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2009-06-01(Mon)

管理業務の確認と担当者さんとの打ち合わせ

先日来、管理会社担当者さんの対応に不信感を持っていますが、良好な関係性を構築するため打合せの場を設けました。

こんにちは、マルミーです。
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マルミーも本業ではサービスを提供する側(異業種ですが)に身を置いていますので、もしかしたらブログをご覧の皆さんにとって違和感を覚える表現があるかもしれません。

しかし、マルミーなりに考えるサービス業の姿があり、それを基準に担当者のU村さんと話した内容を記事にまとめますので、読者の皆様から忌憚のない御意見をコメントいただければ幸いです。


土曜日の午前中にお約束をし、5分遅れでU村さんがお一人でお見えになりました。

社会人として一般常識に欠けるような応対はしたくないので、ありきたりな当たり障りのない御挨拶をして、家内と2人でU村さんをお迎えしました。


マルミーが席をお勧めし、テーブルを挟んで相対するマルミーとU村さんの世間話の裏で、言い知れぬ緊張感がマルミー家のリビングを満たしていく。



すかさず家内がお茶をお出しし、役目を終えたと言わんばかりの視線をマルミーに投げ、別室に下がる(避難?)

こういう場面での家内のバランス感覚は、我が妻ながら実にすばらしい!

扉がパタリと閉じられ、U村さんとの対決の幕は切って落とされました。



お話に先立ち、本日の打合せの進め方をマルミーからご提案いたしました。

まず、電話で質問した管理会社(これ以降、W社と呼びましょう)との現契約でご提供いただいている管理業務の範囲を説明していただき、つぎにマルミーが希望している対応が現在のサービスでどこまで可能なのかの回答を頂くという順序で話を進めることになりました。


説明していただいたW社管理業務をまとめると、以下の内容となります。

・集客業務
  →入居者募集
・審査/契約
  →入居審査
  →賃貸借契約締結
・賃料管理
  →入金/振込の管理
  →滞納者への督促
・入居者管理
  →受付窓口
  →トラブル対応
  →退去の受付け
  →退室立会い/室内検査
  →更新手続き
・ 定期巡回
  →供用部の点検と報告
  →修理修繕の提案
・ 設備維持管理
  →付帯設備の点検と報告
  →消防用設備保守点検
・ 建物清掃
  →供用部の定期清掃



こうやって書き出してみると、かなり広範な業務をお願いしていることを改めて認識しました。

管理会社さん、いつもありがとうございます。

大家業はサービス業といわれて久しいのですが、まさに管理会社さんの協力なくしては成り立たない事を思い知らされた次第です。



次に、マルミーの要望に対して現在のサービスで対応可能であるか、十分カバーされるのかを順を追って確認しました。


質問1 「入居者募集方法について」

回答1 一般の賃貸仲介業者数社にアウトソーシングしている。

大手インターネットサイトへの登録や専門誌への掲載など、他と比較して優れた特徴は無いが大きな不満もありません。


質問2 「客付け仲介手数料と広告費について」

回答2 一般の賃貸仲介業者数社にアウトソーシングしている。

仲介手数料は家賃1カ月分、広告費は無しのため、大きな不満はありません。


質問3 「退去時の大家への連絡方法と手順について」

回答3 入居者管理専門の系列子会社が入居者からの退去連絡を受け付け、大家に対して書面で通知する。(アウトソーシング)

マルミーが最初に不満を感じたことへの回答ですが、退去連絡は書面で通知するのみで電話での連絡はないそうです。

そこで担当のU村さんから「私が責任をもって必ずご連絡いたします。」とご提案いただいたのですが、丁重にお断りしました。


なぜ?

理由は……、つづく。
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2009-06-02(Tue)

担当者さんの頑張りを断った理由

管理担当U村さんの提案をお断りしたマルミーです。

さて、その理由ですが、、、

こんにちは、マルミーです。
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マルミーも本業ではサービスを提供する側(異業種ですが)に身を置いております故、マルミーなりに考えるサービス業の姿があり、また、拘りもあります。

ブログをご覧の皆さんにとって違和感を覚える表現があるかもしれませんが、読者の皆様から忌憚のない御意見をコメントいただければ幸いです。



退去時の大家への連絡方法と手順について、書面で通知するのみで電話での連絡はないことが確認されたのですが、担当のU村さんは「私が責任をもって必ずご連絡いたします。」と張り切っています。


が、、、マルミー、そのありがたいお申し出をやんわりとお断りいたしました。


担当のU村さん、自分が頼りないと思われたくないのか、何度も「私が責任をもって!」と繰り返していましたが、お断りしたのはいくつかの理由あってのことなのです。


一言でいえば「提供されるサービスの品質が担保されないため」なのです。


この場合、マルミーが求めるサービスは退去連絡を書面以外に直接電話していただくことと、退去理由をヒアリングしていただくことです。

U村さんは「私が責任をもって!」と仰ってくださいますが、その言葉を裏返せば「私が頑張れば」ということなのです。


確かにU村さんが頑張れば当面は電話を頂き、退去理由をお聞きすることができるかもしれません。

しかし、それは一切保証のないサービスですし、長続きしないと予想しています。


なぜ、そう思うのか?



