--------(--)

スポンサーサイト

上記の広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。
新しい記事を書く事で広告が消せます。
2010-08-12(Thu)

忙しさに、あたまが働かず…

めちゃめちゃ忙しいです。(水戸大家さん風)


こんにちは、マルミーです。
まずはポチっと⇒人気ブログランキングへ


何でしょうか…、最近忙し過ぎますね。

つくづく時間は有限であり、貴重なものであると感じています。



*研修*


鬼も裸足で逃げ出す研修から、やっと解放されました。

新しい事を覚えるのは楽しいのですが、もの(マルミーの頭脳)には限度があります。

許容範囲を大幅に超えた知識を無理やり押し込むと、脳みそはオーバーフローを起こしてしまうようで、思考力そのものが低下した日々を送っていました。

若いピチピチした脳細胞ならいざ知らず、衰えた演算処理装置には少々酷な内容でした。



何もかもリセットしてリフレッシュした~い!



**破壊 **


通勤途中で解体作業が行われていたので、思わず「パチリ」と。

bra


以前から気になっていた「売り地、古家あり」の物件ですが、とうとう売れたのでしょうか…。

それとも業者物件だったので、解体して更地で販売することにしたのでしょうか。

いずれにせよ再生不可能なほど朽ちていたアパートだったので、いつかは取り壊される運命だったのでしょう。

この後、ここに何が建設されるのでしょう。


ローカルな駅から徒歩2分の立地。

☆さんの母校の近くですが、彼はボロアパートのことを覚えているかなあ~。



No pain No gain





reo

「しましま模様」に拘りを持ったオーナーさん。
何もそこまで…、ねえ~。
みなさん、どう思います?
せっかく塗装するなら、イメージを変えた方が良いと思うんだけどなあ~。





小山昇の“実践”銀行交渉術 無担保で16億円借りた


まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意


『30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法』-フリーターから年収1500万まで駆け上がった「峯島式study」のヒミツ


満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略






toti
スポンサーサイト
2010-08-13(Fri)

ぶらぶらの怪しさは○○と紙一重

浮世の垢をぶらぶらで洗い流す、ですね。


こんにちは、マルミーです。
まずはポチっと⇒人気ブログランキングへ



*研修にて*


7月後半から立て続けに研修がセットされ、精も根も尽き果てた感じです。

最後の研修が開催されたのが港区赤坂!

最寄り駅は地下鉄銀座線・南北線の溜池山王駅か、千代田線・丸ノ内線の国会議事堂前駅という、ある意味危険なエリアにあります。

駅を降りて目に付くのが、警察官の多さ。

いたるところで車の通行に規制がかかり、物々しい雰囲気でした。

国家にとって重要な施設を警備されている方々、本当にお疲れ様です。


研修の内容はさて置き、しばしば授業の進行を阻害された「シュプレヒコールの波」には、いい加減うんざりさせられました。

そのパワーの源がどこにあるのか、、、主義主張の根源に透明性はあるのか、、、スピーカーから流される大音量の声は誰のためになされているのか、、、もはや考える気も失せています。

どこにでも「お金」の動きが生ずる。(コウさん、こんな感じでしょうか?)

せめて、もう少し小さな声で叫んでほしい。



**ぶらぶら会**


水面に浮上して、やっと呼吸が出来たような感じです。

「プハ~ッ!」ですね!

いつものようにY駅近くのサンマルクに集合。

音頭を取っていただいたスワちゃんを筆頭に、☆さん、ポセさん、白ヤギさん、コウさん、初参加のNIさん、yukiさんに、マルミーを含めた8人という大所帯となりました。(初参加のNIさんは、九つの星を輝かせた可憐な女性です。)

今回は白ヤギさんが物件資料をたくさんお持ちくださり、いつになく真面目に大盛り上がりでした。

盛り上がり過ぎて(雨のせいもありますが…)物件見学の前に、初参加のNIさんが時間切れとなってしまったのは大変残念でしたが…。

NIさん、またご参加くださいね~。


その後は、ポセさんとスワちゃんの車に分乗させていただき、目に付いた物件の現地調査に出発!

