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2010-01-05(Tue)

今日から仕事始め!明けましておめでとうございます。

皆さん、年末年始はどのように過ごされましたか?


こんにちは、マルミーです。
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御挨拶が遅くなりましたが、明けましておめでとうございます。

今年も宜しくお願いいたします。



お正月は家族と過ごす時間を第一と考え、ネットと隔絶した生活を送っていました。

元旦から自宅のリビングでゴロゴロしており、家内や息子と他愛も無い話題で盛り上がっていました。


まさに至福のゴロゴロであります。



大家らしい仕事といえば唯一、強風の影響が無いか物件を見回りしたことだけですね。

この年末年始は強い風が吹く日が多かったので、何度か物件が被害を受けていないか確認しましたが、特に実害も無く何よりでした。



そんな「まったり感」に首まで浸かっていたお正月でしたが、昨日はぶらぶら会にお呼ばれしてきました。

久しぶりに☆さん、スワちゃん、Hさんにお会いし、脳を活性化させることができたので、リーマン業開始前の良いリハビリとなりました。

いつものことながら、不動産の話し半分、その他の話題半分といった感じでしたが、皆さんの活動をお聞きすることで、たっぷり充電させていただきました。


モチベーションは大幅UPです。


☆さん、スワちゃん、Hさん、楽しいひと時をありがとうございました!

今年も宜しくお願いしますね~。



さて、明日あたりから今年の計画を立てて行こうかと思っています。

まあ1月中には具体的な活動プランに落とし込みたいですねー。


まず、昨年の実績を振り返りつつ、問題点を改善することから手を付けます。

そして今年はもう少し長い視点(2~3年)でプランを立て、課題達成型の活動にも何割かの時間とコストを割り当てたいと思います。


2010年は、戦略/ビジョンを明確に持てるようになりたいですね。

管理手法はオーソドックス(古典的?)にバランス・スコアカードでやってみようかな?



No pain No gain

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2010-01-06(Wed)

処理しなければならない諸問題 その1

2010年の目標を考える、その前に…、処理しなければならない問題があります。


こんにちは、マルミーです。
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年末から寒さが一段と厳しさを増しました。

不況の影響を受け、リーマンの懐は寂しいばかりですが、ボーナス大幅減額で傷ついた心を、冷たい風が容赦なく痛めつけていきます。


冷たい風は頭皮にもよろしくありません!

夏と冬は手厚くケアしてあげたいものです。

薄毛で他人に自慢できることといえば、誰よりも早く雨が降り始めたことに気付く、むき出しのセンサーを頭部に装着していることでしょうか。


自慢になっていませんね。



さて、今年1年の目標を立てる前に、処理しなければいけない問題が二つほどあります。



1点目は、駐輪場の車輪止めの修理です。


昨年12月中旬に、自己所有物件の清掃をしていて気付いたのですが、駐輪場の車輪止めに「ガリガリ」と擦った跡がついていました。



これです↓

029b1



別角度から

029b2


おそらく駐車場に車を出し入れする際に、擦ってしまったものだと思いますが、かなりハードに傷がついています。

車は大丈夫だったのでしょうか?


早速、管理会社さんにお願いして調べていただいたところ、入居者様のご両親がアパートを訪ねた際、ガリってしまったそうです。

先方の保険で対応できるそうなので、修理の見積もりをお送りして、現在、保険会社の返答を待っている段階です。

サビが出てしまう前に綺麗に治したいですねー。



こちらは順調に処理が進んでいますが、問題は2点目の越境して(されて)伸びる枝、です。

何度かブログに書いていますが、未だに進展がありません。

管理会社担当者のU村さんが、何度か先方のお宅に足を運んでいますが、良い結果は得られていません。(泣)


一度だけ隣家のご主人が玄関先まで出てきたそうですが、すぐに家の中に入ってしまい扉をバタンと閉められてしまったそうです。

聞く耳を持たないご主人です!


アパートの入居者様には定期的な報告とお詫びをしていますが、いつまでも我慢して頂く訳にもいきません。

何より、お子様の安全を考えると解決に時間を掛け過ぎることは、大きなリスクとなります。


法的な手段を準備しておくため、弁護士の先生に相談しました。


続きマッスル!