GMアパートの管理会社さんには同じことをお願いしていますが、提供されるサービスについて問題視したことはありません。

GMアパート管理担当のT中クンは、それはそれは頼りないのですが、提供品質の保証を求めることはありませんし、「T中さん、しっかり頼みますよ~。」なんてお願いしちゃってます。


では、一体何が違うのか?



サービスを提供する側の規模が異なるので、期待できるサービスの保証レベルが違うのです。

GMアパートの管理会社さんは地元に密着した中規模の管理会社さんであり、職場のコミュニケーションで仕事が進んでいく規模なのです。

マルミーからの電話を誰かが取り次げば、そこにいる殆どの人が「GMアパートの事を話している」と認識していただけますし、それだけの繋がりを作ってきたと思っています。

なので殊更(ことさら)サービスレベルがどうのと拘らなくても、現場でお互いの仕事をカバーする仕組みが自然と出来上がっているのです。


この「お互いの仕事をカバーする仕組み」が重要なのです。



勿論規模が大きくないが故の弱点もありますが、同僚がどんな仕事をしているかが見える職場の強みはこんなところにあります。


一方、U村さんのW社は超大手。

客付けも物件管理も入居者管理も外部の業者か関連子会社にアウトソーシングしています。

この規模になるとマニュアル化されていない、ルール化されていない業務は仕事の流れに入り込む余地がなくなります。

そもそも事の発端は管理会社担当者U村さんの意識レベルの低さから始まっており、それは前任の担当者も同じでした。


つまりマルミーは信じていないのです。


私が頑張りますという口約束も、ヒアリングされた退去理由も、信じるに足る大きな変化がない限り信じません。

人を信じられないなんて、可哀そうな人って思われてしまうかもしれませんネ。

でもこれって大きな会社にありがちなんですよ。


マルミーが標準外の業務をお願いすると、U村さんは会社に持ち帰り上司に相談します。

上司は担当者の「頑張ります」という言葉を期待し、U村さんも「私が頑張ります」とその期待に応えようとする。(事実、そのようなやり取りがあったようです)

この信頼関係を企業では「個別対応」という美しい名称で呼びます。


しかし、残念ながらこの信頼関係は上司の記憶からすぐに消えていってしまい、覚えているのは「頑張ります」と言った本人だけになります。

当然の如く上司が担当者の業務量に配慮するはずも無く、じわじわと負担だけが増えていき、いつしか「手を抜いた報告」をするようになってしまう場合が多いのです。


U村さんがそうなるかは分かりません。

しかし、マルミーはそのような例を、実際にこの目でたくさん見てきました。


そこには一つの傾向があります。



意識レベルの低い社員ほど簡単に「個別対応」しようとする、という傾向です。



ですのでマルミーは規模の大きな会社が提供するサービスは、その仕組みが保証する品質以上を望んではいけないと思っているのです。

ましてやそれを前提として入居者様との信頼関係を築こうとすることは非常に危険だと思います。

よってU村さんの個別対応より別の手段を探す(考える)ほうが、マルミーにとって有効な策となるのです。


もうちょっと続きます。
2009-06-03(Wed)

管理会社さんの責任範囲はどこまでなのか?

提供されるサービスの品質が担保されないため、U村さんの個別対応の申し出をお断りしました。

こんにちは、マルミーです。
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マルミーも本業ではサービスを提供する側(異業種ですが)に身を置いていますので、もしかしたらブログをご覧の皆さんにとって違和感を覚える表現があるかもしれません。

しかし、マルミーなりに考えるサービス業の姿があり、それを基準に担当者のU村さんと話した内容を記事にまとめますので、読者の皆様から忌憚のない御意見をコメントいただければ幸いです。



退去時の大家への連絡方法と手順について、書面で通知するのみで電話での連絡はないことが確認されましたので、この点に関しては別の手段を模索する必要があります。



その他の確認項目についても触れておきましょう。


質問4 「未入金に対する督促の手順について」

回答4 入居者管理専門の系列子会社が督促をおこなう。(アウトソーシング)

主な手順としては、滞納者への確認、手紙・電話・訪問による家賃支払い通知、配達証明付の督促状・内容証明郵便の送付等、妥当な手段が講じられるようになっています。

しかし、一部駐車場料金の滞納に関して説明していただいた手順に準拠していない部分があるので、改めて今後の改善をお願いしました。


質問5 「入居者からの問い合わせ対応について」

回答5 入居者管理専門の系列子会社が電話受け付けをおこなう。(アウトソーシング)

