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2010-12-03(Fri)

RIGと教師とエコポイント

近況について、、、それとなくご報告。


こんにちは、マルミーです。
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「師走」とはよく言ったもので、この時節は何かと忙しいですね。

体調管理に十分注意して笑顔で年末を迎えたいものです。



*夜RIG*


久しぶり(半年くらいかな?)に夜RIGに参加してきました。

今回は初参加の方が多かったことと女性の参加が少なかったことが特徴でしょうか?

様々な職業・職種の投資家さんや投資家を目指している方々とお会いできるので、話題は尽きることを知らず、あっという間に終了の時刻になってしまいます。

店舗物件の客付けからノンリコースローンのお話しまで、実に幅広く多彩な経験をお持ちの方達とお話しすることができ、疲れたサラリーマンのハートは温かく癒されたのでした。



お料理の一部

ri1

ri2

ri3


いつもいつも、新しい出会いの場を提供して頂けるエビちゃん、☆さんに感謝です!



*3者面談*


お子様をお持ちの方の多くが経験する(経験された)のが受験。

マルミー家の一人息子も中学3年生となり、家族もろとも否応なく受験の渦に巻き込まれています。

テストや内申点の上下に一喜一憂し、個別相談会の結果に狂喜乱舞する。

その様相に多少の違和感を覚えつつも、周りの家庭の行動に「右に倣え」で東に西に駈けずり回っています。


先日は中学校の担任との3者面談が行われ、体調がいまいち優れない奥さんに変わり、企業戦士マルミーが戦いを挑んでまいりました。

基本的にマルミーは教師という職種の人の多くを信用していません。

理由は、社会人としての感覚のズレを感じてしまうからです。

まあ、息子の受験が控えている関係で程々に手を抜きましたが、対決の機会があればいつでもテーブルに就こうと思っています。

こんな偏見を持ってはいけないのでしょうが、今まで出会った殆どの教師は一般常識が通じない人達ばかりであり、とても「先生」とは呼べません。

マルミーの幼い頃の記憶の中では「先生」はいつも輝いていた存在だったのに、何故でしょうね?(ちょっぴり悲しくて残念)

まあそんなわけで、3者面談を終えた後に息子と二人でお茶してきました。



ドトールにて

do1

息子と久しぶりにゆっくり話したな~。

学校までの移動手段は二人とも自転車だぜ!



*エアコン逼迫*


ぶらぶらin江戸川の時にyukiさんが「エアコンの取り付けが年明け~!」と嘆いておられました。

都内量販店に限られたお話だろうと思っていたのですが、そうではないようです。

どうしてもエアコンを取り付ける必要性に迫られ、大手家電量販店を回ったのがyukiさんのお話を伺った次の週末。

が、しかし、、、どの店舗も長蛇の列で駐車場に車が止められません!

マジですか~。(泣


ネットを探してみたものの、どのショップも取り付け可能なのは1月中旬とのこと。

再びマジですか~。(泣×2


気を取り直して街の電気屋さんをあたります。

以前GMアパートでアンテナ工事をお願いした業者さんにTEL。

年内ぎりぎりですが、何とか取り付けていただけることになり一安心です。

エコポイントの駆け込み需要、凄まじかったようですネ。

街の電気屋さんでも、売上が普段の週末の10倍以上だったとか…、ありえない数字です。


まあ、何とかエアコンの取り付けが年内で終わりそうでホッとしたマルミーでした。




No pain No gain




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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略



by1

My bicycle
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2010-12-13(Mon)

賃料相場

ここ最近、買い付け玉砕続きのマルミーです。(涙


こんにちは、マルミーです。
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収益物件購入時の重要な判断指標の一つに「表面利回り」があります。

これは想定される家賃収入を物件価格で割った値で、高ければ高いほど投資金額の回収が早くなります。(理論上は、、、)

投資家さんの会話によく出てくる「利回り20%物件!」とは、この表面利回りの値が20%の物件のことであり、僅か5年で投資金額を回収できてしまう素晴らしい物件なのです。(釈迦に説法でした。)

物件を検討する際、売主さんから提供して頂く情報の一つであるレントロールに、この賃料収入が書かれていますが、希望的観測に基づく賃料設定に思わず笑ってしまうことがあります。


この家賃設定はありえんだろ?


さて、この家賃相場、、、皆さんはどのように調査されていますか?