No pain No gain

2010-01-07(Thu)

処理しなければならない諸問題 その2

越境問題を処理する、、、その為に準備しておくこととは…


こんにちは、マルミーです。
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今年1年の目標を立てる前に、処理しなければいけない問題が二つほどあります。


1点目の駐輪場の車輪止めの修理は、先方の保険会社に見積もりをお送りし、返答を待っている段階なので、順調に処理が進んでいます。



問題は2点目の越境して(されて)伸びる枝ですが、こちらは殆ど進展がありません。


管理会社担当者のU村さんが足繁く通ってくれていますが、隣家のご主人は聞く耳を持ちません!

弁護士の先生にアドバイスを頂いて作成し、11月上旬に送付した手紙も完全に無視されました。

問題の解決に時間を掛け過ぎることを避けるため、再度、弁護士の先生に相談して、今後の対応について検討してもらいました。(このニュアンスが重要!)

そうです、マルミーが弁護士の先生に相談したのではなく、U村さんに相談してもらったんです。

弁護士の相談料って、決してお安くありません。

そして、マルミーの懐も寂しいのです。


そこで11月と同じ手を使い、管理会社の顧問弁護士にU村さんから相談してもらったんです。

これなら物件の管理料以外のお金は掛からないので、無料みたいで気持ちいいです。

勿論、ある一定以上の相談は断られるでしょうが、ダメって言われるまで聞こうと決めています。


おおむね対応手順としては、内容証明→調停の申立て→裁判となることは伺っていたので、今回は具体的な「備え」をどのように準備しておくのか、重点的に聞いてもらいました。


ポイントは有力な証拠を揃えて相手に裁判をさせない事、だそうです。

近隣紛争での裁判を極力避けるため、「裁判をしても無駄ですよ」と相手に分からせること、その上で和解で決着をつけることが、現状でのベストな選択となりそうです。

「裁判に勝つ」ことも重要ですが、双方に禍根を残さないように問題を解決することが、今後の賃貸経営を続けるうえで、とても重要であると感じました。


例えば騒音おばさんのように、布団をバンバンされたり大声で怒鳴られたりしては、アパート経営が立ち行かなくなってしまいますからねえ~。

「こちらは十分な証拠を揃えていますが、穏便に事を収めましょう」と、あくまでソフトに持ちかけることが肝要なのですね。


交渉は柔らかく、しかし妥協しない。

この為に最も重要なのが「証拠力」なのだそうです。

ここから先はノウハウを含んだ内容になりそうなので、ブログで公開することは避けますが、少なくとも内容証明と比較して、遥かに強い証拠を準備することになりそうです。


そして、もう一つ重要なことは示談の仕方。

せっかく示談したのに、その条件が守られなかったらシャレになりません。

そのためには…、

ここもノウハウを含んでいそうなので口にチャックです。(気になる方は、お会いした際に可能な限りお話しします)


知っているのと知らないのとでは、まさに雲泥の差ですね!


No pain No gain

2010-01-10(Sun)

ペット部屋 募集準備完了 室内編

ペット部屋のリフォームと雑多な作業が、ほぼ終わりました。


こんにちは、マルミーです。
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惨事に見舞われたペット部屋ですが、募集の準備が整いました。

あと数か所、細かな修復が必要な部分がありますが、繁忙期に向けて本格的な募集活動に取り掛かることができそうです。


なので、今回はビフォア/アフターを画像中心でUPしたいと思います。

また、画像枚数が多くなってしまいましたので、2回に分けてまとめさせていただきます。


まずは室内編から。



キッチンです。

IMG_0237a

コゲコゲ~、、、。

レンジフードはファンモーターから異音がしていました。



キッチン途中です。

IMG_0237b

レンジフード交換中です。

部品は施主支給で、作業のみお願いしました。



キッチン完了です。

IMG_0237c

遮熱板も交換しました。

キッチン自体はyukiさんに「磨けば全然OK!交換しなくていいんじゃない?」とアドバイスを頂き、、、磨きました。

自分の中では及第点を付けられるレベルかな~、って思ってます。

あとはシングルレバーに交換しました。

これも施主支給で作業のみを業者さんへお願いしました。



洋室のドア

IMG_0238a

ワンちゃんに噛まれて剥がれてしまってました。



洋室のドア途中

IMG_0238b

補修が必要な部分を除去します。



洋室のドア完了

IMG_0238c

仕上げにダイノックシートを貼り、蘇りました。



トイレです。

IMG_0239a

さぶ~い雰囲気のトイレなので改善です。



トイレ完了。

IMG_0239b

温水洗浄便座を取り付け、CFも木目調の明るい色にしました。

希望の場所にコンセントを取り付けることができなかったので、仕方なくモールを貼り付けました。

雰囲気は明るくなった、、、かな?