入居者からの電話はフリーダイヤルで受け付け、専門のオペレーターが問い合わせ、苦情、要望、連絡などに対応します。

オペレーターは入居者様を確認し居住されている物件を特定したうえで、電話の内容を端末から入力して記録として残します。

また、内容により適切な部署に用件を引き継ぎます。


質問6 「清掃作業の内容とチェック体制」

回答6 外部の業者に作業を依頼している。(アウトソーシング)

W社から提供されるリストをもとに外部の清掃業者が2回/月の作業を実施しているそうです。

作業内容のチャックは特に行われておらず、完了の報告を受け取るのみ、とのことでした。


質問7 「建物の点検」

回答7 建物管理専門の系列子会社が実施する。(アウトソーシング)

年1回の定期点検を建物管理専門の系列子会社が実施して、W社にチェックリストを提出しているそうです。


細かな確認はもっとあったのですが、大枠で以上7項目に関して確認しました。



さて、ここまでU村さんのお話を伺って、浮かび上がってきた大きな問題が3点あります。

①アウトソーシング先の責任範囲
②アウトソーシング先の作業レベルをチェックする仕組み
③大家に対する適切なフィードバック



それぞれ詳しく見てみましょう。


①アウトソーシング先の責任範囲

マルミーの本業では「スコープ」と表現しますが、責任を持つのはどの作業なのか、何をもって作業完了とするのかが明確ではありません。

入居者からの電話を受け適切な部署に引き継ぐことで、オペレーターの作業は終了なのでしょうか?

クレームの多くは最初は些細な問い合わせや要望であることが殆どです。

しかしそれがタライ回しや放置されることで人の感情を害し、クレームへと変化してしまうのです。


W社の場合はどうでしょう?

入居者様からの電話を受け付けたオペレーターは、処理スタートのフラグを立てて終わりなのでしょうか?

入居者様にご納得いただいた事を誰が見届けて、処理完了のフラグを立てるのでしょう?


そこでU村さんには以下のことをお願いしました。

・ 電話受け付けから処理完了までの一連の手順を明確にしていただく。

・ 次の手順に進む可否判断をどのように行っているのかを説明していただく。


分かりやすく言えば、処理完了までの一連の手順とはリレーに出場する選手と走る順番のこと、次の手順に進む可否判断はバトンを渡すってことになります。

最初の選手は次の選手にバトンを渡す、2番目の選手はバトンを受け取ってから走り出す。

途中でバトンを落としてしまったり、バトンをもたない選手がゴールしても完走とは認められません。

走っている選手はバトンを渡すことで作業が完了し、次の選手はバトンを受け取ることで作業を開始する。

バトンを渡すことで次の選手が走り出すという一見単純なルールですが、これを守らないとバトンがゴールまで届けられることは無く、入居者様の問い合わせ、苦情、要望、連絡などは完了しないのです。

ちょっと分かり難い「たとえ話」だったでしょうか?説明が上手くなくて申し訳ありません。



さて、このルールには解決しなければならない問題があるのですが、何か分かりますか?



今、誰がバトンを持っているのか、バトンを渡して(受け取って)いいのか?ということです。

じつはこれが二つ目の問題の

②アウトソーシング先の作業レベルをチェックする仕組み

に強く関係しています。


御免なさい、また続きます。

そろそろ終わりにしよう。
2009-06-04(Thu)

管理会社さんに良きパートナーとなっていただくために

アウトソーシング先の責任範囲(スコープ)を明確にしたうえで、解決しなければならない重要な問題があります。

こんにちは、マルミーです。
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本業でサービス(異業種ですが)を提供する側として、マルミーなりに考えるサービス業の姿があります。

ブログをご覧の皆さんにとって違和感を覚える表現があるかもしれませんが、読者の皆様から忌憚のない御意見をコメントいただければ幸いです。



今までのお話を整理してみます。

退去時の大家への連絡方法と手順について、書面で通知するのみで電話での連絡はないことが確認されましたので、この点に関しては別の手段を模索する必要があります。

そして、U村さんの個別対応の申し出は、提供されるサービスの品質が担保されないためお断りいたしました。

また、アウトソーシング先の責任範囲を明確にするため、電話受け付けから処理完了までの一連の手順と、次の手順に進む可否判断をどのように行っているのかを説明していただく必要があります。


これらの事項と関連し、解決しなければならない問題として

②アウトソーシング先の作業レベルをチェックする仕組み

③大家に対する適切なフィードバック

があります。


例をあげます。

・適切な部署に対応を引き継ぐ場合、どんな情報を渡しているのか?

