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2009-05-01(Fri)

祝杯をあげたい気分です!

ゴールデンウイークにも関わらずサラリーマン業に励むマルミーです。

そんなグレーな気分を吹き飛ばすような、嬉しいお知らせが舞い込んできました。

こんにちは、マルミーです。
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ニュースではゴールデンウイークに水を差した豚インフルエンザの話題で持ちきりですが、悲しい中間管理職サラリーマンのマルミーは、本日も通常出勤でした。

通勤電車の混み具合も平常時とさほど違わず、ゴールデンウイークも豚インフルエンザもこれからが本番のような気がします。

他の出勤していた社員もこれからゴールデンウイークを楽しむようで、旅行やレジャーの話で仕事も上の空でした。

皆、定時を待ち構えていたのかチャイムと同時に一斉に潮が引くように誰もいなくなり、マルミーもご多分に漏れず家路を急ぐ人の群れに溶け込むのでした。

自宅の玄関先で花壇の手入れをしていた家内と話しながらドアを開けようとしたその時、携帯電話に着信がありました。

プルルル、ル~ン音符

見ると管理会社さんからの電話です。

管理会社さんからの電話は良い知らせなのか悪い知らせなのか、いつもドキドキさせられます。


クロネコ「こんにちは、マルミーです。」


kao01「客付担当のK畑ですが、今お電話よろしいですか?」


クロネコ「今、ちょうど家に帰って来たところなんですよ。
  どうかしましたか?」


kao01「内見のあった○○号室ですが、本日、契約が完了いたしました。」



祝! GMアパート、満室です!


うれしいです。

そして、ホッとしました。

ブログを通じてコメントやアドバイスをいただいた皆様に心から感謝いたします。

GMアパート、きっと10年ぶり位の満室だと思います。

やれば、なんとかなるものですね。

どうしよう、ブログ書いててだんだん嬉しさが込み上げてきた。

今夜は祝杯か?

近日、満室までの活動をレビューしたいと思いますが、今日は勘弁。


ブログにお越しいただいた皆さん、ありがとう!
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2009-05-02(Sat)

新築ワンルームのビジネスモデル

投資用新築ワンルームマンションの事業計画書の作成に取り組んでいますが、作業が進むにつれて実態が明らかになってきました。

こんにちは、マルミーです。
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自らの経験のため、知り合いから相談された区分所有物件の事業計画書を作成しているのですが、投資用新築ワンルームマンションというビジネスモデルは「投資」とは言えない気がしてきました。

現在作成している事業計画書はそれほど厳密なものではなく、投資として儲かるものなのか?どのタイミングで利益を確定するのが最も効果的かが、おおよそ判断できるレベルでしか作成していません。

ですので、ブログを読んでいただいている皆さんからすれば低レベルの事業計画ですが、それでも結構苦労しています。

事業計画書を作成するにあたり、まず収入を確定しました。

購入後、最初の5年間は家賃保証が付いているので収入は一定ですが、6年目以降は近隣の同じような物件の家賃相場を参考に、家賃下落率を年3%とし空室率を15%としました。

次に経費としては、固定資産税/都市計画税や不動産取得税に加えて、管理費と修繕積立金、そして入退去等に伴う修繕費を家賃の5%としました。

それに支払利息分を加えて支出を合計します。

減価償却費は建物を旧定額、その他を旧定率とし減価償却費の合計を求めました。

収入から支出合計と減価償却費合計を引いた値を利益とし、年度ごとの推移を見てみると…。

このビジネスモデルの特徴がハッキリと表れていました。

つづく
2009-05-03(Sun)

やっぱり買えないワンルームマンション

ビジネスモデルは大体予想がついていたのですが、実際に事業計画書を作成してみると、如実に投資用新築ワンルームマンションの特徴が見えてきました。

こんにちは、マルミーです。
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知り合いから頼まれて投資用新築ワンルームマンションについて相談に乗っているのですが、マルミー自身の今後の投資戦略に役立つと思い、結構本気モードで取り組んでいます。

マルミーも何れどこかで出口は見つけなければならない訳ですから、こんな機会を与えてくれた知り合いには感謝しているのですが、残念ながらこの投資を損失なしで切り抜けるのは難しそうです。