洋室収納です。

IMG_0240a

住んでみると分かりますが、洋室では中段の板が収納性を妨げます。

逆に和室は、これがないと不便。



洋室完了です。

IMG_0240b

中段の板を撤去してハンガーを掛けるパイプを追加します。

内部は部屋と同じクロスとCFで仕上げ、クローゼット風に!(と、勝手に思い込んでいます)



和室です。

IMG_0241a

最も被害の大きかった和室です。(今見ても悲しくなります)



和室途中。

IMG_0241b

タタミ、クロスを全て撤去して消臭クリーニングを行いました。



和室完了。

IMG_0241c

真新しいタタミが入り、見違えるように綺麗になりました。

現在は、臭いもまったく感じられません。


長くなったので続きます。


No pain No gain

2010-01-11(Mon)

ペット部屋募集準備完了 屋外編

ペット部屋のビフォア/アフターの続きです。


こんにちは、マルミーです。
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前回の続きです。



ガリガリくん1号(和室敷居)

IMG_0242a

どうやって修復しようか?

リフォーム業者さんと結構悩みました。



和室敷居完了です。

IMG_0242b

ふすま用のレールを取り付けてみました。

これで殆どのキズを隠すことができます。

まだちょっと傷が残っている個所は、仕上げをお願いしてあります。



ガリガリくん2号(キッチンのドア)

IMG_0243a

どんだけストレスが溜ってたんだ~、って感じです。



キッチンドア

IMG_0243b

ペンキを塗ってもらったのですが、この仕上がりではちょっと…。

ここはもう少し手を入れる予定です。



テレビモニターホン

IMG_0244a

インターホン、懐かしいです。



テレビモニターホン完了

IMG_0244b

DIYで取り付けました。

電気工事士の資格を取ろうかといつも思います。



テレビモニターホン カメラです。

IMG_0244c

外は、こんな感じです。



ここからは屋外編です。



供用部廊下です。

IMG_0245a

ここまで汚れる前に何とかしろってお叱りを受けそうで怖いです。



供用部廊下 清掃後です。

IMG_0245b

ケルヒャー君に登場していただきました。

快感!



外階段です。

IMG_0246a

ここもね、もっとはやく掃除しろよって。



階段 完了です。

IMG_0246b

メンテナンス用に水道が欲しい!

あと、鉄製じゃなくてよかった!



屋外おまけ1

IMG_0247a

ペット部屋入居者の方が花壇代りに使っていたんですが、荒れ放題になっていました。



おまけ2

IMG_0247b

全ての植物(の残骸)を撤去して、防草シートを被せた後で小石を一面に敷き詰めました。



おまけ3

IMG_0247c

正体不明の物体を置く。



おまけ4

IMG_0247d

夜はこんな感じに。

完全に遊びです。(笑)



あとは入居者様を待つばかりなり。


No pain No gain
2010-01-12(Tue)

緊急事態に備えることの重要性

先週は、ちょっとしたアクシデントに見舞われました。


こんにちは、マルミーです。
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今日は不動産とは関係ない内容です。



息子が交通事故に遭いました。

あっ、ご心配なく!

大きなケガもなく、かすり傷程度で済みましたので。

今日は、その時感じたことを。



先週の金曜日、出勤途中の電車内で家内から携帯に着信がありました。

なぜか、胃袋のあたりがギュっと締め付けられるような、そんな嫌な予感がしました。

すぐ電車を降り、折り返しの電話をすると、携帯の向こうで家内がパニックになっています。

まったく要領を得ません。

落ち着いて、落ち着いて!