・何をもって、入居者様の問い合わせ、苦情、要望、連絡などを完了とするのか?

・清掃会社の作業が適正に行われたことを、どのように確認するか?

・問題のないレベルで定期点検が実施されたことを、どのように確認するか?


これらの項目に共通するのは「基準」と「チェック」です。

たとえば、、、(たとえ話は不得意です、間違ってたらごめんなさい)


弟子「親方、ペンキ塗ってきました。」

親方「素地調整は、ちゃんとやったか?」

弟子「はい、表面にサンドペーパーかけました。」

親方「ヒビ割れはどうした?」

弟子「コーキングで埋めました。」

親方「下塗りはしたろうな?」

弟子「シーラーで固めました。」


こんな感じです。(あってます?)

親方はお客さまに迷惑を掛けないように弟子の仕事を確認しています。

ペンキを塗る仕事が完了するためには素地調整、補修、下塗りなどの「基準」があり、親方は「基準」をチェックすることで弟子の作業レベルを確認しているのです。


マルミーの本業ではイグジット(exit)基準と呼んでいます。

このイグジット基準を満たすことで、与えられた作業を終了し次工程に引き継ぐことが可能となります。

W社はアウトソーシング先の作業品質をどのような基準でチェックしているのかがU村さんの説明では分かりませんでした。


クロネコ「清掃業者の仕事ぶりはどうですか?」

一応ドナルド「ちゃんとやってると思います。」


この答えで安心できる人がどれだけいるでしょう。



そしてもう一つ重要なのが大家に対する適切なフィードバックです。

入居者様からどんな問い合わせがあったのか、清掃してどれだけ綺麗になったのか、定期検査の結果で建物に異常は無かったのか、マルミーに対して報告されたことはありません。

そこで、定期的な報告をお願いしたのは勿論、確認できるものを提出していただけるように要望しました。


それは「エビデンス」です。


具体的には、入居者様からの問い合わせと対応状況の履歴、清掃作業前後の現場写真、点検作業完了チェックシートなどになります。

先程の例でいえば、弟子に作業中の写真を撮らせたり、後から親方が現場を見に行ったりすることですね。



何故ここまで要求をするのか…、じつは少々疑っているのです。

入居者様にとって満足できるサポートが提供されているなら、わざわざ大家を訪ねて来ないんじゃないか?そう思ってます。

管理を委託してますが頻繁に入居者様が訪ねていらっしゃるので、実情は半分自主管理って感じなんですよね~。

マルミーに直接話した方が早いというのは入居者様の偽らざる気持ちなのでしょうが、裏返せば管理会社の対応が遅い(不満)ので大家に直接話しに来たとも取れます。

それともマルミーは入居者様に人気があるのか?(それは無い)



このへん整理してU村さんにお話ししたつもりですが、どこまで理解していただけたのか疑問です。

マルミーは話しながら要点を手帳に書き留め、質問と要望をお話ししましたが、U村さんはハイハイ頷いているだけでしたし。

「メモ取らなくて大丈夫ですか?」って言われて、慌ててレポート用紙をカバンから出してましたから。

不安です!


ちなみにこの会社の社員さんは全員同じレポート用紙を使用しており、打合せ終了後には控え(複写式なのです)を相手に渡し、抜け漏れが起きないようにしています。

とてもいいルールだと思っているのですが、何故か管理の方だけはルールを守りません。(特権があるのか?)

U村さんもレポート用紙にメモは取っていましたが、控えは置いていきませんでした。



今週末、2度目の打合せです。

今度は上司の方を連れてくるそうですが、どんな方でしょう?

ネゴシエーションの教育を受けているマルミーは、ちょっと手強いかもしれませんよ。

手持ちの材料は山ほどありますし!

まっ、あくまで紳士的に、ビジネスライクに話しましょう。

敵対勢力ではなく、良きパートナーになってもらうことが目的なのですから。
2009-06-05(Fri)

大家としてのキャパシティ

ここしばらく(1年くらい)、大家としてのキャパシティを広げることをいつも考えて行動しています。

こんにちは、マルミーです。
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先日、
この方がブログの中で「キャパシティ」について触れられていました。

その時から、いつかはこの話題をブログに書きたいなあ~ってずっと考えておりました。



約1年半前、自宅を新築しそこに住み始めると、アパートで暮らしていた時との違いを強く感じるようになりました。

生活のいたる所で、隣接する部屋に住んでいる他の入居者の存在を意識した行動をとっていたことに気付き、狭いが故に家族でひと塊りとなって暮らしていたような「あの感覚」は、もう味わえないんだな~と妙に感傷に浸ったりしたものです。

