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2009-11-02(Mon)

客付け担当さんとバイクコンテナの内覧会

先週末、管理会社の客付け担当さんと、設置したバイクコンテナの内覧会をしました。


こんにちは、マルミーです。
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無事に設置が完了したバイクコンテナ。

この投資の第一の目的は、GMアパートの付加価値を増し、空室を早く埋めることです。

第二の目的は、入居者に長く住んでいただき、退去/入居に伴う損失を極力抑えることにあります。


まずは入居が決まらない事には話が始まりませんので、客付け担当さんにご協力をお願いし、バイクコンテナの内覧会を行いましたので、その様子を少々お伝えします。



今回設置したコンテナの全景(前側)

con_f2



裏側

con_r1





con_f3

正面には2か所、カギが取り付けられます。



カギ

con_f4

大家で準備したカギです。

コンテナ販売業者様との粘り強い交渉の結果、タダで仕入れました。(ありがとうございます!)

パドロックと呼ばれる防犯性の高い南京錠で、「ツル」の部分が切断されにくいように作られています。

合鍵を作製されにくくするため、ディンプルキーをお願いしました。(タダなのに厚かましくも…)



スロープを下ろしたところ

con_f6



スロープを上げたところ

con_f5

このスロープも左右2か所でロック可能です。



コンテナ内部

con_f7

奥側上部に既設の棚があり、ちょっとしたものが収納できます。

前輪ロック用のフックが2か所あり、コンテナ内でも防犯対策を施していただくよう、お願いすることになります。



換気口(表)

con_f1

前面下部にスリットが2か所入っています。



換気口(裏)

con_r2

裏面上部にも2か所の換気口があります。



後は恵比寿のIさんにアイデアをもらった防犯ステッカーをデカデカと貼りたい!



管理会社の客付け担当さんとの内覧を終え、募集に関する最後の詰めを行い、既に行っている募集活動を微調整していただきました。

とりあえず、この状態で1~2週間、様子を見たいと思います。(2週間も我慢できるかなあ~)


No pain No gain
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2009-11-04(Wed)

日当たりの良い庭、そして越境 その1

日当たりの良い庭、皆さんならどんな楽しみ方をしますか?


こんにちは、マルミーです。
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ここのところバイクコンテナの記事ばかりでしたので、最近自己所有物件で起こった出来事について触れてみたいと思います。



マルミーの自己所有物件には、ちょっと広めの庭があります。(もちろん1階のみです)

8b_gd



日照を確保するには良いスペースで、入居者様は各戸思い思いの使い方をするんだろうなーと想像していました。


日当たりの良いお庭!

ガーデニングが好きで、1年中お花が絶えないご家庭!

……なんて素敵ですよネ!



で、実際どうかというと…


なんもなしのお宅×2、タイヤ置き場(おそらく冬用)のお宅×1、布団干し台のみのお宅×1、てな具合です。


寂しー。

こちらの勝手な想像は通用しないってことですね。



さて本題です。


西側の隣地と接する部屋の庭には、現在大きな木が立っています。

しかし、自己所有物件の敷地内には根がありません。


越境です。


隣地の方の敷地に植えてある木が、地上約30センチの低い位置から枝分かれし、境界の柵の隙間からこちらに伸びてきています。

その高さ、約2メートル50センチ。

入居者様も以前から気にされており、枝を落として欲しいと隣地の方にお願いしました。(管理会社さんが)

答えは…



「まかりならん!怒」



では、越境している枝をこちらで切ってもよろしいでしょうか?

「まかりならん!怒怒」



隣「敷地に立ち入ることも、枝を切ることも、ま~かりなら~ん!



こんなやり取りが、ここ2ヶ月くらい続いていました。(交渉は管理会社さんですが)


さすがにギブアップ気味の担当者さんが、先日電話を掛けてきました。

担当「隣地に住んでいる方って、、、どんな人ですか?」

全く知りません!

家内と挨拶まわりをした時も、この家の方はずっと留守(居留守?)で、顔を合わせたことも会話したこともありません。

管理会社の担当さんは、この家のご主人と交渉しているようですが、こちらの言い分には全く聞く耳なしだそうです。

どうやらマルミーが考える常識は、隣地のご主人には理解できないようですね。



隣地ご主人の言い分は、、、

隣「暗いのはアパートのせいだ!」

へっ?

なっ、なぬ~!