通学途中で子供が自動車と接触したことをようやく聞き出し、大きな外傷もないことを確認してから、すこし時間をかけて家内を落ち着かせました。

改めて事の経緯を聞いてみると、自動車を運転していた加害者(便宜上、こう呼ばせていただきますが)が、息子を車に乗せ自宅まで送り届けてくれたこと、そして今、家内の目の前にその人がいることが分かりました。


ドライバーの方と電話を代わってもらい話を聞こうと思いました、が…、この方もパニックです。

落ち着いて下さいってば。

よほど慌ててしまったのでしょうが、事故の処理で必要なことを何もしていなかったので、すこし「喝!」を入れて正気に戻します。

まず警察に電話、それから会社にも電話、でしょ?

現場検証して事故証明を貰わないと、後々面倒だよ。


最後に息子と話す。

おっ、一番冷静だ。

事故の状況を詳しく聞き、打撲個所や自覚症状の有無を確認する。


その後、逆方向の電車に飛び乗り事故現場で家内&息子と合流、そして息子を連れ病院で検査と大わらわ。

この件で感じたことは緊急事態に備えることの重要性です。


緊急事態に向いている人と向いていない人、世の中には二つのタイプが存在すると、改めて気付きましたが、普段から備えることで結果は大きく変わってくると思います。

緊急時、どんな行動を取るべきか、情報を整理して頭の中でシミュレーションしておく。

これだけでもかなり冷静に行動できると思います。


今回事故を起こしたドライバーの方、某企業の部長職で年齢は44歳でした。

きっと仕事上は優秀な方なのでしょうが、交通事故を起こした後の処置に関しては、全くの無知でした。

車で通勤しているのですから、必要最低限の知識は必要でしょうに。

まあ、悪い人ではないようですが、それと良識があるのとでは別次元の話ですね。


賃貸経営でも様々な問題に直面します。

知識を得、情報を整理し、いざという時に備えてシミュレーションをしておくことは、とても重要なことだと思いました。


それから息子には、加害者の車には乗らないようにクギをさしました。

ちょっと想像しただけで、こんなに危険なことだって分かるだろう?


そして、その後は、たくさん褒めてやりました。

事故に際し冷静に対処できたこと、事故の状況を正確に記憶して説明できたこと、自分の体をチェックして医師に伝えることができたこと。

親バカなんですよ。


そんな中で、嬉しいことが一つありました。

病院の待合室で息子がポツリと言った一言。

「俺も悪いんだよ…」

加害者を攻めようと思えは、一方的に攻めることができる立場だけど、自分の悪いところもちゃんと認められるんだ…。

成長してるんだなあ~。



No pain No gain

2010-01-14(Thu)

人間ドックと一人ぶらぶら

人間ドックを受診してきました。そしてその後は一人でぶらぶらと…。


こんにちは、マルミーです。
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昨日は人間ドック(1日コース)を受診してきました。

今までは忙しさを言い訳に、会社の定期健康診断しか受けていませんでしたが、現在の幸せも健康あってのことと思い、人間ドックを申し込みました。

出来れば一緒に検査をと家内を誘ったのですが、なんだかんだと理由を付けて断られてしまったので、来年こそは夫婦で受けられるよう、やんわりと説得し続けたいと思います。


当日は朝8時の受付けに合わせ、いつもより早起きして電車に乗りました。

強風の影響でしょうかダイヤが乱れており、受付け時間に間に合うかヒヤヒヤし通しだったのですが、、、10分ほど遅刻しちゃいました。


受付けを済ませ改めて周りを見回すと、ものすごい数の人です。

これだけの人数をさばくのは容易じゃないな~、何時に終わるんだろう?

なんて思ってましたが、名前を呼ばれた人たちが次々に検査室に消えていきます。


検査着に着替え人の流れを眺めていると、受付けを済ませ新たに増える人数と検査で減る人数、この待合室のバッファ容量のバランスがとても良い事に気付きました。

これなら思ったより早く終わるかもしれません。


そうこうするうちにマルミーも名前を呼ばれ、検査開始です。

人間ドックを受けるにあたり、どの医療機関で受診しようか検査項目を比較したのですが、概ねどの医療機関でも内容に大きな違いはありませんでした。

それに対し料金はかなり開きがあり、マルミーが受信した1日コースの内容だと、安い所で3万円台、お高いところでは5万円以上します。

違いは何なのか?体験してみたいものです。


さて、予想通り順調に進み、昼頃には全ての検査が終了して会計となりました。

病院の食堂で使えるお食事券を貰い(知らなかった!ラッキー)、手早くランチを済ませた後は、駅近辺を一人でぶらぶらしました。


JRの結構大きな駅で市の人口は約22万人、駅前は大きなビルもかなり有り、この沿線では人気が高い駅です。

ところが、駅前の不動産屋さんのガラス越しに賃貸情報を見て回り、予想より家賃が安かったのにはチョットびっくりしました。

これは認識を改めなくてはいけません。


寒風の吹きすさぶ中、駅徒歩10分圏内をぶらぶらしましたが、あまりの寒さに1時間でギブアップ!