そんな複雑な思いで見上げたGMアパートの佇まいは妙にくすんで見え、「土地値だったら買ってもいいか」などと不謹慎に考えていました。


そこでふとした疑問が湧いてきたのです。

自分は築15年位のアパートを購入して経営していけるんだろうかと。


中古のアパートを運営していくには様々な問題、課題、リスクがあります。

空室、金利の変化、建物の維持、設備の保守、管理会社との関係(ドキっ)、自然災害、入居者トラブル、周辺環境の変化、長期間の保有、家族への負担、家族の協力、などなど数え上げればキリがありません。

目標を立て、計画/実行し、問題を解決して、仕組みを改善し、レビューをする、そして新たな計画を立てる。

この基本的なサイクルを回していく能力が自分にあるのか、大きな不安を感じました。


平らだと思っていた道のすぐ先で大きな穴がパックリと口を開けているような、そんな恐怖感でスランプになりそうでした。

始める前からスランプも無いのですが、頭の中のシミュレーションでは最悪の出来事が連鎖的に発生していたのです。



練習だ!(exercise)


訓練するしかない!


そして目の前にはこれ以上ない程の教材があるではないか!


こんな気持ちでGMアパートの再生に取り掛かったのです。



GMアパートで経験することは全て練習(exercise)なんだ、そう思ってさまざまなことにチャレンジしてみました。

レッスン1 「空室対策」

掃除から始めよう。



レッスン2 「内見者を増やそう」

客付け担当さんと話し合おう。



こんな感じでひとつひとつ出来ることを増やし、自分の能力(キャパシティ)を広げたいと考えていました。



あれからずいぶん時間が経ちましたが、最近になってこの規模のアパートなら運営していけるかなと思えてきました。


頭の中で最悪の出来事が連鎖していたあの頃と比べれば、いろいろな想定シナリオにもリアルに対応できるようになりました。

最近、自己所有物件が何かと騒がしいのですが、うまく運用に乗せることが出来ればマルミーのキャパシティは「物件2つ分」に広がるんだと思います。


順調に経営して物件2つ分のキャパシティが身に着くころには、きっと資金も貯まっていて物件3つ分のキャパシティに挑戦しているのかもしれませんネ。


時には走ったり、ジャンプしたりすることも必要ですが、基本的に着実に進むのがマルミーのスタイルです。


他の投資家さんからすれば亀の歩みのようでしょうが、マルミーとマルミーの家族のキャパシティは今のところ物件1つ半くらいです。


決してチャレンジ精神を無くしてしまったわけではなく、コントロールできない事を一つずつ確実に克服することがマルミーのリスクマネージメントなんです。
2009-06-07(Sun)

管理会社さんはビジネスパートナー

双方にとって建設的な話し合いができた。

それが管理会社さんとの打ち合わせを終えての印象です。

こんにちは、マルミーです。
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アパートを所有し、お客様にお貸しする。

事業的規模で不動産貸付けを営むマルミーは個人事業者であり、物件の管理を委託する管理会社さんとの関係において、上下、優劣、主従といった立場ではなく、対等なビジネスパートナーとしての関係を築かなければならない。


そんなふうにマルミー自身の立脚点を明確に意識付け、驕(おご)ることのないよう自己を戒め、管理会社さんとの面談に臨みました。



打ち合わせの場には管理会社担当者さんと上司の方、そして以前お世話になった営業部門の支店長さんが同席されました。

なんと支店長さんはマルミー側の立場で話をしたいということで、テーブルには管理会社担当者さんと上司の方、向かい合ってマルミーと営業支店長さんという布陣となりました。


今日に打ち合わせは、あくまでビジネスライクに進めましょうと冒頭にマルミーから提案したこともあり、終始落ち着いた雰囲気で話が進みました。


主な検討事項は
①お客様の入退去に伴う対応について
②賃料未入金に対する督促
③入居者様の問い合わせ内容と、その対応
④物件清掃作業について
⑤建物の点検作業について

の5項目となり、それぞれの項目について責任範囲と作業レベルのチェック体制、大家へのフィードバックを実施可否を含めて確認しました。

先日のブログに書いた通り、担当者さんの個人的努力での個別対応は全てお断りしたうえで、他の代替手段が可能かを話し合いました。

適切な代替手段が見付からず、現時点での実施が難しい場合は、今後の宿題として管理会社さんの社内で引き続き検討を重ねていただくという、ちょっと玉虫色の落とし所となりました。

所帯の大きな会社さんですから、実現される時期はかなり先になるでしょうが…。


今日お約束したことは最後に議事メモで確認しましたし、営業支店長さんもご同席いただけたので、まあ、蔑(ないがし)ろにされることは無いでしょう。

交渉に望むにあたって本日のマルミーの課題は「強く出過ぎないように注意する」だったので、その点も及第点だったと思います。

あくまで基本的なスタンスはビジネスパートナーなのですから。


最後に空室部屋の今後のスケジュールを確認して終了となりました。

内見の予約も入っているそうなので、早く決めたいですね。


打ち合わせの中で営業支店長さんが仰った「オーナーさんに怒られないように、対処療法的な回答を用意したんじゃ満足はしてもらえないよ」という言葉が印象的でした。

う~ん、やっぱり営業と管理では人としての成長度が違うようですね。
2009-06-08(Mon)

家族で行く物件見学、その反応は?