しかし、どこに行っても怪しい集団です。

近隣住人の方は、皆一様にいぶかしげな眼差しを向けてきます。

てんでんバラバラな格好の男6人と、「ギ」なTシャツの女性一人の集団は、首相官邸前で声を張り上げる人たち以上に、怪しい集団だったに違いありません。


今回は購入に向け触手が動く物件には出合えませんでしたが、研修生活をリセットしてリフレッシュするには「ぶらぶら会」は特効薬のようでした。

これでいつもの生活に戻れそうです。(笑


スワちゃん、皆さんへの声掛け、ありがとうございました。

また、ポセさんスワちゃん、車を出して頂き感謝感謝です。

NIさん、スタートの出遅れが響き物件見学できませんでしたが、これに懲りずに次回もご参加くださいませ。

白ヤギさん、引っ越し&筋肉痛のところ、たくさんの情報を集めて頂いたおかげで、いつもと違ったぶらぶらになりましたね!

コウさん、エアーズロックが食べたいので是非連れてって下さい。

yukiさん、腹筋が縦に割れたらご連絡願います。

☆さん、自転車は大丈夫でしたか?今度母校の近くでカレー食べませんか?


ご参加の皆さん、またよろしくです。




No pain No gain







jiji0812

「ビックリしたなあ~」の図。
シッポがパンパンに膨らんじゃってます。




小山昇の“実践”銀行交渉術 無担保で16億円借りた


まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意


『30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法』-フリーターから年収1500万まで駆け上がった「峯島式study」のヒミツ


満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略






toti

ポセさん号にご乗車の皆さん、ここが現地です。
スワちゃん号の皆さんには意味不明でしょうが、GHQに対して特A級の極秘事項に当たるため、これ以上の情報は開示できません。(謎です)
2010-08-17(Tue)

暑いアメヤ横丁と、恵比寿の夜

マルミー家、南へ向かう!


こんにちは、マルミーです。
まずはポチっと⇒人気ブログランキングへ


家族の日頃の協力に報いるため、そして、自分へのちょっとしたご褒美として1泊の小旅行に行ってきました。

画面右上の愛猫ジジを掛かりつけの動物病院に預け、最寄り駅から電車で都心に向かい南下します。

上野駅で銀座に直行する奥さんと別れ、息子と二人でJR山手線を1駅移動して御徒町へ。



*アメヤ横丁*


年末には毎年のお約束として、必ずテレビで放映される場所ですね。



am

炎天下にもかかわらず、その雑踏は健在で、多種多様な人種のるつぼと化していました。

それにしても、、、「暑い!」です。

日影が殆ど無いわ、どのお店もエアコンなんぞ入っとらんわで、息子と二人で汗だくで商品を探します。

お目当ての装備品を探し終わる頃には、二人とも見事に茹で上がっていました。



**お宿**


昼食を取った後、有楽町で奥さんと合流し、本日のお宿へ移動します。



we

恵比寿ガーデンプレイスのセンター広場では、巨大なスクリーンを設置していました。

その向こうに見えるのが、本日のお宿です。



re

浴槽とシャワーブースが独立した作りになっていて、バスルーム全体が広く贅沢に作られていました。



ro

予約したお部屋にはエキストラベットがセッティングされており、さっそく場所取りの攻防戦が繰り広げられました。

マルミーは「いち抜け」で窓側のポジションを確保!

残る二つの席をめぐり、奥さんと息子の交渉は長期戦となりました。

ホテル内の探検を終え戻ってみると、息子が上機嫌でエキストラベットに寝るといっています。

どうやら余程の好条件を奥さんから引き出せたようです。



***夕食***


息子のリクエストは焼き鳥!

恵比寿で美味しい焼き鳥屋さんを探すとなれば、もうこの方にすがるしかありません。


3軒ほどチョイスして頂き連絡をしましたが、世の中はお盆真っ最中。

全てのお店が休業中で、美味しい焼き鳥はお預けとなりました。

嘆くな息子よ、エビちゃんとパパでリベンジしておくからね!


それにしてもエビちゃんが選んでくれたお店はどれも美味しそうで、口コミの評価もばっちりでした。

美味しいお店を嗅ぎ分けるエビちゃんのお腹には、きっと高性能のセンサーが埋め込まれているに違いない!