何となく続く。


No pain No gain





おまけ

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ひなたぼっこをするジジ

2009-11-05(Thu)

日当たりの良い庭、そして越境 その2

隣地の庭から越境して生える枝をめぐり、悩ましい日々が続いています。


こんにちは、マルミーです。
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西側の隣地の枝が越境しています。

 →その1の記事は、こちら


アパートの入居者様も困っており、管理会社の担当さんが隣地のご主人さまと交渉しました。


担当「越境している枝を切ってくれませんか?」

隣地「まかりならん!」


担当「こちらで枝を切ってもよろしいですか?」

隣地「まかりならん!」


隣のご主人さま、「敷地に立ち入ることも、枝を切ることも、まかりならん!」の一点張りです。



どんな状況になっているかと言えば

ki1

こんな感じで生い茂っています。

すっかり侵食されてしまいました。



侵入の手口はこれです。

ki2

犯行の決定的瞬間を捉えた貴重な画像です。

柵の間からにょきにょきと枝が伸び、今では約2メートル50センチの高さになりました。



これでも「切ってはならん!」とおっしゃるのですか?

切ないです。



隣地のご主人さまの言い分は、「暗いのはアパートのせいだ!」とのことですが、これにはいささか異論があります。


1枚目の画像を見ていただくと分かりますが、隣地の方は庭全体を高いラティスフェンスで囲っています。

庭の木もうっそうとしており、これでは日の光が遮られ、室内まで届かないでしょう。

まあ、ご自分の趣味でやられていることですから、これに関してとやかく物申すつもりはありません。


しかし、それだけではないのです。


写真では分かり難いのですが、実はアパートと隣地の家屋の間にフェンスがあります。

それも網のフェンスじゃなく、頑丈な板でできた立派なやつです。


その高さ、約3メートル!幅は約6メートル!

万里の長城の如くそびえるフェンスのせいで、建物1階の部屋では東側からの光は殆ど差し込まないでしょう。



このフェンス、誰が作ったか?



マルミーが作りました。



正確には、マルミーが作らされました。


なんとなく、続きマッスル!

No pain No gain





カサついた心に癒しを!

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パンジーを植えました。

これからの季節、植栽を華やかに彩ってくれます。
2009-11-06(Fri)

日当たりの良い庭、そして越境 その3

越境して伸びる隣家の木の枝、どのように対処すべきなのでしょうか。


こんにちは、マルミーです。
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隣の家の木の枝がアパートの敷地に越境して、入居者様が困っています。

 →その1
 →その2


管理会社の担当さんが隣家のご主人と交渉しましたが、敷地に立ち入ることも、枝を切ることも、まかりならん!と取り付く島がありません。

その隣家のご主人の言い分が、「暗いのはアパートのせいだ!」とのことでした。

感情のもつれですね。


ご近所同士、お互いに譲り合って暮らしていくのが正しい姿であって、日照をマルミーのアパートのせいにされても困ります。

それに「暗いのはアパートのせいだ!」と言われると、マルミーも少々感情的になってしまいそうです。


前回の記事で少し触れましたが、隣家とアパートの間には頑丈なフェンスがあります。

このフェンス、隣のご主人のクレームにより、アパートの敷地内にマルミーが設置したものです。



で、クレームの内容は…、

アパートの住人から覗かれないようにしろ!

フェンスを作れ!

でした。



この時も粘り強く交渉しましたよ、ええ。



そちらの窓の面格子に覗き防止策を施しましょうか?→ノー


暗くなるので半透明のフェンスにしましょう→ノー


せめてもう少しフェンスを低くしませんか→ノー



そして工事費うん十万をかけ、立派なフェンスが設置されたのです。(もちろん全額マルミーの持ち出し)



それが…、



この期に及んで…、



「暗いのはアパートのせいだ!」と…、



どの口が言う!(ブラックマルミー)



この口かあ~(むぎゅ~)



と感情を荒立ててしまうのも無理ない、と思いませんか?


とはいえ、入居者様のためにも、このまま事態を放置するわけにはいきません。

法的手段に訴えるしかないか?

裏付けが必要ですね。


さらに続く

No pain No gain





怒れる魂に、癒しを!

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ジジ、元気になりました!
やんちゃぶり、復活です。
Yukiさん、ご心配いただき、ありがとうございました。
2009-11-07(Sat)

日当たりの良い庭、そして越境 その4

感情のもつれを解きほぐす術も無く、法的な根拠を探っています。


こんにちは、マルミーです。
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越境して伸びる隣家の木の枝、入居者様が困っています。

