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2009-07-01(Wed)

あなたの物件、高く買います!

数社の業者さんに物件売却をお願いしていますが、全く知らない業者さんから突然電話が掛かってきました。

こんにちは、マルミーです。
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投資用新築ワンルームマンションを区分所有している知り合いから相談されて、売却に向けて活動を続けています。

売却希望価格を決め複数の業者さんに仲介をお願いしましたが、「空室の方が売却価格が高い」と言われ「何故なんだろう?」と不思議な経験もしました。

今までの記事はこちらをご覧ください。



先日、その知り合いから電話がありました。



プルルル、ル~ン音符


にかー!「マルミーです!」

グルーミー「もしもし、マルミーちゃん?」


にかー!「はいはい、どうかしましたか?」

グルーミー「マルミーちゃん、新しい業者さんに仲介をお願いした?」


にかー!「へっ?」



信頼できる所に頼みたいという知り合いの意思を尊重し、いろいろな伝手(つて)を頼りに数社の業者さんに媒介をお願いしていましたが、まったく聞き覚えのない業者さんから突然電話があったそうです。



グルーミー「あなたが売りに出してる物件、高く買いますよ!って言ってるんだけど」



マルミーも物件の売却は経験がないので、「正しい取引の姿」が良く分かっていないのですが、普通こちらが媒介をお願いした業者さんを経由して、買い手側の仲介業者さんが接触してくるものだと思っていました。

こんな風に売主に連絡してくることが当たり前なのでしょうかねえ。


媒介をお願いしている業者さんがレインズに物件情報を登録したことは聞いていたので、それを見て連絡をしてきたと考えるのが妥当ですか…。

レインズを見たことがないので何とも判断のしようがありません。


このようにレインズに登録することでどの業者でも売主に接触することが可能となるならば、最初に媒介をお願いした業者さんが貧乏くじを引いているような気がします。

売主からすれば信頼できる業者さんに媒介をお願いすることで、買主と買主側の仲介業者に対してリスクヘッジをしている面もあります。

直接連絡をしてきた業者さんが信頼できる所なのか判断することは、素人にはほとんど不可能でしょう。


知り合いには、媒介をお願いしている業者さんに連絡を取ってみるように話しました。



グルーミー「分かった、電話してみるわ。」

にかー!「お役に立てなくて、ごめんなさい。」

グルーミー「いいのよ~、ありがとう、マルミーちゃん!」



物件の売却、知らないことがいろいろ出てきます!


できれば「マルミーちゃん」はやめてほしい…。
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2009-07-03(Fri)

ようやく地デジアンテナの設置工事です!

いろいろ準備を進めてきた地デジ工事ですが、いよいよ今週末に実施予定です。


こんにちは、マルミーです。
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現入居者様から「地デジが見たい!」とご要望を頂いたのが5月上旬で、早いものであれから2カ月が過ぎようとしています。

入居者様への事前確認と管理会社さん経由での見積り取得、知り合いの電気屋さんとの相見積もり依頼と、いろいろめまぐるしく動き回っていました。

今までの活動に興味のある方は、こちらからどうぞ。


念のため入居者様から同意書を頂くこととし、ようやく全ての工事同意書が回収できたので、電気屋さんに工事の着手をお願いしました。


電気屋さんにお電話した際、以前から疑問に思っていた工事完了の確認方法をお伺いしてみました。

GMアパート、ありがたい事に現在満室稼働中です。

したがってアンテナの設置が終わったとしても、実際に地デジ対応テレビを接続して確認することが出来ません。

知り合いの電気屋さんからは、室内に入って確認したいなどとは依頼されませんでしたし、一体どうやって地デジが視聴できることを確かめるのか気になっていました。


そこでお話を伺ってみると、まずアンテナ設置時に「地上デジタル レベルチェッカー」を使用し、電波の受信状態を確認するそうです。

その後、建物内にケーブルを引き込むあたりにあるボックス(マンションの場合はEPSやテレビ盤)で、内部に設置されているブースターのモニター出力端子に「地デジ対応モニター」を繋ぎ、映像を確認するそうです。


いやあ~、疑問が解決しました!