エビちゃん、今度食べに行こうネ~。



***夕食 その2***


当初、焼き鳥とビールに締めはラーメンの予定でしたが、焼き鳥が見送りとなったので、いきなりラーメンとなりました。(笑



de

窓から見下ろす恵比寿ガーデンプレイスも…



ni

とっぷりと日が暮れ、頃合いにお腹もすいてきました。



スカイウォークを歩いて恵比寿駅まで移動します。

途中、センター広場に設置された巨大スクリーンでは、小澤征爾氏のコンサートの模様が上映されており、日没後も気温が下がらないにもかかわらず、大勢の方達が特設会場で拍手を送り続けていました。



af

恵比寿といえばここ、「あふり」のラーメンがお気に入りです。

奥さんとマルミーはゆず塩を、息子は辛い汁のつけ麺を注文。

いつ食べても美味しい!(2回目だけど)

息子のつけ麺をちょっともらってみましたが、こちらも美味しい!



je

あふりからの帰り道で偶然見つけたジェラート屋さん「DELIZIEFOLLIE」。


うちの奥さんはラーメンよりこちらの方がお気に入りだったようです。

種類も多くお味もばっちりで、また来たいお店の一つに仲間入りしました。




大満足の恵比寿小旅行。

時には田舎の静けさを忘れ、都会の喧噪に浸るのもいいものですね!



No pain No gain




白い恋人(石屋製菓株式会社HPより)

shiroi


帰宅後、荷物の整理を終え、家族で今回の旅行のレビューを!
話しのお伴はコウさんから頂いた北海道のお土産です。
奥さんの感想は、「またジェラートが食べたい!」でした。
息子はホテルにもう1泊したかったと…。
連泊かあ~、、、財布の中身がもたないなあ~。



小山昇の“実践”銀行交渉術 無担保で16億円借りた


まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意


『30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法』-フリーターから年収1500万まで駆け上がった「峯島式study」のヒミツ


満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略
2010-08-18(Wed)

翳りゆく企業の巻き沿いはゴメンです。

急速潜航、トリムダウン15! こんな感じかな?


こんにちは、マルミーです。
まずはポチっと⇒人気ブログランキングへ


もはや趣味と化したレオパレス21の業績観測ですが、第38期第1四半期の業績報告書が出ています。

まるで沈みゆく船のようです。



*財務状況*


いつものように数字を見てみましょう。(単位は百万です)

売上高 112,634(百万)
営業利益 △12,886(百万)

120億円以上の損失です。


セグメント別では

賃貸事業 △9,745(百万)
アパート建築請負 △2,019(百万)
リゾート関連 △112(百万)

と、今まで他セグメントを支えていたアパート建築請負事業での損失が膨らんでいます。



**資産**


業績がこれだけ酷いので、資産もかなり毀損しています。

総資産額 349,418(百万)
対前年同期 △81,314(百万)
自己資本比率 17.2%


遂に自己資本比率が20%を切りましたね。

健全な企業の自己資本比率は建設業なら30%以上、不動産業でも20%以上といわれていますので、このままではよろしくないですね。

前年同期の第37期第1四半期の自己資本比率が33.9%ですから、かなりの悪化です。



***販売実績***


まあ、この状況ですから販売実績の数字が良いわけ無いんですが、、、一応。

賃貸事業 85,687(百万)
アパート建築請負事業 21,820(百万)

アパート建築請負事業は大幅にショートし、対前年同期比で35.5%も減少しています。

受注高は16,934(百万)と前年の半分以下、追い打ちをかけるように受注残高も178,872(百万)と、対前年同期比で32.2%の減少です。

いくら時期的な増減が大きい業種といえど、対前年同期比で3割以上の落ち込みでは言い訳できないと思うんですが、報告書ではしっかり言い訳しちゃってます。



***トピックス***


報告書から印象的なコメントをピックアップしました。

・当社グループは、当期を初年度とする中期経営計画において、今後3年間を賃貸事業収益の確保を基
本としたストック型ビジネスモデルへの転換を図り、収益の安定化と成長路線の回復を目指すための移行期間と位置付け、売上高・営業利益計画を減収増益基調にて策定しております。