家族と一緒に売り物件を見に行くことってありますか?

その時、ご家族はどんな反応をされますか?

こんにちは、マルミーです。
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週末、久しぶりに売り物件の調査に行ってきました。


家内の目には「時間を捻出して見に行ってる」と映るらしいのですが…。

時々、家内と一緒に見に行くこともあるのですが(不自然な用事を作って、ここ売りに出てるんだよなーと偶然を装いますが、完全に見抜かれています)、コメントは「古い!、汚い!、お願いだからこんなの買わないで!」と決まっています。

必然的に息子が一緒の場合も多いもですが、息子に至っては「破壊する!」とまで言い切ります。

おいおい、「こんなの」とか「破壊する」は言い過ぎだろう。

住んでる方だってちゃんと居るんだぞー。



今回はマルミー1人なので気楽です。

表に出ている物件なのですが売主様が値引きを考えているようで、不動産屋の営業さんから「○○○万円くらいになりそうです。」と先週お電話を頂いていました。


1K×6戸、現在満室、積算は……ダメダメです。

おまけに駅徒歩14分とビミョーに離れています。

価格が下がってもこれじゃーなー、土地値まで交渉できればそこそこかなー。


ということで、現地に行ってきました。


担当営業さんとは時間が調整つかず、どうせ満室で内見は出来ないからと、1人で車を走らせ現地に到着。

デジカメ持って行ったんですが、物件を見た瞬間に写真撮る気が失せました。



外壁と屋根、補修と塗装が必要です、リフォーム代を考えると価格がマイナスになりそうです。



恐らくメンテナンスは一切行っていないんだろうな~。

電話で担当営業さんから売却理由を「オーナーさんがお年を召して、管理が面倒になったそうです」と聞いた時、予感はしてましたがまさかここまでとは。

近隣相場から設定家賃は相場並みなのですが、この建物を見てしまうと高く感じますね。

良く満室になったもんだ、、、なんか裏があるかもしれない。


転身です。


一応、担当営業さんにはビックリするような指値を伝えようかと思ってますが、「こんなの持っていけません」とか「これなら私が買います」って言われるんでしょうね。

いつものことですが、、、。


やっぱり手持ち資金をもう少し貯めないとだめですネ。

ああ、家族を一緒に連れて行かなくてよかった。

これ見せたら何言われるか分からん。


ブログをご覧の皆さん、家族と一緒に売り物件を見に行くことってありますか?

その時、ご家族はどんな反応をされますか?
2009-06-09(Tue)

偶然というキーワードで偶然を装うトラップ

GMアパートの再生に乗り出し賃貸業を営むことが出来るのも、ブログを通じて知り合えた多くの方々に助けていただくという「僥倖(ぎょうこう)」に恵まれたからに他なりません。

こんにちは、マルミーです。
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偶然というのは、時に大きく運命の歯車を回す力を秘めています。

