はどのくらい?

以前、別件で業者さんから見積もりを取ったことがあるのですが、その時の価格が900mm×2100mmサイズの透明合わせガラスで工事費込み約10万円、900mm×1100mmサイズで工事費込み約6万円でした。

マルミーの実家で全ての窓に合わせガラスを導入するとなると、ざっと100万円以上ととても高額になってしまいます。

日本の家屋はなぜこんなに窓が多いのでしょう?


ちなみに頂いたコメントにもありましたが、シャッターを閉めるのも効果的なようです。

担当刑事さんもシャッターや雨戸を閉めることを勧めておられましたが、マルミーの実家は古いのでシャッターはもちろん、雨戸の無い窓も多いのでした。


そこで、今回選択した策としては

①人目を遮る木を切る。

②セコム導入

の合わせ技となったわけです。


「①人目を遮る木を切る」は、現在、母親を説得中!(愛着があるようで…)

「②セコム導入」は見積りをお願いしている最中ですが、概ね7000円前後/月のレンタル料金となる見込みです。

値が張る合わせガラスよりセコムさんの方が魅力的に映りました。



今週末の契約を目処に処理を急いでいますが、安全はお金で買う時代とホントに思います。




No pain No gain






物件調査で見かけた「今日の残念」(ごくごく一部の方にウケているようなのでシリーズ化したいと…)

tsuta

ツタの絡まる物件です。

「趣がある」との見方もできますが、建物にとって何らメリットがあるとは思えません。
以前、アイビーが物件の壁面を侵食した際、撤去するよう塗装屋さんにアドバイスを頂いた事があります。
外壁のわずかな隙間に根を張ってひび割れなどを広げてしまい、引き剥がすこともままならなくなるそうです。



まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意


『30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法』-フリーターから年収1500万まで駆け上がった「峯島式study」のヒミツ


満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略



M42 オリオン大星雲(NGC 1976)

Orion2
Orion1


オリオン座の三つ星の下、小三つ星にある「オリオン大星雲」
中心にはトラペジウムとよばれる若い星の集団があり、その光が周囲の星間物質を照らし出している。
今も新しい星が活発に生み出されている。

息子に見せてもらいました。
感動です!






syat
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