 →その1
 →その2
 →その3


管理会社の担当さんが交渉しましたが、敷地に立ち入ることも、枝を切ることも、まかりならん!と頑強な隣家のご主人さん。

そのご主人の言い分が、「暗いのはアパートのせいだ!」とのことでした。

隣家の日照を妨げるのに一役買っているのが、アパート敷地内の高さ約3メートルのフェンスです。

実はこのフェンス、隣のご主人のクレームによりマルミーが設置したものです。

クレームの内容は、「アパートの住人から覗かれないようにしろ!」「そのためにフェンスを作れ!」というものでした。


日当たりを心配したマルミー&管理会社さんは、誠心誠意の説得を試みました。

が、隣家のご主人の答えは「ノー」だったのです。


入居者様のためにも、このまま事態を放置するわけにはいかないので、法的手段に訴えることを視野に入れつつ、裏付けとなる論拠や事例を探してみました。



そして、答えはあっさり見つかりました。

やはり不動産では境界線に絡む事例には、事欠きません。


この問題、民法で判断されるようです。

そして民法の世界では教科書に載るくらいの、かな~りメジャーなテーマです。



<以下引用>
民法第233条第1項 「竹木の枝の剪除(せんじょ)請求権」

隣地の竹木の枝が境界を越えて来たときは、その所有者に枝の剪除を請求できる。(枝の剪除請求権)



とあり、隣家の枝が越境してこちらに伸びてきた場合は、枝を切ることを請求する権利を有しています。

持ち主に切ってもらいなさい、そう請求する権利はありますよ、ってことです。


逆に、こちらで勝手に切ることは損害賠償請求されるかもしれないようです。

ただこれも全ての場合に適用されるわけではなく、あまり被害や影響が無いようだと権利の乱用とみなされ、却下される可能性が高いそうです。



ちなみに第2項は「根」についてです。

<以下引用>
民法第233条第2項 「根の截取(せっしゅ)権」

竹木の根が隣地に侵入して来たときは、隣地所有者は、自らそれを截断することができる。 (根の截取権)。



枝は勝手に切れませんが、根は切っちゃっていいみたいですね。

不思議です。


まあ、法的な裏付けは取れたので、最後通告が必要ですね。


毅然たる態度で粛々と作業を進めたいと思います。


No pain No gain







赫々たる魂に捧ぐ!

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ジジの水飲み風景。
水道の蛇口から流れる水を、手で(前足で)すくって飲みます。
のどが渇くと「にゃー(水を出しなっ!)」って鳴くので手が掛かります。
2009-11-09(Mon)

家賃滞納情報のデータベース化

家賃滞納情報のデータベース化への動きが本格化してきたようです。


こんにちは、マルミーです。
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8月に新聞紙上をにぎわせた家賃滞納者情報のデータベース化。

この記事を初めてみた時のマルミーの率直な感想は、「えっ、データベース化されてないの?」でした。


この手の情報は使い方さえ間違わなければ、集約/整理/共有/検索することで、大きな効果が期待できる種類の情報です。

当然、金融機関ではクレジット情報が共有され、多重債務者への融資を制限したり、債務超過に陥らないような予防効果も発揮しているわけです。


なぜ今まで家賃滞納情報が共有されていなかったのか?こんなのあって当たり前じゃん、って思ったんですが…。

皆さんもご存じの通り、この動きはその後一気にトーンダウンしました。


国土交通省が懸念を示したこと、弁護士や消費者保護を訴えるNPO団体の反対などがあり、急きょ方向転換されたのです。



この時、印象深かったのがM弁護士の言葉。



「貸金業界の信用情報は過剰融資を避ける意味で借り手保護につながる面があるが、賃貸住宅ではもっぱら家主のリスク回避にしかつながらない」



これは公正な立場での意見ではありませんね。


一部地域で行われた家賃滞納者に対する過剰な対応が、この手の意見を増長させたと思われますが、法を生業とする弁護士の口からこのセリフが語られたというのは、ある意味恐ろしくなりました。


社会的弱者を排除するような行動は厳に慎むべきですが、そのリスクを家主側に一方的に押し付け、弱者の仮面をかぶった狡猾なものを野放しにすることは、社会秩序の維持という面から考えても、決して望ましい姿ではありません。

皆さんは、どう思われますか?


この流れを受け、賃貸保証制度協議会による悪質な追い出し行為の規制や、高い金利の遅延損害金請求の禁止、夜間から早朝にかけての入居者宅訪問の禁止、鍵交換や家財処分の禁止など、健全化を図る活動が地道に行われてきました。



そんな中、業界団体の動きとは別に、家賃保証会社9社が家賃滞納などの信用情報をデータベース化して一括管理する事業を始める事が、9月末に報道されました。

この9社が中心となり「全国賃貸保証業協会」を設立し、追随する形でさらに約20社が参加する方向で検討しているようです。

この動き、期待したいですね。



マルミーはこのデータベースは「道具」だと思っています。

使い方次第では、良くも悪くもなるものだと。

家賃滞納を繰り返す悪質な入居者を締め出す仕組みを実現してほしいと思う一方、やむ負えない事情で家賃を滞納したことがある、本当の意味での社会的弱者を保護する政策に、このデータベースを活用していただきたいと切に願っています。



住居を提供された対価として家賃はきっちり支払う。

この原理原則が感情的な報道や発言力のある一部の人の言葉に扇動され、否定されるることが無いよう、曇りなき眼(まなこ)で見定めたい、そう思っています。


No pain No gain

2009-11-12(Thu)

良い物件は足が速い!電光石火に金のわらじ

久しぶりに胸躍るような物件、電光石火で買い付けに走る!