これなら入居者様の部屋にお邪魔しなくても、工事が完了するのですね。


知り合いの電気屋さん曰く、「本当は室内で確認するのがベストですが、それだといつまで待っても工事が始められません」だそうです。

ハイ、よく分かります。


また、屋内配線の劣化やテレビの接続端子の不良により、品質がばらつく事があるそうなので、今後のリフォーム時にはこの辺にも気を使う必要がありそうです。


でも工事日が決まって一安心です。

あとは当日の天候が雨でない事を祈るばかり。

GMアパートの屋根は傾斜があるので、雨の日は危険なため工事は出来ないそうです。

くれぐれも事故が起こらないよう、安全第一で作業を進めていただきたいですね。
2009-07-05(Sun)

マナーの良くない入居者に、喝

入居者様のマナー、近隣とのトラブルのタネは早めに摘んでおきたいものです。

こんにちは、マルミーです。
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自己所有物件の入居者様、ここにきてマナーの悪化が目立ち始めました。

タバコのポイ捨て、指定日以外のごみ出し、供用部への無断駐車など。

この手の問題は放置すると悪化の一途をたどるので、早めの対応が必要となります。

管理会社さんにお願いして、適時ポスティング等で入居者様に注意を呼び掛けてきましたが、その直後は効果があるものの暫くするとマナー違反が発生するということの繰り返しです。

いたちごっこですね。



先日も指定日以外に可燃ゴミが捨てられていました。


アタマにきたので携帯でパチリ!
gomi4



何度注意すれば分るんでしょうね。


企業では社員教育として「5S」に取り組むことがよくあります。

5S(ごえす)とは、整理・整頓・清掃・清潔、そして最後が躾(しつけ)です。

これらは皆、幼稚園や小学校の生活で身に付けるもので、いい大人がこんな事も守れないのは恥ずかしいのですが、企業が取り組むくらいですから、いかにそんな大人が多いのか推して知るべしなのでしょう。

指定日以外にゴミを出さないことは5Sでいう躾(しつけ)です。

これが出来ていないのはハッキリ言って「親の責任」です。

などと文句を言っても始まらないので行動します。

こんな時は動いてみるしかありませんから。



まず、自治体の指定窓口に行ってゴミ分別カレンダーを貰ってきました。

これを管理会社さんにお願いして、ゴミ分別を促すチラシと一緒にポスティングしてもらいました。

また、ゴミ置き場に設置する分別看板も自治体窓口でいただいてきました。

これらはすべて無料です。



さて、看板の取り付けです。



取り付け前
gomi2



いろいろ考えましたが、今回はとにかく目立つところに設置しました。



取り付け後
gomi3



目立ちます!

これなら、いくらなんでも気が付くでしょう。



そして、翌日。



開けてビックリ
gomi1




喝!


こんな輩(やから)には正義の鉄槌を下すしかありません。




女戦士登場!


先生!お願いします。



ファイティングポーズ!

jiji1

愛猫「ジジ」
性別 女性
職業 戦士
性格 野性的
得意技 ネコパンチ、ネコキック
趣味 狩り
2009-07-06(Mon)

地デジアンテナ 立つ!

梅雨空の雲間から射す日の光に、燦然と輝く銀色の雄姿。

みんな見てくれ!うちの地デジアンテナを!

こんにちは、マルミーです。
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思い起こせば2か月前、管理担当T中クンが入居者様から頂いてきた、ありがたくないお土産。

それから始まった地デジ対応策も、ようやくひと段落となりました。



朝の天気予報で工事予定日は「雨」の予想に、「来週に延期かなあ」と半分諦めモードでした。

前日夕方から降り出した雨が夜半にはかなり強くなり、ダメダメモードでふて寝状態でしたが、翌日目覚めてみると雨は上がっており、普段の行いの良さを改めて感じたマルミーでした。



