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2009-04-01(Wed)

地デジ4

ブースター、分波器、混合器など聞きなれない言葉が次々飛び出す地デジ調査。

こんにちは、マルミーです。
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いよいよ屋内への引き込みです。

アンテナ線は同軸ケーブルを使用し、ノイズに強いシールドタイプもあるようです。

このアンテナ線を屋内に引き込んだ後、各部屋に分配するため分配器が必要になります。

GMアパートの場合、6世帯なので最低1部屋1か所への配線として6分配の機能が必要になり、価格としては7千円前後となります。

また、屋内に引き込んだところでブースターに給電するための電源も必要になるようです。

さて、やっと室内まで辿り着きました。

ここからは部屋数分、同じ作業と物品が必要になります。

分配機から各部屋に同軸ケーブルを配線しアンテナコンセントに接続するのですが、既存のアンテナコンセントは同軸ケーブルの先の被覆をむき、芯線をむき出しのままつなぐタイプが使われていると思いますが、ノイズを拾いやすく悪影響を及ぼすようです。

そこで推奨されているのが「F型コネクター」と呼ばれるタイプで、接続部分をネジで固定することでノイズを防ぐ効果があるようです。

いよいよ大詰め、最後に接続するのが1本の同軸ケーブルにまとめられたVHF(地上アナログ)、UHF(地上アナログ、地上デジタル)、BS・CSデジタル放送をそれぞれ分ける分波器です。

また、分波器を壁の中に隠してアンテナコンセントに各放送用の接続口を作ることも可能なようです。

さあ、後はテレビやチューナーに接続して初期設定を行うだけ。

長い長い道のりでした。

えっ、これじゃ終わらない?
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2009-04-01(Wed)

退去後のリフォームは

今週末(4月4日)にGMアパートで退去があります。

こんにちは、マルミーです。
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先日、検討したリフォームの方針を振り返ってみます。

【インターネット検索対応】
変更可能なのは「間取り」であるが、前回のリフォームの経験からすると、間取り変更はかなりのコストを覚悟しなければならない。

【インターネットこだわり条件検索対応】
未対応の条件
キッチンタイプ、浴室乾燥機、温水洗浄便座、収納、テレビ・通信、オートロック、テレビモニター付インターフォン、フローリング

【店内情報の充実】
客付け担当者物件説明資料の準備

【差別化ポイントの強化】
カップルの15%が「ペット可」を希望
クロスやクッションフロアーをペット対応製品とすることで差別化ポイントを強化し、同時にある程度退去時のリスクをヘッジする。

【標準と考えられる設備】
導入が必須と思われる設備→テレビモニター付インターフォン、洗浄機能付便座

こんな感じでした。

設備面で導入がほぼ決定しているものとしては、テレビモニター付インターフォンと洗浄機能付便座の2点です。

ちょっと悩んでいるのがクロスやクッションフロアーをペット対応製品とするかどうかです。

退去後の室内を見ていないので最終的な判断は今週末以降になりますが、あまり状態が良くないようであればクロスとクッションフロアーをペット対応製品に交換するかもしれません。

間取り変更は諦めモードです。

なんといっても、かなりの出費を伴うので…。

前回はテレビモニター付インターフォンをDIYで取り付けたのですが、今回は安く仕入れられていないので、そのままリフォーム業者さんにお願いするかもしれません。

まずは退去後の室内の確認ですね!

それからお財布と相談です。
2009-04-02(Thu)

木馬は住宅供給公社の秘密兵器か?

SWOT(スウォット)分析によって導き出されたマルミーの事業にとっての脅威→木馬(白いマンション)

その裏で糸を引く連邦(埼玉県住宅供給公社)とは何者なのか?

こんにちは、マルミーです。
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マルミーの所有物件の近くに新築中の、白いRC4階建てマンション。

この木馬(白いマンション)の建設事業は埼玉県住宅供給公社が取り行っているらしい。

そこで埼玉県住宅供給公社について調査を開始した。

サー!、連邦(埼玉県住宅供給公社)に関する調査の中間報告 その2であります、サー!