事業計画の続きです。

収入から支出合計と減価償却費合計を引き、年度ごとの推移を確認してみると、初年度からずーっとマイナス(赤字)です。

このモデルは不動産所得の赤字分を損益通算して税金の還付を受けるという、事前に予想していた通りの結果になりました。

次にお財布の中には実際いくらのキャッシュが残るのでしょう。

税引き後利益と減価償却費を足し、そこから返済元金を引いて年度ごとの推移を見てみると…、見事に家賃保証が外れた6年目から返済後の残高がマイナスになります。

仮に当初5年間のプラス分に一切手を付けず、6年目以降のマイナスを補填するとしたら、どのくらいもつのか計算してみました。

15年目でプラス分が底をついてしまいます。

物件にもよりますが15年目といえば、そろそろある程度の修繕が必要な時期であり、追加の費用が必要となれば泣きっ面に蜂ですね。

買ってしまったからには後には引けないので、なんとか出口を探すしかないのですが、専門家のアドバイスも受けておきたいので税理士さんに面談をお願いしようと思います。

やっぱりマルミーは投資用新築ワンルームマンションは買わないと心に誓いました。

ものすごーく安く購入できるなら買っちゃいますけど。
2009-05-04(Mon)

駐車場が好き、なんです。

不動産収益を得るのにも、いろいろな手段がありますが、やっぱり王道はマンションやアパートの経営なんでしょうか?

こんにちは、マルミーです。
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マルミーはアパートを所有していますが、実は小さな駐車場も所有しています。

砂利を敷いて区分けのロープを張っただけの青空駐車場ですが、マルミーは駐車場が大好きです。

何故なら需要のある地域であればリスクが殆ど無い投資だからです。

駐車場は投資じゃなくて、ただの土地活用だ!って怒らないでくださいね。


勿論、税金面や将来の相続を考えると資産を圧縮しておく方が有利なのでしょうが、それを補って余りある魅力が駐車場にはあると思っています。


一つは流動性、もう一つは無借金で始めやすいことです。


流動性の面では、売ろうと思えば売りやすい、建物を建設したい時も取り壊しの必要がない、コンテナBOXなど他の用途に流用しやすい等、活用方法を変化させやすいことがマルミーの中で評価が高いのです。

始めやすさでは、砂利を敷いてロープを張るだけなら50万円もかかりませんし、借金をしないので返済を気にしなくていいので精神的安寧(あんねい)を得られること、そして抵当権など煩わしいのもが設定されないことがマルミーの中で評価が高いのです。

もっとも中古の戸建てやアパート物件を購入して、それを壊してまで駐車場にしようとは思いませんが、土地だけだったら駐車場が第一候補になると思います。


草刈は大変ですが…。(身に沁みています)


他の投資家さんから見ると邪道だと怒られてしまいそうですが、こればっかりは価値観の違いなので致し方ありません、許してください。

今の希望は車庫付きの駐車場をやってみたいのですが、車庫って固定資産税をとられるんですよね~。
2009-05-05(Tue)

新しい入居者様を迎える準備

GMアパート、祝!満室。

4月上旬の退去で苦戦が予想されたGMアパートですが、今週末に新しい入居者様が引っ越していらっしゃいます。

こんにちは、マルミーです。
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繁忙期を過ぎての退去に長期空室を半ば覚悟していたGMアパートですが、客付担当者様のご尽力により今週末、新しい入居者様をお迎えする予定です。

そこで今回のリフォーム内容やその他もろもろの事柄を振り返ってみたいと思います。


まずリフォームですが、間取りの変更等を含む規模の大きなリフォームは実施を見送りました。

理由はいくつかありまして、

1.昨年末からの活動で既にかなりのキャッシュを消費していた。

2.繁忙期を過ぎ、短期決戦の時期ではなかったので最小限のリフォームで様子を見たかった。

3.3DKの間取りでも入居者が決まった部屋がいくつかあり、現時点でまだ需要があるのではないかと思った。

こんなところでしょうか。


そこで、間取りの変更はしないまでも、以前から考えていたことにチャレンジしてみました。


クロスの柄を上下で変える、です。



after
libing1
こんな感じです。

今までエアコン付きでなかったので新設しました。


別角度のafter
libing2
床面から約90センチまでを木目調にしてみました。

実施する前は「どうなることか?」と気が気ではなかったのですが、思ったより良い出来ではないでしょうか。(自画自賛)