昼にはすっかり日が射し、いよいよ地デジアンテナ工事の開始です。


知り合いの電気屋さんが念のため入居者様の部屋をピンポンしましたが、全員不在のようで予定通りに工事に取り掛かりました。

高いところが全く苦手なマルミーは地面にへばり付いて、高所作業をスイスイこなす電気屋さんを尊敬の眼差しで見上げます。


そう、へばり付くんです。


高いところが平気な人にはこの感覚は分からないでしょうが、マルミーは他人が高い所に登っているのを見るだけで足が竦んでしまうのです。

つり橋を渡るとか、ロープウエイで大はしゃぎするとか、お城の天守閣から身を乗り出して下を眺めるとか、お願いですからやめて下さい。

今、この文書を書いているだけでお尻のあたりがムズムズします。


ああ、そういえば「子供の頃、空を飛ぶ練習をした」方や、「32億円の飛行機で本当に空を飛ぼうとしている」方、夢を実現される時はマルミーを誘わないでください。

マルミーの限界点は、高度50センチですから。



話が逸れてますね。


ドキドキしながら作業を見守っていましたが、30分位であっという間に終わってしまいました。



作業前
antena1

思っていたよりシッカリしていて「まだまだ若いもんには負けんぞ!」と聞こえてきそうです。



作業後
antena2

美しい姿です。

タタミと何とかは新しい方が良い…、失礼!

電子デバイスは最新のものが最も優れている、ですね。

写真は勿論、知り合いの電気屋さんに撮影していただきました。



これで東京タワーから東京スカイツリーに送信局が移るまでの間は一安心です。
2009-07-08(Wed)

水戸、地方都市の共通点と違い

隣り合う茨城県と埼玉県、地方都市という共通の性格を帯びた水戸市とマルミーの地元。

観察してみると、いろいろな共通点と違いを発見しました。

こんにちは、マルミーです。
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昨日7日は七夕。

マルミーはと言えば、ここのところ何かと忙しい本業のサラリーマンの仕事で水戸に出張でした。


水戸には3カ月に1回くらいのペースで出張していますが、一言でいえば都会です。

今まで何度も訪れているのですが、あまり街の様子を観察する機会がありませんでした。


昨日は多少時間に余裕があったので、少し水戸の街をぶらぶらしてみました。

別に特別な目的も無く散策しているつもりでも、なぜか大家視線でいろいろな物を見ている自分に気付き、「病気だな」などと自傷的に呟いてみたりします。


でも、知らない街を歩くのって楽しいですね!


水戸の街並みを歩きながら、マルミーの住む地元と比較していろいろな共通点や違いを発見して、一人で満足感に浸っていました。



たとえば、、、

規模は同じくらいで、人口はどちらも微増。

水戸市 人口 約26万人
地元 人口 約24万人


特に目についた共通点は、どちらもクルマ社会であること。

これは地方都市の典型なのでしょうが、賃貸物件を所有する際は、駐車場の確保が必須条件になるでしょう。


しかし、交通社会の整備という面では若干の違いがあるように感じました。

道路整備は水戸市が圧倒しています。

駅前から3車線道路が真っ直ぐ伸びる光景は、ちょっと壮観です。(南口ですね)


一方、バス便の充足は思ったほどではないと感じました。



駅近でもテナント募集の看板がちらほら目立つあたりは、マルミーの地元と同じです。

地方都市と言えば聞こえはいいですが、地場産業はかなり苦しいのが肌で感じ取れました。



そして、最も強く感じた違いは…、



外国の方が多い、そして高校生が多い



ということです。


マルミーの地元で出会う外国の方と言えば、フィリピンの方が圧倒的多数なのですが、水戸では様々な国の方々をお見かけしました。

お店の従業員さんやお客さんが普通に外国の方達とお話している光景は、水戸がインターナショナルな都市である事を物語っています。



そして高校生。


なぜ駅前にこんなに高校生がいるのでしょう?