まあ、現在の厳しい状況は通過点に過ぎないと。



****入居率****


入居率の推移は、

2009年7月 90.04%
2010年7月 82.05%
2011年7月 78.4%

と、ここ3ヶ月間の入居率は80%を下回っています。




あらゆる面でズルズルと落ちて行ってる、そんな感じでしょうか。

かなり経費を削減しているようで、広告宣伝費などは半分以下になっています。

が、しかし、業績が回復する材料が見当たりませんね。

1年前は900円くらいあった株価も、現在は150円を切っています。

株主にも微妙に動きがあったようで、5月に大株主になったフィデリティに続き、GS(ゴールドマン・サック)も大株主になったようですが、外資には割安と映るのでしょうか。


まあ、がんがんリストラして人件費を削り、家賃の保証額を下げて逆ザヤの解消、利益の出やすい体質にしておいて市場(特に雇用)の回復をじっと待つ。

これしか残された道が無いように思うんですがねえ~。

中期経営計画の成果やいかに。

レオパ物件が大量に市場に放出される日が近づいたような気がします。(一部、その兆候は表れているかも?)



No pain No gain




小山昇の“実践”銀行交渉術 無担保で16億円借りた


まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意


『30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法』-フリーターから年収1500万まで駆け上がった「峯島式study」のヒミツ


満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略
2010-08-19(Thu)

なかなか始まらないGMアパートのリフォーム 前編

どうせやるならカッコ良くしたい!そんな気持ちで始めました。


こんにちは、マルミーです。
まずはポチっと⇒人気ブログランキングへ


GMアパートのリフォーム、、、スケジュールがスリップしまくってます。(涙

当初の計画では、8月中に工事が完了するはずでしたが、実は、まだ始まっていません。



*リフォームの方針*


今回のリフォームは外観および外構をメインに、「欠点」と映る場所に手を加えます。

主に物件の見た目の弱点を改善しようとしているわけです。

また、初めての試みとして、キラリと光るセンスを感じられるような仕上げにしたい!ということで、デザインの質を強化しようと、いつもと違う段取りを踏みました。

が、、、これが仇となる!



**デザインの強化**


リフォーム業者さんの仕事で多いのは、常に無難な線を外さないこと。

これが当たり前過ぎて、最近のマルミーの不満でもありました。

室内のリフォームではアクセントクロスやCFの材質など、他の物件との差別化を図るよう試みていますが、外観をリフォームする機会はそうそうありません。

このチャンスを逃すと何年後にトライできるか分からないので、やるなら今と心に決めて取り組みました。


残念ながらデザインのセンスの欠片も持ち合わせていないマルミーですので、ここはプロにお任せするしかない!と、近隣のデザイン事務所をまわり、いろいろなお話を伺いました。

店舗のデザインなら…、看板だったら…、と、なかなかアパートの外観をデザインしてくれる人に巡り合えません。

どうにか地元で1社、管理会社の社長さんのご紹介で、県外の業者さんを1社つかまえることができ、それそれにプランの提出をお願いしたのが7月上旬のことでした。



***手を加える範囲***


デザイン会社さんの選定と並行して進めたのが、塗装業者さん(塗装専門)への見積り依頼でした。

正直、全てを変えてしまいたい気持ちはやまやまでしたが、計画している予算額をオーバーしてしまうのは容易に想像出来ました。

全てに手を加えるのは無理だけど、中途半端な仕上がりになってしまうのは避けたい!

