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2010-11-01(Mon)

管理会社を選ぶ時に

ビジネスパートナーは慎重に選びたいものです。


こんにちは、マルミーです。
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マルミーの所有する物件の地域では、台風の影響はそれほどありませんでした。

ありがたいことです。



*管理会社について*


マルミーは、所有する物件の運営に関わる業務の多くを、管理会社さんに委託しています。

自主管理をされている投資家さんもたくさんいますが、お話をお聞きするほどにサラリーマンの仕事と両立させるのはかなりハードルが高いなーと感じています。

知り合いのサラリーマン投資家さんで物件を自主管理されている方を見るにつけ、その優れたマネージメントと自身の未熟さを比較して、自主管理はリタイアしてからチャレンジしようなんて考えています。

こんな「へなちょこ大家」のマルミーが、曲がりなりにも賃貸経営を続けてこれたのも管理会社さんのおかげであり、事業を継続するため管理会社さんは無くてはならないパートナーなのです。



*パートナーを選ぶ*


重要なビジネスパートナーである管理会社さん。

皆さんはどのようにして選ばれましたか?

物件の運営に大きな影響を与える管理会社さんですので、人生のパートナーである奥さん(またはご主人)を選ぶほどではないにせよ、やはり慎重に選びたいものです。

物件購入時に前のオーナーが選んだ管理会社さんとそのまま契約した方が多いように感じますが、それで苦労された投資家さんのお話も、またよく耳にします。

後から管理会社を代えるのって結構体力を使うので、出来れば失敗はしたくないものです。

そこでマルミーがいつも活用させていただいているのが、この方の書籍購入時に頂いた特典です。




満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略
(2009/07/28)
石原 博光

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この書籍を購入するとタダで手に出来るのが、「これで完璧!管理会社に聞くことリスト」のPDFファイルです。


その出来が素晴らしい!



*優れ物を使う*


「これで完璧!管理会社に聞くことリスト」の内容に関しては多くを語れないので、どんなふうに使っているかをチョットだけ。

マルミーの場合、テキストに起こした文書を質問形式にして、管理会社さんに渡しちゃいます。

後日、記入して頂いたリストをもとにじっくりお話をお聞きし、管理会社さんがどんな反応をするのかを観察するようにしています。

質問項目が結構多くなるので、真摯な態度で答えていただけるかは重要なポイントです。

また、面と向かって聞きにくい内容も文書にすると比較的聞き易いので助かっています。

元々のリストの内容が良いので是非ご紹介したいのですが、そこを我慢してGoodポイントをお話しすると、、、

賃貸経営で管理会社さんに関わる業務の入り口から出口まで、一通りの流れに沿ってポイントが押さえられています。

特筆すべきは、その網羅性の高さ。(これ凄い事なんです!)

これだけのものをまとめあげた裏には、相当な苦労とそれを乗り越える努力があったことでしょう。

実際に経験していること、場数を踏んでいること、ちゃんと自分の血肉として消化している方の英知を分けていただけるのは、ある意味「導き」ですね。

やっぱり仏のエビちゃんだわ!


すこし話が脱線しましたが、書籍の素晴らしさもさることながら特典である「これで完璧!管理会社に聞くことリスト」を、是非ご自身の物件の管理会社選びにご利用になってはいかがでしょうか?

素材が良いと工夫次第でいろいろな使い方が出来ますね!



マルミーはこれで(小指は立てていません)ビジネスパートナーを選びました。



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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

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そろそろ屋根。
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2010-11-04(Thu)

商店街を探索す

将来、近くに商店街がある所に住みたいです。


こんにちは、マルミーです。
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「将来は、活気がある商店街が近所にある所に住みたいワ!」

とは、うちの奥さんの談。



*商店街*

この言葉から受ける第1印象は「下町」でしょうか。

うちの奥様は商店街にこだわりを持っているようで、ことある毎に商店街の良さと存在の重要性をマルミーに説きます。

奥さんは下町生まれ。

マルミーなんぞの田舎育ちとくっ付いたばかりに、今は田んぼの中の1軒屋に住んでいますが、もともとは東京生まれの東京育ちなので、年を経るごとに都会の利便性を訴える機会が増えました。

田舎暮らしもいいぞ~などと言っても、軽く聞き流されてしまいます。

とはいえ食わず嫌いも何なので、最近は時間があれば商店街を探して歩いてみるようにしています。

最近、物件調査で現地を訪れた際には、地元の商店街を必ず見て歩きますが、活気がある商店街と無い商店街で、はっきりと2極化しているのが感じ取れます。



*寂れゆく商店街*


最近調査に行ったS町、K市、M町、Y町などは、ほぼシャッター通りと化していて、さながらゴーストタウンのような様相でした。

商店街でこのあり様ですから、駅から10分も歩けば当然人通りもまばらです。

どこぞのテレビ番組の如く、「第1町人発見!」とコメントしたくなります。

当然、賃貸市場も弱いわけで(だから物件が安く売りに出ているとも言える)利回りだけじゃなく、自身の持つスキルやコンピテンシー、強力なコネ等が無いと物件購入しても、たちまち立ち行かなくなってしまいます。

活気のない街って駅を降りるとすぐ分かりますよネー。

そんなところでも成功している大家さんはいる訳で、そこが不動産の面白さでもありますが、、、マルミーにはハードルが高過ぎです。

こんな寂れゆく商店街がある一方、活気に溢れた商店街も存在します。



*活気に溢れた商店街*


「活気がある商店街」といえば、アメヤ横丁、浅草仲見世、麻布十番、巣鴨地蔵通り、戸越銀座、谷中銀座、武蔵小山、十条銀座・東十条銀座などが有名でしょうか。

アメヤ横丁は夏に家族で行き、その規模の大きさと人々の発する熱量に圧倒されたのを覚えていますし、十条銀座商店街はずいぶん前に皆でぶらぶらした時に、何とも言えないその雰囲気に酔いしれたものでした。

そんな折、☆さんから物件見学のお話を頂き、谷中銀座を探索する機会に恵まれました。



*谷中銀座*

物件の詳細はブログに書けませんが、築年数の割には綺麗な外観でした。

乗り越えなければならない問題も幾つか予想されましたが、料理の仕方次第では面白い展開になりそうな、そんな可能性を感じさせる物件でした。

物件見学の後、スワちゃんの到着を待つ間に、☆さんポセさんコウさんと谷中銀座をぶらぶら!