駅のデッキでみんな楽しそうに遊んでいます。

女の子のスカートがチョー短くて、思わず目を伏せてしまいました。(ぜんぜん大家目線ではありません)

マルミーの地元ではこんなに短いスカートの女子高生を、最近とんと見かけなくなりました。



同じような規模、同じような地方都市でも、その違いを探してみるのは楽しいですね。


帰りは綺羅星のように輝く投資家さんと一緒に、SH(スーパーひたち、通はこう呼ぶ)で上野までご一緒しました。


今度は是非、水戸大家さんとも、ご一緒させていただきたいなあ~。
2009-07-09(Thu)

不動産投資家の聖地に集う、男5人

男5人が集まって、ファミレスのドリンクバーで永遠と時間をつぶし、話す内容はと言えば下ネタから億千万のお金の話まで。

きっと周りからは奇妙な集団と見られているに違いない。

こんにちは、マルミーです。
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昨日8日は、久しぶりの「かわとも会」でした。

今回はマルミーがお声掛けさせていただき、以下の皆さんにお集まりいただきました。(感謝!)

埼玉swallowsさん
忍者屋敷ecoさん
星輝さん
Nさん(漢字変換、出来ません)
マルミー


開催場所はジョナサン赤羽西店(じつは一部の熱狂的な不動産投資家の間では「聖地メッカ」として崇められている場所らしい)

開始10分前に一番乗りでマルミーが到着し、スーパーシート(ただの禁煙席)を確保しました。


事前に星輝さんから「ゲストをお連れするかもしれません」と連絡を頂いていたので、少し余裕を持たせた人数分の席を押えました。

ほぼ定刻通りに埼玉swallowsさんがご到着。

先日のブログの混浴のオチに、やんわりとしたクレームを付ける。

食事をとりながら78%物件のリフォームの様子や客付けの現状などをジックリお聞きしました。


約1時間遅れで忍者屋敷ecoさんが合流。

登場した時からやけにハイテンション。

ン!

クンクン。

さっ、酒くさ~。

忍者屋敷ecoさん、飲んでいらっしゃいますね。

遅れたのはそのせいなのですね(怒


程なく、星輝さんがゲストの方をエスコートしながら壇上へ。(違う、違う)

ゲストの方とお会いしてビックリ、NIGHT RIGでご一緒させていただいたNさん(仮名、日本語IMEでは漢字変換を受け付けてくれない)ではありませんか!

久しぶりの再会に感謝しつつ、どっぷりと不動産談議に突入…、のはずでした。

が、この日はいつもと様子が異なりました。

なぜか話題がエロ話/下ネタ方面に引っ張られる…、なぜ?

そんな訳で、別の意味で詳しく書けませんが、一部だけ!


恵比寿の物件(おっ、恐ろしく凄い。いきなりピー)

家賃当てクイズは全員ハズレ(だって、あり得ないもん)

スケルトンからのフルリフォーム(おいくら?)

客付けのスキーム(ピー、です)

1R×18でハウマッチ(ネタが古い)

星輝さんのプチ英語講座(素晴らしい発音です!)

学生狙い物件の空室(強い意志をもって、絶対に埋める!)

混浴の経験(この辺から崩れだしました)

ヌーディストビーチ(開放的です)

混浴の経験その2(いざとなると女性は大胆)

混浴の経験その3(全編に渡って、ピー)

意外な野球繋がり(身を乗り出して聞き入る)

外人選手の…(二の腕のようなピー)

ブラジル人コロニー(意外といけるかも)

ポルトガル語の張り紙(これも意外といけるかも)

○○教コロニー(そこそこいけるかも)

どっちのケーキが美味しいのか(食べた事ないの?)

某金融機関の金利(その位だよね)

S銀行の金利(その金利、もっと指せますよ)

客付け連敗中(楽天も真っ青)

ユニクロの店員(一番うけました、だってそのまんま)

カードで資金調達(やる/やらない派、2対2で真っ二つ)

サブリース(ちょっと言えません)

保険の適用範囲(しっかり勉強しなければ)

天井から汚物が降ってくる(食事中の方、失礼します)

塩害の恐怖(サビには敏感なんです、今)

高齢者層の受け入れ(課題ですが、お手本もあり)



その他にも色々ありましたが、書ける範囲はこのくらいでしょうか。

またまた楽しい時間をありがとうございました。


追伸

恵比寿のIさん

お誘いしたこと、逆に気を使わせてしまっておりませんか?