こんにちは、マルミーです。
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先日、家族と外出中にFAXの着信を知らせるメールが届きました。

帰宅後、業者さんから届いた物件概要書に目を通した瞬間、ぞくぞくしました。


久しぶりのストライクゾーン!


昔、友人に良く言われた言葉、「お前のストライクゾーンは広いな。」

どんな意味で使われたのかは伏せますが、年を経るにつれストライクゾーンは、さらに広がっている。(自慢げに胸を張る)



速攻で事業計画を立ててみる。

数字は、、、申し分ありません。

懸念される事項が2点ほど。

一つは融資、もう一つは××です。


情報を送ってくれた業者の担当者さんに電話をして、細かな不明点を何点か確認した後、車のキーを手に階段をバタバタと降りると、台所に立つ家内に「出かけるの?」と声を掛けられました。



「ちょっと、物件見学に行ってくるね」



「変なのだけは買わないで」と家内。



「ボロかったら破壊する!」と息子。(いつもこのセリフだ)


理解のある家族に恵まれて(どこが…)、マルミーは幸せです。



こうして出かけるのは何度目だろう。

車を運転しながら、ふとそんな考えが頭をよぎりました。

「年上の女房は金の草鞋(わらじ)を履いてでも探せ」ということわざがありますが、良い物件に出会うのも同じですね。


ちなみに、金の草鞋(きんのわらじ)は誤りで、(かねのわらじ)が正しい読み方です。

いくら歩いても擦り切れない鉄製のわらじを履いて探すことから、辛抱強く探し回って歩くという意味で使われます。

最近まで間違った読み方をしてました。(おはずかしい)



物件から少し離れた所に車を止めて、周辺を観察しながら歩きます。

ここは他の物件調査の折に何度か通ったところで、駅から近いのですが少し雑然とした雰囲気があります。

変わってないなあ~と思う。

現場に到着すると、夕焼けの空をバックに黒いシルエットの物件がマルミーを出迎えました。



No pain No gain
2009-11-13(Fri)

予想通りの答えと、予想外の答え?

電光石火で現地調査に向かう。担当者さんと電話で話していると…。


こんにちは、マルミーです。
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先日、業者さんから届いた物件情報は、久しぶりのストライクゾーン!

収益性を概算でつかむため事業計画を立ててみると、数字はなかなか良さそうです。

情報を送ってくれた業者の担当者さんに何点か電話で質問した後、速攻で物件を見に行きました。



ここは、以前別の物件の調査をしたことがあるので、地域的な特徴は結構把握できています。

そこそこ大きな駅から徒歩5分圏内。

このエリアは自治体による市街地再開発が計画されており、商業の中心地区となることが見込まれます。



再開発が完了した場所と旧市街が混在し、少し雑然とした雰囲気の駅周辺を観察しつつ歩きます。

現場に到着すると、夕焼けの空をバックに黒いシルエットの物件がマルミーを出迎えました。


人目を気にしつつ、舐めるように観察します。

外壁は少しくすんでいるものの、大きなヒビ等はなさそうです。

越境は、、、大丈夫。(境界線に敏感な今日このごろ)

大きな通りから1本裏に入った約6メートルの道に接道しており、道路付けは問題ありません。

屋上の防水が気になりましたが、不法侵入して屋上を観察するほどの度胸は持ち合わせていません。



一通りチェックを終え、物件概要書とメモを見ながら担当者さんに電話を掛け、詳しい話をお聞きする。

レントロールでは妥当な家賃設定でしたが、入居状況はどうなっているか?


現状、満室だそうです。

この立地なら当然でしょう。

やはり一番の問題は融資か…。



いつもの習慣で指値が可能か探りを入れる目的で、売主様の売却の背景をお聞きする。

が、しかし、、、担当者さんの答えは…



「この立地でこの価格、おそらく満額でかなりの数の買い付けが入ると思います。」



ですよねえ~。

予想通りのお答えです!



「それから…」

ん?それから?