特に上部の白地のクロスとの境目が違和感なく仕上がるか心配だったのですが、普段厳しい意見の家内からも「いいじゃない!」とお墨付きをいただきました。


これはと~っても珍しいことですヨ。


気になる単価ですが

腰下壁 @1200円/1平方メートル

腰上壁 @1000円/1平方メートル

です。


割高?ですよね。

業者選定の努力が足りないとブログ読者の皆さんからお叱りを受けそうです。

頑張っていただける業者さんを、、、頑張って探します。

次回、洋間に続く。
2009-05-06(Wed)

洋間、失敗しました。

ゴールデンウイークも今日でお終い。

楽しいお休みはアッと言う間に過ぎてしまいますが、今週末には新しい入居者様がいらっしゃいます。

こんにちは、マルミーです。
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GMアパートも久しぶりに満室となりそうです。

これを機に最後に残った一部屋のリフォームを振り返っています。

昨日のリビングに続いて、本日は洋間です。


実は、洋間のクロス、、、失敗しました。

恵比寿のIさんにリビングの腰高クロスをお褒めいただき、「次回はご自身で壁紙貼りはいかがでしょう」なんてコメントをいただいたのですが、リビングは「まぐれ当たり」だったようです。

この失敗をバネにして次回はDIYにチャレンジするため、引っ込みがつかなくなるように公開しちゃいます。


失敗の洋間 after
youshitu1
このクローゼットの扉が左右で色違いでした。

そこで新しく張り替えたんですが、、、床のクッションフロアーとの色合いがアンマッチングです。

クッションフロアー、ケチりました。

やっぱり変えればよかったな~。


息つく暇もなく、次なる失敗を公開します。


洋間の失敗 after その2
youshitu2
サムネイルだと多分分からないと思いますので、クリックして拡大してください。

画像右半分の壁にうっすらと模様があるのに気付くと思います。

アクセントクロスにするつもりでした。

しかし、クッションフロアーを張り替えなかったので濃い色にすると部屋全体が暗くなると思い、白地に大きな模様のクロスを選択したのが裏目に出ました。



マルミー、半端者です。

家内には「変な柄を選ぶよりいいけど、アクセントになってない。」と、言われてしまいました。

ああ、やっぱりセンス無いんですよね、反省。

今度からは事前に家内のアドバイスを貰うように心掛けます。
2009-05-08(Fri)

何のために仕事をするのか、そして不動産投資をするのか

多くのサラリーマンの方々が本日より仕事に復帰されたことと思いますが、マルミーは家内と一緒に一日お出かけをしていました。

そこで見かけた日本のサラリーマンに一言申し上げたく筆を執った次第です。(ブログだっちゅーに)

こんにちは、マルミーです。
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多くのサラリーマンが本日より通常業務に復帰され、気が重ーい一日を過ごされたことと思います。

ゴールデンウイーク後半取得組のマルミーは、本日お休みをいただき一日家族サービスならぬ「家内サービス」デーとなりました。

これもマルミーにとっては不動産投資活動の一環なのです。(きっと画面の向こうで頷いている人が何人かいるはずだ)

朝、学校に行く息子を送り出し家内と一緒に銀座にお出かけです。

車窓から見えるアパートやマンションについて「きれいな物件だねー」「いくら位かなー」「あんな太い物件も持ってみたいなー」「築古だねー」などと妙に語尾を伸ばしつつ、とりとめもない会話を交わしていました。

これもマルミーにとっては不動産投資活動の一環なのです。(きっと画面の向こうで頷いている人が3人はいるはずだ)

到着早々、家内は予約してあったパーマ屋さんへ行ってしまい、一人取り残されたマルミーは、これからの時間をどうやって過ごそうか、しばし腕組みをして考える。


映画でも見ようか?