よろしければ、また声を掛けさせてくださいませ。
2009-07-11(Sat)

S銀行の融資姿勢について

借り換え交渉中のS銀行さんの融資姿勢について、お話を伺いました。

こんにちは、マルミーです。
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自己所有物件のアパートローン、先日来S銀行さんと借り換えの交渉に臨んでいますが、いろいろ難しい状況になっています。

そこで気分を変えて物件購入時の融資について、現在のS銀行さんの取り組み状況をヒアリングしてみました。


備忘録として書き留めます。



Q:ズバリ融資額は?

A:銀行独自の積算評価額の8割です。


Q:残り2割はキャッシュが必要ということですか?

A:原則そうなります。


Q:フルローンを引くことも可能ですか?

A:購入物件以外の担保があれば可能性があります。


Q:どのように積算評価を算出しますか?

A:土地は路線価を基準に、建物は構造と状態によります。


Q:借入期間は何年ですか?

A:基本的に法定耐用年数を限度とします。


Q:融資の可否判断では何を重視しますか?

A:物件の収益性、つまり返済能力です。


Q:区分所有物件の融資も行っていますか?

A:融資しています。


Q:審査時に必要な書類は?

A:確定申告書、源泉徴収票、資産状況が分かるもの、他に借り入れがある場合は返済計画、購入予定の物件資料、事業計画書などです。


Q:審査時に特に重視するものは?

A:事業計画書です。


Q:事業計画を立てる場合の収入はどの位で見込めば良いか?

A:想定家賃の80%でシミュレーションしてください。


Q:事業計画を立てる場合の想定金利は?

A:5%~6%(状況により)でシミュレーションしてください。


Q:ローン保証による金利上昇って?

A:0.2%プラスです。


Q:団信による金利上昇って?

A:0.3%プラスです。


Q:資産状況によって金利は変わりますか?

A:変わります。



こんな感じでした。

特に印象に残っているのは、収益性(返済能力)が重要視されているということです。


とても参考になる情報をお聞きすることができました。

融資担当者の方、ありがとうございました!
2009-07-13(Mon)

効果的なリノベーションと関西の実情をお聞きする

築古や客付けが難しい物件をリノベーションで蘇らせることで、その商品価値を向上させ、収益を改善する。

そんなセミナーに参加してきました。

こんにちは、マルミーです。
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11日(土曜日)はマルミーが参加しているコミュニティー主催のセミナーに行ってきました。

セミナーの講師を務められ社長さんは、マンションデベを退職後、現在の会社を起業され、主に関西を中心に活動しておられます。

企業の活動内容は、入居付けが難しくなった物件をリノベーションして再生するのですが、そのスキームに特徴があります。


一言でいえば、大家の立場に立ってコーディネート役に徹するということです。


オーナーが所有する物件の価値を向上させるアイデアを考え、工事業者さんの見積もりを精査することでコストを下げ、客付けの活動をサポートすることで、大家から料金を頂くというビジネスモデルです。

提案するリノベーションを4つのプランに絞り込み、工事業者に大量発注することでコストを下げ、また、インパクトのある個所の部材は高価な物を使用し、その他は徹底したコスト削減を図るなど、お金の使い方にメリハリをつけることで実際の価格以上の効果を狙っています。


セミナーの内容に関してブログ上での公表は避けますが、お会いした折にご質問いただければどんどん喋っちゃおうと思います。

市場に安く出やすい○○物件を、××して△△する。
ターゲットを○○に絞り、××でお客様を取り込む。
リノベーションで○○して、家賃と入居率をアップさせる。
○○した物件で、××に△△する。