やっぱりこの季節のぶらぶらには、ユニクロのヒートテック下着が必須でしょうか…。

皆さんもぶらぶらする時は油断して風邪などひかないよう、暖かい恰好でお出かけ下さいね!



No pain No gain

2010-01-15(Fri)

繁忙期はタイミングを重視します。

退去と入居、大家にとって悲喜交々(ひきこもごも)の季節がやってきます。


こんにちは、マルミーです。
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年が明け、お正月気分もすっかり抜けましたが、これから大家にとって最も気合の入る繁忙期がやってまいります。

「空室による機会損失を最小限に抑える」というのは、賃貸経営者の共通認識だと思いますが、出入りの激しい時期だけに、コントロールするのは難しくなります。

希望としては退去前の入居確定が望ましいのですが、行列のできる物件ならいざ知らず、地方の供給過剰エリアでは、このハードルはかなり高いものになります。


現実的な線でロスの少ない段取りとなると、退去連絡→募集開始→退去と同時にリフォーム→内見→契約なのでしょうが、こちらの都合で退去日が決まるわけではありません。

3月末の退去では残された時間は殆どありませんし、4月上旬の退去なんて言われた日には目も当てられません!

また、この時期はリフォーム業者さんも忙しく、作業日程の調整がつかず、入居希望者を逃してしまうこともあります。


出来れば退去しないでー、ダメなら早めに退去してー、というのが本音です!(ちょっとブラックなマルミー)



マルミーの会社もそうですが、一般的な企業では住居の移転を伴う移動は、2か月前に本人に内示されます。

4月の新年度に合わせて内示されるとすれば、1月末から2月上旬になるわけで、そこから最小限の時間で引っ越していただけると、スケジュールがかなり楽になります。


ところが、切羽詰まらないと行動を起こさない人が多いので、「急ですが、来週引っ越します」となってしまう訳ですね。


そこで1月のこの時期には、管理会社さんから入居者様宛に、退去の予定と契約更新の意思確認をポスティングしてもらってます。

「そっか、早く引越し先を探さなきゃ」って、入居者様の注意を喚起することで、早め早めの行動を起こしていただこうと考えてます。


それって効果あるの?と聞かれてしまうと何とも言えないのですが、「一応、ある」と実感しています。

少なくとも引越し予定日を早めにご連絡いただけるので、リフォーム業者さんの日程を押えることが出来るので、効果はあると思ってます。


属性の良い入居者様の動きは速いので、多少コストには目をつぶっても、とにかくタイミングを重視して活動する時期だと判断してます。



No pain No gain

2010-01-18(Mon)

セキュリティ警鐘と、ぶらぶら その1

先週末は、洗練された投資家の皆さんと、ぶらぶらしてきました。


こんにちは、マルミーです。
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MicrosoftのInternet Explorerの脆弱性(ぜいじゃくせい)が大きな問題となっています。


マイクロソフト セキュリティ アドバイザリ (979352)


詳しい説明は他のサイトを参照していただきたいのですが、一般ユーザーの対応策としては、Internet Explorer以外のブラウザを利用することを推奨いたします。

今回、マイクロソフト社からはパッチが間に合わず、いわゆるゼロデイアタック(zero-day attack)という状況です。

ゼロデイアタックとは、ソフトウェアにセキュリティ上の脆弱性(セキュリティホール)が発見されたときに、問題の存在自体が広く公表される前にその脆弱性を悪用して行なわれる攻撃です。(IT用語辞典より引用)