谷中銀座入口で白黒のぶちネコちゃんの歓迎を受け、いつもの怪しい男4人であちこちの店先を覗きます。

この後夕食を食べることが決まっていたのですが、30円コロッケの誘惑に勝てず全員が購入し、コロッケを頬張りながら谷中銀座を練り歩くのでした。

コウさんの微に入り細に入ったエリア情報を伺い、ますます谷中銀座に惹かれてしまい、移住先の候補に挙げた☆さんの気持ちがよく分かります。

マルミーも先立つものがあればこんな所に住んでみたいものです。(坪単価を聞いて諦めましたが)


その後、ラーメン屋「馬賊」の手打ち麺に舌鼓を打ち、コウさんお勧めの焼きそばと餃子を頂きお腹いっぱいに。


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スワちゃんが合流してからはファミレスに場所を移していつもの不動産談議。

気の置けない仲間とのとりとめのない話、時間はあっという間に過ぎていきます。




*報告*


谷中銀座の盛況ぶりを奥さんに報告する。

きっと楽しんでくれるに違いない。

売り切れ御免のメンチに、中華のお惣菜。

30円のコロッケや猫のシッポのお菓子。

どうだい?ワクワクするだろう?

「戸越銀座の方が良い」

奥さんが呟く。

アジテーショナルな発言だ。


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アジテーショナルな態度のジジ




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この電柱、邪魔なのでどいてもらおう。
2010-11-15(Mon)

ぶらぶら中のアクシデント!

ここしばらく奥さんの体調がすぐれず、主婦業に従事していました。


こんにちは、マルミーです。
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風邪をきっかけに奥さんが体調を崩してしまい、ここ数日は主婦業を一手に請け負っていました。

家族の朝食の支度から始まり、眠気まなこの息子の口の中にトーストを詰め込んだり、ジジと追いかけっこをしながら掃除機を掛けたりと大わらわ。

やってみて改めて思ふ…、家事ってやっぱり重労働です。



*ぶらぶらへ*


今回お誘い頂いていた「ぶらぶらin江戸川」は、参加はムリかなーとキャンセルしていたのですが、当日朝になって回復してきた奥さんから「行きなさい!」と突然言われ、ドタキャンならぬドタ出席となりました。

たぶん家事に大忙しでフラストレーションの溜まったマルミーに対して、奥さんなりに気を使って半ば強引に追い出してくれたんだと思います。(それとも本当にウザかったのか)


少々早めに物件最寄りの駅に到着したので、いつものように駅近辺をぶらぶらと散策(観察)します。

その後、白ヤギさん、コウさん、yukiさん、なぜか逆方向からやってきた☆さんと合流し、このエリアがホームグランドのyukiさんから色々レクチャーを受けながら物件まで歩きます。

どー見ても再建不可とセットバックの嵐だろっ!な街並みなのですが、地域によってユニークな解釈がされるんですねー。(yukiさん、教えて頂いてありがとさんです)

物件でポセ親方とカカ夫&トリュ婦夫妻と合流。

噂の総資産君と初のご対面です。(かわい~っっ!)



*ペンキ*


ここで突然の不幸に見舞われました。


「マルミーさん、ジャケットの袖がペンキで汚れてる!」(by yukiさん)


かなり衝撃的な出来事ではあったものの、年端もいかない総資産君の手前いたって平静を装いましたが…、それが間違いでした。

この人たちは悪乗りするんだった。

ポセ親方と☆さんに、いいようにいじられる。



迷彩柄に塗ってしまおう!

袖全体を同じ色に塗ればスタジャンだー!

袖を取ってノースリーブに!

いやいや、いっそのことベストにしよう!



長い年月をかけ苦労して手に入れたお気に入りのジャケット…、それに気付いて(覚えていて)くれたのはyukiさんだけでした。

普段ならブレーキを踏んでくれるスワちゃんも、今日は内房の海に潜ってヒラメを「取ったど~!」してるんで不参加。

誰もこの二人を止めることは出来ない…。

元はと言えば、ポセ親方と☆さんが屋上に登ったりするからこうなったんだおー。

足場を頼りに登る二人を見て、心配のあまり塗装中の壁に近付き過ぎたので、ペンキが付いちゃったんだおー。

なんてことはおくびにも出さない仏のマルミー。

せめて二人の記憶にトゲの1本くらい残してやろうと毒を吐いてみる。


「マルミーは裕福ですから…、これくらい何でもありません。」

すかさずyukiさんに上げ足を取られる!

なんてこった~。





*帰宅*


駅に向かって歩く途中で写真を1枚も写していない事に気付く。

自分が考えている以上にキズが深かったようだ。

重い足を引きずるように帰宅し、黄砂を払い落すため玄関でジャケットを脱ぐ。

ロールシャッハテストの図版のようなペンキの模様は、まるで最初からそこに存在していたかのように違和感がない。

ソファーで横になっている奥さんに話しかける。

「ジャケットが作業着になっちゃったよ」

君の瞳に稲妻が宿る。





No pain No gain




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