埼玉県住宅供給公社とは、昭和30年11月に前身である財団法人埼玉県住宅協会として発足、昭和40年11月特別法人として埼玉県住宅供給公社に改組されました。

主な事業内容は管理事業、まちづくり事業、その他事業となっています。

管理事業としては公社賃貸住宅、公営住宅、特定優良賃貸住宅、マンション等の入居者の募集や家賃収納事務、建物の維持管理や修繕を行っています。

まちづくり事業としては賃貸住宅等の建設や公共工事の施工管理、検査業務等の都市施設整備を支援しています。

今回、マルミーの事業の脅威となっているのは、まちづくり事業の一環である賃貸住宅等の建設です。

賃貸住宅等の建設における住宅供給公社の活動としては、土地や共同住宅(マンション)を所有する人に賃貸住宅の新規建設やリフォームなどのサービス・メニューを用意しており、賃貸住宅や土地の有効利用や一般の賃貸住宅をはじめ高齢化、少子化などに対応した賃貸住宅の提案、リフォームなど行っているようです。

これって一般のハウスメーカーやマンション業者、不動産管理業者と同じですよね。

こんなサービスを公社が提供するというのも不思議な気がするのですが、何年か前に「赤字垂れ流し」と非難されたことを考えると事業としての採算性が求められているのでしょう。

では、実際のサービスプランを見てみましょう。
2009-04-03(Fri)

地デジ5

テレビに接続して初期設定を行いヤレヤレと思いきや、
まだ大きな問題がありました。

こんにちは、マルミーです。
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ここまでの工程で当分の間は安心できます。

ここで終われば話は丸く収まったのですが、関東地方における地上デジタルテレビ放送は、大きな問題を抱えていることが分かりました。

現在、首都圏近郊では地上デジタルテレビ放送用の電波を東京タワーから発信していますが、2011年12月に東京スカイツリー(東京都墨田区に建設中)に送信機能が移管されます。

ご想像の通りアンテナの向きを再度変更する必要があるのです。

今回調べて分かったのですが、アンテナの調整は素人の手に負えるものではなく、プロの工事業者に依頼する必要があり、当然費用が発生します。

送信機能の移転に際しては、ある程度の移行期間が設けられることが予想されますが、特需を見込んだ業者が調整費を嵩上げ(かさあげ)する可能性があり、また、にわかアンテナ設置業者が雨後の竹の子のごとく大量発生して、作業品質を低下させることも予想されます。

いずれにせよ現時点で東京スカイツリーにアンテナを向けるわけにはいかないので、追加費用が発生することは確定です。

国が費用を補填してくれないかなあ。

頼むぞ、総務省!
2009-04-04(Sat)

恐るべし、住宅供給公社

賃貸住宅や土地の有効利用から新規建設やリフォーム、おまけに家賃収納事務や建物の維持管理までこなす。

連邦(住宅供給公社)、恐るべし!

こんにちは、マルミーです。
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まるで一般のハウスメーカーやマンション業者、不動産管理業者と同じようなサービスプランを提供する住宅供給公社。

その先兵としてマルミーの所有物件の近くに送り込まれた秘密兵器、木馬(白いマンション)の脅威に怯えつつも調査は続行中です。

サー!、連邦(住宅供給公社)に関する調査の中間報告 その3であります、サー!