レッドクリフ2、、、いやいや1作目を見てないのに、いきなり2は無いな。


名探偵コナン、、、こいつを見るなら息子と一緒だ。

さいたま新都心のコクーンで見よう。

その後は星輝さん御用達のクアアイナでアボガドのハンブルゲを家族で食そう。


などど完璧なプランに一人悦に入るも、今日これからの行動が決まらず、結局マンガ喫茶で「山田式 元祖勝ち組大家術」を読破(何回目かな?)し、iPodで特典CDをず~っと聞いていました。

こんな時、書籍とCD(音声)は絶大な効果を発揮します。

空いた時間は勉強に限ります。


しかし、店内は覇気の感じられないサラリーマン達で満席状態です。

マルミーは声を大にして言いたい!

昼間からマンガ喫茶にたむろする連休明けでモチベーションの低いサラリーマン諸氏よ、是非この本を読んでみたまえ!

マルミーはこの本に登場する何名かの投資家の方々とブログを通じて知り合うことができた。(小さな声で、まだお会いしたことはないと付け加えることも忘れない)

彼ら(彼女たち)は目的を持ち、目標を掲げ、日々精進し、自らの将来の基盤を築いている。

何のために不動産投資をするのか…、彼ら(彼女たち)は既にその答えを見つけ着実に前進しています。


自分自身、そして家族の生活の拠り所を国や会社という他者に依存することは危険だと思いませんか?

何のために仕事をするのか…、私たちサラリーマンは、その問いに明確に答えられる社会人でありたいものです。(硬い、テーマが硬すぎる、次からはもっと柔らかくライトにいこう byマルミー)
2009-05-08(Fri)

住宅供給公社の実態に迫る

住宅供給公社について、その実態を調査していました。

一つはライバルとして、もう一つはパートナーとなり得るのか?を判断したかったからです。

こんにちは、マルミーです。
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GMアパートのすぐ近くに出現した連邦の白い木馬、その実態を調査する段階で浮かび上がってきた住宅供給公社の存在。

住宅供給公社とは如何なる組織なのか?


まず住宅供給公社の主な事業概要を整理してみましょう。

・オーナーが金融機関から建設資金を借り入れ、住宅供給公社が管理業務等を受託する事業である。

・住宅供給公社の主な支援として建設/リフォーム/進行管理/施工監理/家賃収納/建物の維持管理を行う。

・住宅供給公社提携金融機関による融資は、1年以上35年以内の長期での借り入れが可能である。

・住宅供給公社が設計審査や建設工事の発注を行う。


どのような賃貸住宅を提供しているかというと

・家族世帯向け住宅

・ペット同居型住宅

・単身/少人数向け住宅

・借上公営住宅

・高齢者対応住宅

以上が住宅供給公社の事業概要になります。


ざっくりと流れを整理してみると、

オーナーからの相談を受ける

住宅供給公社提携金融機関を紹介する

金融機関事前審査

優良賃貸住宅等建設事業審査会

金融機関借入申込み

指定設計業者紹介

設計審査

建築確認申請代行

指定建設業者紹介

工事請負契約締結

支援業務等委託契約締結

着工/施工管理

工事竣工/引き渡し

このような流れになります。



マルミーが感じた疑問は4点です。

1.住宅供給公社の立ち位置と責任範囲

2.優良賃貸住宅等建設事業とは

3.住宅供給公社が得る手数料

4.支援事業のビジネス性とオーナーのメリット

一つ一つ調査してみました。つづく
2009-05-09(Sat)

再び、地デジ問題

入居者様から「地デジが映らない」と苦情がありました。

地デジ、なかなか奥が深く、大家を悩ませる厄介者です。

こんにちは、マルミーです。
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以前、入居を希望されるお客様から「地デジが映らないと契約しない」と条件を出され、一度は解決したはずの地デジ問題ですが、再燃しました。

GMアパートはA棟が6世帯、B棟が4世帯の2棟建てのアパートです。

今年3月、A棟リフォーム部屋に入居を希望されるお客様が、賃貸契約書にハンコを押す10センチ手前で手を止め「地デジ、写りますよね」と当然のように仰った一言でキャンセルの危機に立たされたことがありました。