「この物件、明日には表に出ます。」



ひえ~。

それは予想外のお答えですう~!


No pain No gain
2009-11-16(Mon)

利益を取るか、機会を取るか?

明日にはオープンになる物件情報。

その物件が持つ特徴がマルミーを悩ませます。


こんにちは、マルミーです。
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先日、業者さんから届いた久しぶりのストライクゾーン物件、概算ですが収益性はなかなか良さそうだったので、速攻で物件を見に行きました。


今回情報をご提供いただいた物件ですが、マルミーにとってポジティブな要素がいくつかあります。

・地域的な特徴が把握できている。(よく知っているエリア)

・駅から徒歩5分圏内の市街地再開発が計画されている地域であり、商業の中心地区となることが見込まれる。

などです。


ドキドキの現地調査を終えると、とっくに日は暮れていました。

コインパーキングの薄暗い車内で、ルームランプの灯りに浮かびあがる物件概要書とメモを見ながら担当者さんに電話を掛け、努めて冷静を装いながら詳しい話をお聞きする。


家賃設定、現状満室、売主様の売却の背景を確認し、指値の探りを入れるも担当者さんは…

「満額でないと厳しいでしょう」とのお答え。

さらに「この物件、明日には表に出ます。」と、、、

全く余裕がなくなりました。

ひとまず答えを保留させていただき、電話を切りました。



帰りの車中でも様々な考えが交錯し、迷いに迷いました。

この物件を特徴付けるもう一つの要素が、マルミーの決断を鈍らせます。

収益性を向上させるが運営が難しい、まさに諸刃の剣となりうる要素。

きっかけは数か月前、シルバーウイーク前日に星輝さん埼玉swallowsさん、マルミーの3人で都内某所をブラブラした時に、一つのヒントを見つけました。


散らばっていた雑多なものが結びついて、それ単体では「煮ても焼いても食えないもの」が、事業として成り立つ可能性を帯びてくる。

シナリオを考え、組み立てては壊し、また組み立てて壊す。

やはり運営の難易度が高く、条件が限定されてしまいます。

アイデアを実現する手段を探していましたが、問題の解決策が見つからないまま、この物件と出会ってしまいました。


こいつを何とかしない事には話が先に進みません。

事業計画から思い切ってその要素を取り除いた収支を検証してみると、それはそれで悪くない物件です。


指値をするか?それよりも機会を優先するか?


需要の変化に対応できるか?


伸びるのか?先細りするのか?


床に就いてからも悶々としてました。

もう頭の中はぐちゃぐちゃです!


そして朝を迎える。


No pain No gain

2009-11-17(Tue)

揺れる心、売主さまが突きつけた条件とは?

悶々としながら朝を迎え、迷いを吹っ切るように買い付けを…


こんにちは、マルミーです。
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収益性が期待できそうなストライクゾーン物件、、速攻で物件見学に行きました。


何がストライクゾーンだったかというと、

・よく知っているエリアで地域的な特徴が把握できている。

・将来、商業の中心地区となることが見込まれる、駅から徒歩5分圏内の地域である。

ことです。


現地調査を終え指値の探りを入れるも、業者の担当者さんは…

「満額でないと厳しいでしょう」とのお答え。

さらに「この物件、明日には表に出ます。」と言われ、迷いに迷いました。


理由…、それは「かわとも会」外伝とも言える、ぶらぶら散歩で得たヒントから始まりました。

単体では扱いが難しいが、組み合わせることで事業として成り立つ可能性が出てくる。

しかし、収益性を向上させるが運営が難しい、まさに諸刃の剣となりうる要素。

解決策を手探りで探している最中に、その要素を兼ね備えた物件に、思いのほか早く出会ってしまいました。



悶々としながら朝を迎え、最悪その要素を切り捨てるつもりで「満額」で買い付けを入れました。

担当者さんからの電話で「2番手」であることを知り、すこし色めき立つ。

しかし、その後の電話で自分の不甲斐なさを思い知らされます。



1番手 満額 融資OK

2番手 マルミー

3番手 満額 融資内諾

4番手 満額 現金


以下不明ですが、この時点で買い付けが7本くらい入っていたようで、水面下ではかなり活発な動きがあったのでしょう。



出遅れていたんです、既に。

情報をつかむ速さ、そして融資に対する普段からの準備で、、、


このままでは交渉のテーブルに就けない!

何とか土俵に踏み止まろうとするマルミーに、売主さまが突きつけた条件とは、



「せめて融資の内諾を取り付けてください、今日の夕方までに!」



あがっっ


残された時間は数時間。

ミラクルは起こるのか?


No pain No gain


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