実際のプランとしては大きく分けて3つあるようです。

1、公社管理住宅の建設
銀行や信用金庫から建設資金を借り入れ、公営住宅を建設し、建物の維持管理、入退去時の管理、家賃などの収納、借入金の返済手続き、入居の募集を住宅供給公社がすべて行うサービスです。

2、一般賃貸住宅の建設
住宅金融支援機構から建設資金を借り入れ、ペット共生住宅等を建設し、建物の維持管理、入退去時の管理、家賃などの収納、借入金の返済手続き、入居の募集を住宅供給公社がすべて行うサービスです。

3、子育て世帯向け・高齢者向け賃貸住宅等及び高齢者対応施設の建設
金融機関から建設資金を借り入れ、高齢者向け賃貸住宅や子育て世帯向け賃貸住宅を建設し、新規入居者の募集や家賃の収納などを行うサービスです。

いずれのサービスでも設計の審査や進行の管理、建設工事の発注や施工監理を行うようで、まさにトータルサービスとなっています。

どうやら一般のハウスメーカーやマンション業者も「競合」よりも「協調」路線をとる場合が多いようですね。

そして、投資スキームについて調査していると驚愕の一文、いや二文が!
2009-04-05(Sun)

バケモノか、住宅供給公社

全方位から攻撃可能な連邦(住宅供給公社)はバケモノか!

こんにちは、マルミーです。
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新規建設やリフォーム、設計の審査や進行の管理、建設工事の発注や施工監理、おまけに家賃収納事務や建物の維持管理までトータルにこなす。

死角なし、って感じの住宅供給公社ですが、それだけでは終わりませんでした。

サー!、連邦(住宅供給公社)に関する調査の中間報告 その4であります、サー!

投資スキームについて調査していて発見した驚愕の事実は特に強調するわけでもなく、さり気なく書かれていました。

Q&A ~マンション・土地をお持ちの方へ~
・公社では、市中金融機関等の「公社提携ローン」を活用できます。
・公社では、金融機関に対して連帯債務者となります(連帯債務の対価不要)。

もしマルミーの理解不足でブログを読まれた方が誤解されては申し訳ないので、あくまでご自身で確認していただきたいのですが、これってすごくないですか?

連帯債務者になります、対価は不要です!なんてマルミーには言えません。

まあ、連帯保証人ではないので債務の保証をするわけではないですが、ローン審査が通り難い人でも住宅供給公社が連帯債務者となることで審査が通りやすくなるということですよねえ~。

もっとも住宅供給公社の事前審査が金融機関より「ゆるい」かどうかは分かりませんが。

そしてもう一つ、「公社提携ローン」とはどんなものなのか?
2009-04-06(Mon)

退去部屋の確認に

とても奇麗に使っていただき感謝の気持ちで一杯です。

こんにちは、マルミーです。
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退去があったGMアパート。
退去後の室内の確認とリフォームのプランを打ち合わせるため、管理会社のリフォーム担当S井さんと現地で待ち合わせをしました。

GMアパートに到着すると、そこには客付担当のK畑さんもいらっしゃり、チョッとびっくりでしたが、リフォームプランから募集内容までその場で打ち合わせが完了するので早い早い!

これって効率的でいいかも。
うん、これからはこのやり方をスタンダードにしよう!

さて、4月に入ってからというあまり歓迎できないタイミングでの退去でしたが、室内はと~ってもきれいでした。
リフォーム担当のS井さんも
S「ハウスクリーニングを入れた後みたいですねえ。ここまで奇麗なのはあまり経験がないです。」
とびっくりされていました。

一番驚いたのはキッチン。
ほとんど使用感がありません。
こんな感じです↓
P1010038_convert_20090405234539.jpg
大概の場合換気扇は油汚れでギトギトなんですが、ピッカピカに磨きこまれてました。
小学生のお子さんが二人いらっしゃったんでキッチンを使わなかったはずはないので、きっと念入りに掃除をしていただけたんだと思います。

ありがたいことです。

洗面台はこんな感じ↓
P1010041_convert_20090405235352.jpg
ここもピッカピカでした。
リフォームでは壁のクロスを変える予定です。

トイレです↓
P1010039_convert_20090405235250.jpg
シミもありません。
ここはコンセントを増設して温水洗浄便座に交換する予定です。