IE以外のブラウザの使用は、リスク対応方法としては消極的なリスク低減策となりますが、パッチが提供されるまでは他に有効な手段がありません。

困ったものです。



さて、先週末は、☆さんコウさんスワちゃんとぶらぶらしてきました。



まずは腹ごしらえのランチ。


このメンバーで食事していると、「今日、何曜日だっけ?」というセリフが随所で交わされます。

4人の中で正確な曜日感覚を無くしていないのはマルミーだけなんですねー。


スワちゃんに至っては、「マルミーさん、食事してる後ろ姿がサラリーマンですね。」などとのたまう。

勤務態度は褒められたものではありませんが、一応、マルミーは月~金に働く現役のリーマンです。

皆さん、正確な曜日感覚を取り戻しましょう!(最も重症なのはコウさんです)



ぶらぶら、最初の目的地は社会科見学を兼ねて焼却場です。


焼却炉の前に車を止め中を覗き込むと、、、恐怖を感じるような大きさです!

スワちゃんがリフォームで出たゴミを投げ込む脇で、☆さんとコウさんが興味深そうに炉の中を観察しています。



熱心な、☆さんとコウさん

shoukyaku1


極度の高所恐怖症のマルミーは、三歩下がって影を踏まずで、遠くから声援を送りました。



ぶらぶら、次なる目的地はIKEA新三郷店です。


長くなってしまったので、続きます。


No pain No gain

2010-01-19(Tue)

週末のぶらぶら その2

洗練された投資家の皆さんと、先週末にぶらぶらした続編です。


こんにちは、マルミーです。
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先週末は、☆さんコウさんスワちゃんとぶらぶらしてきました。


馴染みのお店でランチを済ませた後、スワちゃんの車に乗せていただき、焼却場を見学しました。


この焼却場、市内在住者は無料で処分を依頼できるそうです。

勿論、総重量や自分で持ち込む必要があること、リサイクル品は対象外となるなど制約もありますが、セルフリフォーム等で大量のごみが発生した場合、非常に有効な手段となります。

マルミーの居住するエリアでは、同様のサービスを受けることが出来るのか、調べてみたいと思います。



ぶらぶら、次なる目的地はIKEA新三郷店です。


エビちゃんが購入した、縦横2m以上もある大きな家具(組み立て式)はどれだろう?と想像を廻らしながら、男4人で店内を歩き回ります。

エビちゃんのリフォーム、気合が入っているので完成が待ち遠しいですねー!


IKEAでは、珍しく☆さんが「外国製のあるアイテム」を購入しました。

☆さんが食べ物以外の物品を購入するところを、マルミーは初めて見た気がします。

そのうちブログで公開するのか?、楽しみです!


梱包に手間取る☆さんを眺めながら、おやつ代わりのホットドックを頂きます。(コウさんはホットドックと50円アイスを食べていました)



ぶらぶら、続いてららぽーとへ。


お値段以上の満足を約束?するニトリで、コウさんとスワちゃんがカーテンを購入。

定価の半額に色めき立つもサイズが分からず、一か八かで購入(バクチ)しようか悩むマルミーをしり目に、スワちゃんが9袋の大人買い。

衝動買いしないと公言するコウさんも2袋購入していましたが、きっと衝動買いでは無く熟考の上での購入の筈です。


う~ん残念、サイズを測って記録しておくべきでした。

備えあればチャンスあり、ですね!(後悔先に立たず、ともいえる)



ぶらぶら、締めは食事(食べてばかりだなあ~)


コウさんは焼肉丼、スワちゃんはソバを食す。

丸亀製麺にこだわる☆さんとマルミーに付き合って、食事を終えたお二人にもお店を移動して頂き、フードコートを後にします。

丸亀製麺では、☆さんとマルミーに加え、なんとコウさんまでうどんを注文!

コウさんのお腹はブラックホールなのでしょうか?

ペロリとうどんを平らげたコウさんの胃袋に感嘆しながらも、そろそろ頃合いの時刻となり、スワちゃんの車に乗り込み駅へと向かうのでした。


本日も楽しいぶらぶらでした。



☆さん、外国製アイテムの効果に期待しています。

お互い、A級グルメではなく、B級投資家を目指しましょう!



コウさん、お腹を壊していないか心配です。

iPhoneに蓄積されたデータ、参りました。



スワちゃん、運転お疲れ様でした。

社会科見学までさせていただき、感謝です。

遠征、気を付けて行ってきて下さい。



みんな、またぶらぶらしようネ!


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