先日、かっさんのブログに面白い記事が載っていました。




地域の賃料水準の確認調査(その1)

地域の賃料水準の確認調査(その2)



詳しくはかっさんのブログで確認して頂きたいのですが、それぞれの立場により想定賃料にバイアスがかかるってところが面白かったですね。

この記事の中でかっさんが部屋の賃料を平米単価で調査していることを知り、さらにひと工夫することで面白い数値が見られることを、先日買い付けに玉砕した物件を例に題材として取り上げます。



*設定家賃の分布*


今回は募集賃料と部屋の広さのみに着目してデータを整理して、その傾向を読み取ってみたいと思います。

元になる素データの収集はかっさんがブログで紹介しているまんま、ホームズやアットホームなどの賃貸情報を取り扱うサイトから、購入物件と同じタイプの物件の情報を集めます。


集めたデータをExcelに入力してX軸を部屋の広さ、Y軸を募集賃料として散布図を作成してみます。


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お見事!綺麗な「正の相関」が確認できました!(パチパチ)

このエリアでは「部屋が広くなれば家賃が高くなる」の関係が成立する可能性が高そうです。

今回、玉砕した物件は20平米のワンルームでしたので、平均値の57,800円が想定家賃となります。



*層別*


では、このエリアのライバル物件の家賃相場はどうなっているのでしょう?

そこで他の20平米の部屋とそれに近い広さの部屋を比較してみます。


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これを見ると19平米~26平米の部屋の多くが6万円を中心とした前後5,000円の範囲に集中しているのが分かります。

賃料と部屋の広さという単一的な視点ではありますが、19平米~26平米の部屋がライバルとなりうるわけで、広めのお部屋に対抗できる魅力が物件に求められるといえるかもしれません。

別の視点でとらえれば、この近隣では19平米~26平米の範囲内では部屋の大きさが大きなアドバンテージとはならないともいえそうです。

広めのお部屋を持つ物件を狙う時、購入時の価格交渉の材料として他の狭めの物件を引き合いに出すことも出来そうで、これは次の物件を探す際に有効な情報となりそうですね。

また、18平米以下の狭いお部屋の家賃が極端に安く設定されており、18平米と19平米の間には入居者さんにとって心理的に大きな隔たりがあるといえます。

次の物件を探す時には注意しなきゃ!



*標準偏差*


最後に偏差を見てみましょう。

標準偏差とは統計的な対象となる値が、その平均値からどれだけ広い範囲に分布しているかを表すもので、データのバラツキの度合いを示すものです。


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折れ線グラフが広さに対する賃料の平均値で、マーカーから上下に伸びる線がそれぞれの広さにおける賃料のバラツキを表しています。

例をあげると、20平米の部屋の平均賃料は57,800円で、バラツキは55,000円~61,000円の6,000円の範囲である、となります。

一方、22平米の部屋の平均賃料は62,500円で、バラツキは57,800円~67,500円の9,700円の範囲となり、22平米の方が分布の幅が広い(バラツキが大きい)といえます。

これは利回りを計算する際の想定賃料の下限値に利用することができ、予めリスクを織り込んでおくのに役立ちます。

購入後、何世帯か入退去があって家賃がここまで下がったとして…、う~ん、なんとかなんべー、こんな感じでしょうか。(笑


今回は募集賃料と部屋の広さのみに着目してデータを整理しましたが、違った視点で分析すると面白い結果が得られるかもしれません。

Excelとかバリバリ使える方ならもっと凄いんでしょうが、マルミーが知っている関数は片手で数えられるほどしかないうえ、色の才能もないのでグラフも貧弱で申し訳ありませんでした。



それより何より、、、物件買えなきゃ話にならんべ~?

だべな~!




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kodab1


kodab2

2010-12-17(Fri)

トイレ、詰まっているのか?

水洗トイレの水が気持ち良く流れてくれません。(涙


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お食事中の方には申し訳ありませんが、今回はトイレの話題です。



*問題発覚*


満室まであと1室となったGMアパート。

早期の収益回復の願いを胸に、丹精込めて室内を清掃しました。

内見にいらっしゃったお客様の五感に訴えるよう光るべきところを光らせ、窓を開けて淀んだ空気を入れ替えます。

臭いも物件の印象を決める重要なファクター。

排水トラップの水を切らしてしまうと下水の臭いが上がってきてしまうので、物件訪問時は水をしばらく流すようにしています。

いつものように浴室、洗面台、トイレと水を流していった時に問題が発覚しました。

トイレの水が上手く流れてくれません。



*症状*


タンクから放水された水が便器の中で渦を巻き、徐々に水かさを増します。

ドキドキしますよね、あの瞬間は!

限界水位を見極めつつ、ダッシュで水道の元栓を閉めに走れるようスタンバイします。

あと5センチ…、3センチ…、2センチ…、とっ、とまった!

タンクに水が貯まる音を聞きながら、そのまま観察を続けます。

しばらくすると貯まった水が徐々に流れ出し、普段の半分くらいの勢いでドッと吸い込まれて行きました。

どこかで配管が詰まっていると思われます。

逆流は…、ない。

ってことは、トラップではなくエルボか配管のどこかか?



ああ、また出費か…。(涙




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gai5
2010-12-22(Wed)

素敵な友人、ぶらぶら忘年会

たくさんの友人達から勇気をもらっています。


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早いもので今年も残すところ、あと10日あまり。

この時期になると「なにか」に監視されているような強迫観念にとらわれます。


見られている…

監視されている…

ji1222

今年のうちにやらなきゃいけない事は、きっちり片付けておきたいものです。



*嬉しい報せ*


プライベートで親しくさせて頂いている恵比寿のIさんこと石原博光さんの書籍「まずアパ」が重版となりました。



まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意
(2010/03/01)
石原 博光

商品詳細を見る
家賃年収1000万円を生む収益不動産の買い方
10年間で数千万円の可処分資産と年間1000万円の家賃収入を手に入れるには?