当然の如く、敷金はほとんど頂かずにお返しいたしました。

ここまで奇麗に使っていただければいうことありません。

ですが、全く問題がなかったわけではありません。

クッションフロアーの何箇所かにタバコの焦げ跡があり交換が必要です。
今まで住んでいた方はタバコは吸われておらず、入居された時に既に焦げ跡があったとおっしゃっていたので、それ以前の入居者が付けたものをそのままにしていたのでしょう。

詳しいことはGMに聞かなければ分かりませんが、きっと覚えていないだろうなあ~。

以前、このブログでGMアパートの歴史を書きましたが、このアパートの管理は以前の会社から現在の会社に譲渡されたため、書類上の情報しか引き継ぎがされていません。

そのためリフォーム担当のS井さんや客付担当のK畑さんにはいつもお骨折りいただいています。

ちなみに今回立ち会った部屋もリビング、廊下、洋室のクッションフロアーの色が違っており、3人で首をかしげていました。

そのほかの問題としては…、長くなりそうなので続きます。
2009-04-07(Tue)

区分所有の売却は

区分所有物件の売却ってどうやるんでしょうか?

こんにちは、マルミーです。
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マルミーは1棟物を投資対象と考えていますので区分所有物件は持っていません。

今後資産が増え、リスクをヘッジするために資産の内容を分散させる必要性を感じた場合に、区分のマンションをポートフォリオの一部に加える可能性は若干ありますが、当面は投資するつもりはありません。

そんなわけで区分マンションの物件情報調査は勿論、購入に関する知識も殆ど学んできませんでした。

ところが引くに引けない理由によりマンションの区分所有案件に関わることになり、予備知識を詰め込もうといろいろ調べ始めたのですが、どうも勝手が違います。

おまけに今回関わることになった案件は購入ではなく「売却」です。

不動産に興味を持ち自分の物件を所有するようになり勉強を続ける中で、自分の思考の中にポッカリと大きく欠けた領域があることに漠然とした不安感を抱いていました。

それは「出口戦略」です。

最初、今回の件で相談を受けたとき、「そういえば出口戦略について真剣に考えたことってなかったなあ~」「物件の売却を経験してみたいなあ~」なんて不純な動機(ゴメンナサイ、興味本位です)で関わり始めたのですが、勝手が違います。

売却かー、いくら位で売れるんだろう。

周辺の家賃相場はどれくらいかな?

調べます、、、調べました。
フムフム、このくらいか。
傾向としては緩やかな下落だな。

積算評価はどれくらいかな?

調べます、、、調べ……、あれ、あれれ!
区分の積算評価ってどうやって算出したらいいの?

売却までの道のりは遠し。
我、操舵不能。我、操舵不能。
2009-04-08(Wed)

住宅供給公社提携ローン

住宅供給公社提携ローン

底知れない広がりを見せる住宅供給公社に恐れ慄き(おののき)つつも、誘蛾灯に引き寄せられる虫のように木馬(白いマンション)を追い続ける。

こんにちは、マルミーです。
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建設/リフォーム/設計審査/進行管理/建設工事の発注/施工監理/家賃収納/建物の維持管理までこなす姿は、まさに連邦(住宅供給公社)の白い悪魔の如し。

おまけに金融機関まで手の内に入れている懐の広さには驚きを禁じえません。

錦の御旗(にしきのみはた)の臭いがプンプンします。

住宅供給公社提携ローンとは、どんなものなのか?

サー!、連邦(住宅供給公社)に関する調査の報告 その5であります、サー!

調べた範囲ではっきり分かったものに高齢者施設向け提携融資があります。

これは「埼玉りそな」銀行が取り扱っている住宅供給公社提携融資で、商品のコンセプトとしてはグループホームや老人保健施設といった高齢者向けの施設の建設資金を埼玉りそな銀行が融資するものです。

住宅供給公社提携ローンを利用する具体的なメリットとしては、金利面での優遇措置を受けられる点が最も大きいのではないでしょうか。

融資金利は埼玉りそな銀行が提供する一般のローンと比較して0.5%の優遇となっています。

これって、とっても魅力的です。

マルミーも優遇されたい!