そこで「本当にやらなきゃいけないのはどこか?」を見極めるため、塗装業者さんに見積もりを依頼したのです。

塗装業者さん、ごめんなさい。

完全な「あて馬」です。

マルミーが知りたかったのは、塗装の必要性があるかどうかでした。



そして4社の見積もりから導き出した答えは…



なにげに続きます。



No pain No gain




小山昇の“実践”銀行交渉術 無担保で16億円借りた


まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意


『30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法』-フリーターから年収1500万まで駆け上がった「峯島式study」のヒミツ


満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略
2010-08-20(Fri)

なかなか始まらないGMアパートのリフォーム 後編

感性でお仕事をされる方は、時間の流れ方がちょっと異なるようです。


こんにちは、マルミーです。
まずはポチっと⇒人気ブログランキングへ


未だ工事が始まっていないGMアパートのリフォーム。(涙

当初の計画では、8月中に工事が完了するはずでしたが、「こだわり」がスケジュールをスリップさせることになります。



*方向性*


外観と外構をメインに、今回のリフォームでは「欠点」を改善することが目的なります。

また、無難な線を外さない「当たり前」な出来あがりにはしたくないとの思いがあり、デザインの質を強化しようと、いつもと違う段取りを踏みました。

餅は餅屋で、デザインはデザイン事務所にお願いしようと、地元と県外の業者さんの2社にプランの提出をお願いしました。


そしてデザイン会社さんの選定と並行して、塗装業者さんに見積りを依頼しました。

事の真意は、GMアパートの現在の塗装の程度を知るため、、、つまり「ホントに塗装が必要か」を見極めたかったのです。(塗装業者さん、ごめんなさい。)



**塗装業者さんの見積もりから**


4社の見積もりから導き出した答えは、今回は外壁および屋根の塗装は見送る!ということです。

「今すぐやらないとヤバいっすよ~」な業者さんもありましたが、概ね「あと数年は大丈夫」とのアドバイスでした。

よって外壁と屋根の塗装を先延ばしして、外構部を中心に予算を投入することになりました。



***あとはデザイン***


リフォームの対象範囲が決まり、あとは外構部のデザインを待つばかり、、、のはずでしたが、ここからスケジュールが遅延し始めます。

原因は、2社のスタイルの違いが極端すぎる!



A社→仕事は早いが価格が高い、デザインは見た目重視でGood!

B社→仕事は遅いが価格は妥当、根本的な原因をデザインで解決しようとしている。



B社がプランを1回提案する間に、A社からは3回くらい提案が上がってきます。



****揺れる心****


マルミーの心が揺れます。

8月末に1室退去があり、室内のリフォームと募集を考えると、遅くとも9月上旬には外構部のリフォームは終えていたい。

しかし…、B社のスタイルがマルミーの心の琴線に触れてしまった。

科学的思考での根本的な原因の追及…、問題解決と課題達成…、古くは改善活動など…、そんなことが大好きなマルミーなのでした。

特筆すべきはB社デザイナーの賃貸物件への「こだわり」です。

どうすれば入居者さんのモラルを向上できるか?なんて、デザイナーさんからアドバイスを頂けるとは思っていませんでした。

お名刺を拝見してビックリ!

建築士の資格もお持ちで、とことんこだわった戸建てやアパートを設計していらっしゃいます。

また、自社で工事は一切行わず、全て入札制で工事業者を決めて発注しているところも好感が持てます。



GMアパートの外構部リフォームは、一体いつになったら着工できるのでしょうか。(現在進行形です)

最後に、B社デザイナーの印象的な一言を。

「あわててやる仕事…、好きじゃないんですよね。」

良い切るあなたに1票!



No pain No gain




小山昇の“実践”銀行交渉術 無担保で16億円借りた


まずはアパート一棟、買いなさい! 資金300万円から家賃年収1000万円を生み出す極意


『30歳までに給料以外で月収100万を稼ぎ出す方法』-フリーターから年収1500万まで駆け上がった「峯島式study」のヒミツ


満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略
ランキング
・もしお役に立ちましたら、  ポチっ とお願いします。
人気ブログランキングへ にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ
マルミーからのメッセージ!
FC2カウンター
最近の記事+総記事数
全タイトルを表示
最新のコメントと記事
カテゴリ
月別アーカイブ
検索フォーム
サーチボックス
お気に入り
名言集(個人的嗜好)
プロフィール
  • Author:マルミー
  • マルミーへのご連絡は
    gon_akeあっとまーくyahoo.co.jp
    まで。
つぶやき
リンク
ブロとも申請フォーム

この人とブロともになる

QRコード
QRコード
RSSリンクの表示
上記広告は1ヶ月以上更新のないブログに表示されています。新しい記事を書くことで広告を消せます。