こんな感じです。


セミナーに参加した感想は、納得できる事柄も多く、また新しい賃貸のヒントを得ることができ、マルミーにとっては有意義な時間となりました。


一方、セミナーの合間合間で関西の賃貸市場の厳しさをお聞きし、改めて自身の取り組み姿勢をもっと強化しなければと考えさせられました。

関西で賃貸を営んでおられる大家の皆さんを尊敬いたします。

いずれマルミーの地元の埼玉でも、同様の家賃下落や空室率の上昇に晒されるかと思うと、今更ながら賃貸経営の基盤をしっかりと築き上げることの重要性を認識しました。


また、今回のセミナーでは様々な投資家さんともお知り合いになることができ、今後もお互いに影響し合い切磋琢磨していきたいと思いました。
2009-07-15(Wed)

良い借り換え条件でキャッシュフローを増やす

T銀行さんとS銀行さんとの借り換え交渉ですが、一応決着しました。

こんにちは、マルミーです。
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ここのところ本業のサラリーマンの仕事が忙しく、ブログ更新が滞り気味です。

訪問していただける希少な皆さん、申し訳ありません!



水戸、長野に続き、昨日(14日)は新潟に出張で1泊。

夕方、うだるような暑さの中、なんとか自宅にたどり着きました。


新潟では「へぎソバ」と地酒を堪能してまいりました。おいしかった!


新潟出張中も星輝さん埼玉swallowsさんからメールをいただき、激務にささくれ立ったマルミーの心を癒していただきました。

ありがとー、メール嬉しかったよ~ん!



本日は、ご報告を一つ。



先日来、交渉を続けておりました融資の借り換え、一応区切りがつきました。


S銀行さんから提案していただいた条件を、現在借り入れているT銀行さんに伝え、お返事をずっと待ち続けていました。

途中何度かT銀行さんからは折衷案(妥協案?)が出されましたが、「S銀行さんと同じ条件をご提示いただけないなら、即刻、借り換えます」と1歩も引きませんでした。


その間もS銀行さんからは結果を確認する電話が入り続け、またゴンさんからは「金利7%でいかがでしょうか?」と破格の条件を提示していただきました。(笑


本日、出張から帰り自宅でくつろいでいるとT銀行さんからお電話があり、「S銀行さんと同じ条件で稟議がおりました」と良いお返事をいただけました。


やったね!


なんとか賃貸業の閑散期間に少しでも財務体質を改善しておきたかったので、このタイミングで返済額を低くできたのは、今後の活動にプラスとなります。


さあ、あともう一つの懸案をなんとか解決して、年末くらいには物件を「買い」に入れる体制を整えたいものです。
2009-07-16(Thu)

損害保険について勉強してみます

転ばぬ先の杖ならぬ「転ばぬ先の損害保険」です。

こんにちは、マルミーです。
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自己所有物件の借り換えが一段落したこともあり、前々から気になっていたGMアパートの保険について、動いてみようと思います。


GMアパートは当初、住宅金融支援機構から融資を受けていましたが、その後S銀行へと借り換えを行い、現在に至っています。

住宅金融支援機構から融資を受けた時に特約火災保険に加入しましたが、実はその保険内容をよく理解していませんでした。


無理もないですね、その当時は全く興味がなかったですから。



しかしここにきて、保険の内容を理解していないことに強い不安を覚えるような出来事(サビ水が出たり、ガラスが勝手に割れたり、浄化槽がカンカン鳴ったり)が身の回りで起きており、来るべき事態に備える必要性を感じています。


そこで保険のお手紙や証書を引っ張り出し読んでみましたが、補償内容が今一つはっきりしません。


分かったことと言えば、

・加入当初の損害保険会社は、現在S損害保険会社に吸収されてしまっている。

・火災保険には加入しているが、地震特約には加入していない。

・当然の如く施設賠償保険には加入していない。

ということくらいでしょうか。



ハッキリしないことはお聞きするしかありません。


そこでS損害保険会社に連絡を取り、後日お会いして話をお聞きすることになりました。

ついでに施設賠償保険についても勉強させていただこうと思ってます。
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