加えて法人・個人を問わず融資金額は最大10億円で、融資期間も最長35年と長期のローンを組むことが可能です。

一般と比べてマイナス0.5%の金利で10億円を35年の長期ローンで融資を受けられれば…、
これはキャッシュフローが厚くなりそうです。

勿論、元金均等/元利均等返済や変動/固定金利の選択も可能です。

その他、優遇されている点として住宅供給公社が連帯債務者となるスキームは前回調べて分かった内容と同じです。

住宅供給公社提携ローンの融資スキームを詳しく見ると、金融機関は住宅供給公社を連帯債務者として施設建築主に融資を実行し、返済は物件の入居/家賃収納を管理する住宅供給公社が行うようです。

なんせ公社から返済を受ける金融機関にとっては取りっぱぐれが無い手堅い融資なんでしょうね。

連邦(住宅供給公社)の実態がかなりハッキリしてきました。

では、実際にどんな物件を扱っているのでしょう。
2009-04-09(Thu)

とってもきれいな退去部屋

磨き上げられた退去部屋に驚きつつも、気持ちよく敷金をお返しいたしました。

こんにちは、マルミーです。
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大家としてはあまり歓迎できないこの時期の退去ですが、退去後の室内を確認してびっくり。

ピッカピカに磨き上げられていました。

リフォーム担当のS井さん、客付担当のK畑さんと私の3人でリフォームプランと募集プランを練りながら室内を確認したのですが、あまりの綺麗さに3人とも度々の感嘆のため息。

ほんとうにここで3人家族が生活を営んでいたんだろうか?

布団も干してあったし洗濯物もいっぱいあった。
小学生のお子さんが2人いて、いつも駐車場で遊んでいた。
私が草取りや掃除をしていると興味深そうに眺めたりもしていた。

賃貸契約を取り交わして鍵をお渡しすると、そこは居住者の占有空間として密室となってしまい、もう大家には手が届かない。
次にその扉が開かれて大家のもとに部屋が帰ってくるのは居住者が退去したとき。
その時、室内がどうなっているかはそこに住まわれている方の気持ち次第なのですね。

あまりの綺麗さにため息を漏らすリフォーム担当のS井さん、客付担当のK畑さんと私の3人ではありましたが、全く問題がなかったわけではありません。

リフォームにはそれなりの金額がかかりそうです。

タバコの焦げ跡があるリビングのクッションフロアーは交換が必要です。

また、キッチン前の床が人が移動するたびにギシギシ音がします。
クッションフロアーを剥がして修繕が必要となり、結果キッチンのクッションフルアーも交換となりました。

それから洋室を確認していて、再び不思議を発見しました。
3色の床も不可解でしたが洋室のクローゼットの扉も不可思議でした。

これです↓
P1010050_convert_20090405235506.jpg
画像が分かりにくいかもしれませんが左右の扉で色が異なっています。

なぜ2色なの?

再びリフォーム担当のS井さん、客付担当のK畑さんと私の3人で首をひねります。

ここも張り替え決定です。

最後に和室。
ここは押し入れの引き戸が問題です。

画像はこれ↓
P1010035_convert_20090405235048.jpg
見た目はとってもきれいでこのままで良さそうなのですが、押入れの引き戸が反っていて開け閉めすると「ガガッ」と擦れてかなり大きな音がします。

リフォーム担当のS井さん曰く。
S「リフォームの度に襖の片面だけを張り替えていると反ちゃうんですよねえ」
とのことでした。

う~ん、勉強になる。

修繕を試みていただきますが、最悪交換となりそうです。
片面だけ張るのも両面張るのも手間はそんなに変わらないだろうに…。
ちょっとの手間を惜しむと後で高くつくんですね。

ほぼ作業範囲は決まりましたので、あとは業者さんから見積もりを頂いて一刻も早く募集を開始できるようにしたいと思います。

4月20日頃の入居開始を目途に着手です。
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