GMアパート、地デジ対応で募集はしておりません。

が、しかし、この期に及んで入居を希望されるお客様を逃すわけにはまいりません。

それは、客付担当者さんも同じ思い。

怒涛の勢いでアンテナ業者さんを手配し、地デジ対応テレビをリフォーム部屋に持ち込んでいただき、無料で確認をしていただきました。

この時は、アンテナの調整をすることもなく地デジを視聴できることが確認でき、事なきを得たのですが。


発端は火災報知機の取り付けでした。

入退去で空いた部屋に続き、入居済みの部屋でも火災報知機の取り付けを順次進めていたのですが、最後の10室目を取り付けた際に入居者様からあの一言が発せられました。


入居者様は呪いの言葉を口にした。

「地デジが映らないんですが」


GMアパートは呪われている…。(ドラクエ風)


「このアパートは地デジ対応じゃないんですよ~」とかわす事も出来たのかもしれませんが、この日の取り付けに伺ったのは運悪く問題児のT中クンだったのです。


T中クンは呪文を唱えた・・・・・・、効果はなかった。


GMアパートは呪われている…。(ドラクエ風)


前回、確認をしたリフォーム部屋はA棟、今回ご指摘いただいたのはB棟。

嫌な予感はしていました。

B棟に空室があれば前回一緒に確認していただけたのですが、なんという星の巡り合わせでしょうかB棟は全て埋まっていたのです。

前回と同じ手順を踏むしかありません。

アンテナ業者さん、今度はタダで作業していただけるでしょうか?

おまけに入居者さんが住まわれているのでアンテナ業者さんと入居者さんの都合を合わせる必要があります。


電話で話した印象では、T中クン、てんてこ舞いです。



T中クンは、「不思議な踊り」を踊った・・・・・・、効果はなかった。


GMアパートは呪われている…。(ドラクエ風)


A棟とB棟、並んでます。

間には自転車置き場しかありませんので、その位の距離で並んでます。

でも、B棟では地デジが映らないようです。(この目で確認したわけではないので)

最悪、アンテナ設置かなあ~。
2009-05-10(Sun)

特定優良賃貸住宅

住宅供給公社について調査を進める中で浮かび上がってきた疑問の一つ、特定優良賃貸住宅についてさらに調査を進めてみました。

こんにちは、マルミーです。
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前回、住宅供給公社に関する疑問を整理しました。

1.住宅供給公社の立ち位置と責任範囲

2.優良賃貸住宅等建設事業とは

3.住宅供給公社が得る手数料

4.支援事業のビジネス性とオーナーのメリット


今回は疑問点の2番目である特定優良賃貸住宅について分かったことを書きたいと思います。


特定優良賃貸住宅とは、まちづくりに必要な事業に対し国や市町村等が補助などを行うことにより、整備を推進していく制度の一つで、国土交通省が主管となっています。

正式名称は、特定優良賃貸住宅等供給促進事業制度です。(なが~い)


この制度が適用されるのは2通りあるようです。

1.居住環境が良好な賃貸住宅を地方公共団体が建設及び管理を行う場合。(民間人には関係ありませんね、以後説明を省きます)

2.(その1)住宅供給公社等が建設及び管理を行う場合。
  (その2)民間の土地所有者等が建設し、地方公共団体、地方住宅供給公社等、農協、一定の民間法人等が管理を行う場合。

どうやらこの審査を受けるにあたり、住宅供給公社の支援を受けるメリットがありそうです。


特定優良賃貸住宅の審査に適合したときのメリットは2つあります。

1.建設費補助

2.家賃対策費補助

具体的にその内容を見てみると、建設費の補助では上記2.(その2)民間の土地所有者等が建設した場合は、共同施設等設備費の1/3を国が1/3を地方公共団体が補助するようです。

しかし、共同施設等設備費のみですから全体に占める割合はたかが知れていそうですね。

問題は上記2.(その1)住宅供給公社等が建設及び管理を行う場合で、工事費の1/6を国が1/6を地方公共団体が補助するため、実質工事費の4/6の負担で済むことになります。

これは大きいですね。


次に家賃対策費補助としては、市場家賃を基準として1/4を国が1/4を地方公共団体が補助し、入居者の負担は当初1/2で済むようです。

しかし、国と地方公共団体の家賃補助の割合は年々減少し、20年後にはゼロとなるようです。



国と地方公共団体の補助は大きいですが、長期の賃貸経営としてみた場合、他と比較してどの位有利な面があるのかは未知数ですね。

ぜひ経営されておられる方の話を伺ってみたいものです。


その他の疑問点は次回に続く。
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