今ここで、こうしているのも多くの偶然の結果なのですが、世の中には予期せず訪れる偶然と精一杯手を伸ばして引き寄せた偶然の2種類があると思います。

今日はそんな偶然を題材に、普段の展開とは異なる、ある実験的な試みを実施してみたいと思います。

題して「この人」というキーワードでネタを振ってみる、です。




昨晩、「この人」のブログをチェックしているときに、携帯電話に見知らぬ番号から着信がありました。



プルルル、ルーン音符

クロネコ「はい、マルミーですが…、どちら様ですか?」

マルミー、思いっきり警戒しています。

つばめ「今晩は! 埼玉swallowsです。」

えーっ、偶然ってあるんだな。




週末、家内が実家のお母さんと出掛けるというので、車で某駅まで送りました。

プルルル、ルーン音符

車中で家内と会話中にメールを受信しました。

クロネコ「あっ、メールだ。」

車を止められる適当な場所を探しながら移動するも、会話は続く。

クロネコ「この間、恵比寿に飲みに行ったじゃない。」

キティちゃん「うん。」

クロネコ「主催された投資家の方のご実家がこの辺なんだよね~。」

キティちゃん「へー、○○ちゃんの知り合いだったりして。」

クロネコ「ちょっと車を止めるね。」


某駅には不釣り合いなほど大きな駅前のマンション脇で車を止め、メールを確認すると「この人」からのメールでした。

キティちゃん「ウソみたいな偶然ネ。」

メールの本文抜粋
「星輝です、おはようございます… 以下略」




マルミーがGMアパートの再生に取り掛かり、さてどうしたものか?何から始めればいいのか悩んでいた頃、Googleで偶然「この人」のブログが目に止まりました。

ヒットしたのがこの記事

資金繰り、起業、収支を把握する重要性、不労所得という幻影…。

読み手を意識した文章、その記事の内容にグングン引き込まれました。

それからは記事が更新されるのを心待ちにして、何度も何度も読み返したものです。

ここを起点としてリンクを辿ることで、今までのブログに対するマルミーの固定観念は根底から覆されました。

それからは開設してほったらかしにしていた自分のブログに思うことを書き綴るようになり、意を決してコメントをするようになっていったのです。

そしてNIGHT-RIGに「おまけの追加枠」で参加させていただく幸運に恵まれ、考え行動する刺激的な方達に出会うことができました。



さて、「この人」というキーワードに敏感に反応してしまうという、洗練されたブロガーさん特有の習性を利用した今回の取り組みは、果たして効果があるのでしょうか。

全ては話題のネタ作りです。(明日への布石)


仕込まれた地雷をターゲットのブロガーさんに踏んでいただけるか?

それとも空振りで、あえなく三振となるのか?

踏んでしまった「この人」さん、ごちそうさま、マルミーに1杯おごってくださいませ。
2009-06-11(Thu)

濃密な時間、情報の宝庫

洗練された投資家の皆さんとご一緒させていただきました。

やっぱり情報の宝庫です。

こんにちは、マルミーです。
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昨日は「かわともの会」に参加させていただきました。

仕事を終え京浜東北線の電車に飛び乗り、目的地へ。

駅に着き電話をかけると既にこの人(あっ、今日はトラップじゃなかった)、もとい、埼玉swallowsさんがお店で待たれているとのことで小走りに急ぎます。


場所は前回と同じファミレスです。

テーブルで向かい合わせに座り、「スーパー零戦君」のその後の進展を伺いつつ、食事を注文しました。

一足先にお腹にエネルギーを運んでいると、忍者屋敷ecoさんが合流です。


前回同様「食事は軽く済ませてきた」と言いつつドリンクバーで飲み物を調達し、喉を潤しながらウエイトレスさんに注文するのも前回と同じです。

先に注文した方が…。


その後、3人で暫しの歓談。

忍者屋敷ecoさんが「なんで顔を隠したの?」、「次の取材はいつ?」、「ブログの訪問者は増えた?」と埼玉swallowsさんに突っ込みを入れていたのが印象的でした。



クロスの張り替え料金の相場で盛り上がっている所で星輝さんも合流。

それからは話題が尽きることも無く、延々3時間半しゃべりっぱなしでした。


どんなことを話したか覚えている範囲で書き出すと

(順不同)
最近購入した物件(あれ、買ったの?)
ライオンがいるビル(屋上に)
シルバー人材の活用(あっちはいくら?)
クレーマー対応(ストックビジネスでは)
安価な和室→CFへの変更方法(畳はどうするの?)
フローリングの修復(ワックスでは)
☆さんにやってほしい事(あれやこれや)
ページビュー(前と後では)
管理会社さんを探す(ドキッ)
保険代理店と○○○の対応(ネタバレ注意!)
腰痛と思ったら(脂汗をかくほどの痛みに)
尿管結石の治し方(飲むんですよ)
椎間板ヘルニアのしびれ(夜、布団に入ると)
頚椎ヘルニアの予防方法(だらけた格好で)
錆びた手すりのリフォーム(高いよ~)
スプレーひと吹きでリフォーム(シュって、それだけ?)
ルームクリーニングの相場(最安値は)
あの問題のその後(言えない)
ちょっとブログには書けない事(ちょっと言えない)
絶対ブログには書けない事(絶対言えない)
ふすまの張り替え(失敗は成功の)
O山市の近況(がらがら)
レ○パ○スの変遷(確か、もと…)
寄○町の惨状(2年後に狙いを)
胸ポケットから取り出した蛇口(必殺の仕込み)
親孝行がしたくて(優しいひと)
☆さんの驚異的な記憶力(どうでもいいことは)
それで利回り13%!(ありえないでしょ)
平気で約束を破る人①(今度から有料で)
RIG-NIGHTの舞台裏(光ある所に影が)
平気で約束を破る人②(部屋の隅で電話を)
古レンガのダイオキシン(高濃度につき注意)
アイビーの素晴らしさ(アイビー同好会への勧誘)