なんと今回で9版、27,000部!

今も時々読み返しますがホントに良書です。

「まずアパ」でマルミーが一番好きなところは、分かり易く丁寧に書かれているところ。

おまけに行間から恵比寿のIさんの人間性が垣間見えます。

友人の活躍にはとっても勇気付けられますね。


恵比寿のIさんといえば話題がもう一つ。

「グローバルオーナーズ」という雑誌に記事が掲載されたそうです。

こちらは現在、鋭意入手中につき確認できたらブログでお知らせしたいと思います。


エビちゃん、すてき!



*忘年会*


先日、ぶらぶらメンバーで忘年会が催されました。

場所は駅前の居酒屋さん。

師走の金曜日にもかかわらず駅近のお店を確保した幹事役のスワちゃんに感謝です!

スワちゃん、yukiさん、コウさん、白ヤギさん、そしてマルミーの5人で忘年会がスタート。

先日、yukiさんが取得された物件の話題で大いに盛り上がりました。

利回りが強力な武器であることを改めて思い知る!

それにしても様々な可能性を秘めた物件なので、yukiさん家の舵取りで物件がどのように変化していくのか、、、今後の動向から目が離せません。


しか~し、一番の驚きは…、



銀行に融資をお願いするとき、コウさんはスーツを着る!(らしい、、、事実未確認)


想像できません。



場所をファミレスに移して2次会スタート。

ここから☆さんとポセ親方が合流して不動産談議に花が咲きます。

内容はブログではちょっと書けないなあ。

スワちゃんは順調に体重が増加しているらしく、とっても嬉しそうでした。


しか~し、コウさんのスーツ姿を凌駕する、この日一番の驚きは…、



☆さんがスーツを持っている!(らしい、、、事実未確認)


ありえません。


次回のぶらぶら会に着て来てもらおう。



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koda1222
2010-12-27(Mon)

水の魔神、現る!

ほら、皆さんの物件にも水の魔神の影が忍び寄っていますよ。


こんにちは、マルミーです。
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2010年も残すところあと数日となりました。

毎年、年末は何かとバタバタするのが恒例なのですが、、、やっぱり今年もバタバタしています。



*水のトラブル*


先日、GMアパートのトイレの流れが悪いことを記事にしました。


トイレ、詰まっているのか?


問題発覚後すぐに管理会社担当者さんに連絡を取り、水道業者さんの手配をしていただきました。

業者さんからの回答によれば、何かが「ガッツリ詰まっている」わけではないようで、原因の究明には至っていないのが現状です。

現在は様子を見つつ再度の調査を実施して頂く予定ですが、大事とならないことを願っています。

トイレを外して床を引っぺがして…、なんて事態にならなければいいんですが、、、。

現在募集中のお部屋なので入居者様にご迷惑はおかけしていませんが、早めに解決しないと客付け活動に影響大ですからね~。

なんとかしなければ、、、。

唯一の救いは1階のお部屋だということでしょうか。



*水の魔神*


そんな最中、新たな問題が勃発す!


「キッチンに水たまりが…」


入居者様からの連絡に管理会社のT中クンが素早く反応する!

「これから業者さんと現場に向かいます」

おおっ、レスポンスが早いぞ!T中クン!

ずいぶん成長したじゃないか!

あとは、携帯に電話を掛けた時は相手が話せる状況かどうかをまず確認することと、機関銃のように一方的に話すところが治せれば1次試験は合格だぞ~。(会議中はまずいだろ)


T中クンからの夕方の連絡によれば被害はほとんどなし。

しかし、原因も不明とのこと。

症状は、流し台と床の隙間から水がしみ出してきて、朝になると水たまりができているらしいです。


排水?

念のため排水パイプの継ぎ目の部品は交換して頂きましたが、そもそも排水が漏れた痕跡はなく、しみ出す水も綺麗で無臭だと…。


雨水?

ここしばらく雨は降ってないよなあ~。


やっぱり水道水?

なのかなあ~。


結露?

無いとは言えないよ。


結果、こちらも様子を見つつ調査継続となりました。

しかし、こちらのお部屋は入居者様が住まわれていますので、一刻も早く解決しなければいけません。

T中クン、頑張って年内に解決してね!(まる投げだあー)



なんとまあ、年の瀬に「水の魔神」がやってくるとは思わなかったなー。

みなさんもご注意くださいませ。

あと、「水の魔神」は伝染しますので、運悪くブログを読んでしまった大家さん、ご自身の物件の水周りには十分注意を払ってください。

ほら、皆さんの物件にも水の魔神の影が忍び寄っていますよ。




No pain No gain



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