などなど。

「ワインを飲みに行きたい」という忍者屋敷ecoさんの希望を、その他3人がやんわりとお断りしてお開きとなりました。



駅の改札に向かうコンコースを星輝さんと仕事の話をしながら歩きました。

別れ際に「コンコースに登らなくても帰れるんです」と星輝さん。

わざわざ見送ってくれたんです、やさしい人です。(1回目のホロリ)


来週の再開を約束して、一人マルミーは田舎方面に向かう列車に乗り込みました。

ターミナル駅で乗り換え、列車に揺られていると星輝さんからメールを受信。



「まだお帰りの電車でしょうか」


マルミーが女性だったら、この一撃で撃沈されていたことでしょう。(2回目のホロリ)


「かわともの会」また、お声掛けください。

次回は、ぜひご一緒しましょう!
この人」さん!
2009-06-12(Fri)

ゴミ置き場が荒らされる意外な要因とは?

GMアパートのゴミ置き場、あまり有り難くない使われ方のため改善が必要です。

こんにちは、マルミーです。
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GMアパートは幹線道路から少し奥に入った住宅街の中にあり、周囲は戸建て住宅やGMアパートと同様の小規模な集合住宅からなる、比較的閑静な場所に建っています。

必然的にアパートの入居者様のマナーの悪さが目立ってしまい、自治会からも騒音や違法駐車、ゴミ出しルールを守らない等、お叱りを受けたこともあります。

マルミーがGMアパートの再生に取り掛かってからは、管理会社さんとの二人三脚で掃除の徹底や入居者様へのマナー順守の啓蒙、入居審査の厳格化や設備面での充足を図ることにより、入居者様に起因するトラブルはかなり減少しました。

しかし、ここ2ヶ月くらいは「カラスがゴミを荒らす」と苦情が続いています。

指定日以外に生ゴミが出されることが減少したのに、カラスの被害が増えたので「なぜだろう?」と不思議に思っていました。

ヒッチコックの映画のようにカラスが大量発生したのでしょうか?

否、今までと変わりありません。


そこで原因調査に乗り出しました。

会社が休みの日の朝にゴミ置き場を点検に行ったり、入居期間の長い古参の入居者様へのヒアリングから、原因が見えてきました。

一言でいえば「捨てられるゴミの量に対してゴミ置き場の容量が不足している」のです。


ゴミ置き場に置ききれない袋が害獣除けのネットからはみ出し、カラスに荒らされてしまうのです。


なぜ?

今までは容量が不足することなんて無かったのに。


更なる調査を行った結果、問題の上流と外的要因との因果関係分かりました。


ここ数年間、GMアパートでは常にいくつかの空室がありましたが、4月(正確には5月ですが)からは久しぶりの満室稼働となり、入居者の増加により捨てられるゴミの総量が増加したことが1点目の要因です。

そして2点目の要因が、近所の住人がGMアパートのゴミ置き場にゴミを捨てるため、総量の増加に拍車を掛けていたのです。

この近所の方(1軒だけではありません)、指定されたゴミ置き場が離れているため、目の前にあるGMアパートのゴミ置き場にゴミを捨てているのです。

本来であれば建設時に想定したゴミ置き場の容量で十分賄いきれるはずが、近隣住人のゴミが追加されたため溢れてしまっていたのです。(バッファオーバーフローですね)

だったらさー、掃除くらいしてよ~!


そこで管理会社さんと相談して、今後の対応策を検討しました。

ゴミを捨てる近隣住人の家は特定できていますが、管理会社からその個人宅に対して注意を促してもらうのは難しいようです(というか嫌がっています)

管理会社はあくまで入居者様に対するサービスを提供する業務なので、近隣住人への苦情申し入れは責任範囲外とのことでした。


ではマルミーが苦情を言いに行くのか?

それも嫌です。

だって自宅の近くなんですもん。

物騒な世の中ですし、穏便に事を収められる方法を考えました。

①このゴミ置き場はGMアパート専用のゴミ置き場である事を掲示する。

②ネットからゴミ袋がはみ出さないように工夫する。

の2点です。


①の掲示は管理会社さんが通常業務の範囲内で実施してくれることになりました。

看板を作ると有料になってしまうので、注意を促す文言をA3用紙にプリントアウトしてラミネート加工した物をゴミ置き場に掲示していただく予定です。

問題は②です。

こっちはマルミーが改善策を考えることになりました。

管理会社さんからはゴミステーションの設置を勧められたのですが、値段が高いので諦めました。

手先の器用さも素晴らしいアイデアも無いマルミーにどこまでできるのか?

父が生きていればパパッとこなしてしまったんでしょうねえ~、器用でしたから。

今頃、草葉の陰で不甲斐ない息子を嘆いていることでしょう。


さあ、無い頭を絞って改善に取り組みましょう。
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