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2009-03-01(Sun)

GMアパート史3

空室率が高くなる→家賃を下げる→入居者の属性が悪くなる

負のスパイラルにはまり込んだGMアパート。

さまざまな問題が起こるようになりました。

その多くが、「女性が入居し後から男性が同居する」というパターン
から始まりました。

転がり込んでくる男の信用調査なんかやってませんもんね。

「遊びに来ているだけです」って言われたらそれ以上追及もできま
せんし、実際そう言われたこともあります。

問題を起こす方の周囲には、やはり問題を起こす関係者が多いよ
うで、炎上したブログと同じ状態になります。

どんなことが起こったのか例をあげると、

・夜中に大騒ぎをする(序の口です、かわいいもんだ)
・長時間のアイドリング駐車(拳が入りそうな太いマフラー)
・女性の職場が変わる(夜のお仕事、ヒールの音が響きます)
・痴話喧嘩(殺される~、って悲鳴が…。)
・猿山のボスの座(俺の女だ、ゴルァ)
・債務取立て(居るのは分かってんだ、金返せ~)
・無断駐車(あの~、私の車が駐車できません)
・不法駐車1(かれこれ1ヶ月くらい経つか?)
・不法駐車2(この車、ナンバー付いてないけど走ってきたの?)
・夜逃げ(警察官立ち合いで室内に突入、レッツゴー)
・聞き込み(警察の方から来た者ですが、この人を知りませんか?)
・ガサ入れ(×時×分、着手します)

等々…。
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2009-03-02(Mon)

GMアパート史4

「女性が入居し後から男性が同居する」というパターンで、悪の
巣窟と化すGMアパート。

こんなことが重なり、GMはすっかりやる気をなくしてしまいました。

ちなみに不法駐車は警察に連絡しても何もしてくれません。
夜逃げの残置物と同じです。
保管、法的処置、自腹で処分となります。
ホント、車道にポイしたくなった。
重くて動かないけど (T_T)


夜逃げした部屋に入る時は、警察の人に立ち会っていただきました。

怖いんで!

警察官がドアの投函口から中の臭いを嗅いで「大丈夫そうですね」
って言ったそうです。

何が「大丈夫」なんだか…
(GM談、私は会社で立ち会えませんでした)


聞き込みはテレビドラマのまんまだったと家内が証言しておりました。

唯一違ったのは、何枚かの写真を見せて「この中に知っている人は
いますか?」って聞き方をされたことくらいです。

その後は「まんま、テレビドラマ」のノリで
・帰宅時間
・交友関係
・不審な出来事
・情報提供の依頼(何かあったらここに!)
聞き込みにもマニュアルってあるんでしょうか?


ガサ入れは家内が目撃しました。

車(乗用車とワンボックス)で乗り付けた私服刑事数人が
GMアパートを取り囲み、携帯電話で「×時×分、着手!」と
言ってたそうです。

残念ながらマルタイ(警察用語で捜査や護衛の対象となる人物)は
不在だったらしく、この日のガサ入れは不発に終わりました。

夜、帰宅すると家内がマシンガンのように私に報告をくれた。

家内曰く、
「あの人相はヤ○ザにしか見えない」

おいおい!
刑事をそんな風に言っちゃあ、いけねえよ。
2009-03-03(Tue)

リフォーム8

遂にリフォーム完了!

こんにちは、マルミーです。

待ちに待ったリフォームの完了です。
装いも新たにGMアパート103号室の船出となるわけですが、
お客様に入居していただかないことには投資に対する利益が
回収できません。
近隣のアパートに対しては、それなりに競争力を持たせることが
できたと考えていますが、一刻も早く決めたいものです。

あわよくばリフォーム中の申し込みを狙っておりましたが、そう都
合良くは事が運びませんでした。
でも、内見の予約が1件入っているそうなので、まずは結果に期
待しつつ、内見された方の感想なども伺ってみたいと思います。

週末、家族を伴って一足先にリフォームが完了した室内を内見し
てきました。

妻の反応は、

妻「好き・嫌いは好みの問題だけど、なかなか良いんじゃない」

と、微妙な意見でした。
微妙な意見ではありますが、ある程度予想していた反応でもあり
ました。
微妙な反応の原因は、先日チョットだけ触れた「一つの問題」にあ
るわけで、入居者がなかなか決まらない場合は本気で対応策を検
討しなければなりません。

その「一つの問題」とは……、(引っ張りませんよ~)

ワンポイントで一部分だけ変えたクロスの柄が、指定したものと違っ
ていたのです。
リフォーム担当のS井さんが送ってくれた進捗報告の画像で、指定
したクロスの柄の違いに気付いたのですが、時すでに遅しでクロス
は貼り終わった後でした。

対応策としては二つ。
1.クロスを指定した柄に貼り換える
2.そのまま募集に突入する

即決で2番の対応策に決定しました。
理由は、この時期に職人さんの再手配→クロスの発注→貼り換え
作業を行っていたのでは、募集に与える影響が大き過ぎると判断
したためです。
そこで担当のS井さんには2段構えの対処を了承していただきました。

3月一杯はクロスは現状のままで募集活動を行う

この期間の内見者の感想を収集し、報告していただく

4月以降も入居者が決まらない場合は、内見者の反応を基準にクロス
の貼り換えを判断する

このように対応することが予め決まっていたので、妻の反応も納得だっ
たわけです。
変な先入観なしの意見が聞きたかったので、妻に事の経緯を説明し
たのは確認した後でした。
人の好みって難しいなあ~。

後日、リフォーム後の様子をアップする予定です。
2009-03-04(Wed)

GMアパート再生17

玄関周りの清掃をしてきました。

こんにちは、マルミーです。

再生中のGMアパート。
客付けの足しになればと玄関周りを中心に掃除をしてきました。

が、たった一週間で、かなり散らかっています。

特に、ポスティングされたチラシは困り物です。
必要な郵便物だけ手元に残し、あとは「ポイ」してしまう住人の方
がいらっしゃるようで、ポストの周辺で「完成済みマンション、大幅
価格調整!」なんて広告が風に舞っています。
完成済みマンションに気を惹かれないのはありがたいことですが、
いらない広告を「ポイ」してしまうのは防火上、好ましくありません。

せっせとマンション広告を拾い集め、その他気になった作業を行っ
てきました。

・ゴミ集積場所付近の草取り
・供用部の吸い殻拾い
・駐輪場の自転車整理と放置自転車確認
・掃き掃除
・外構の空き缶拾い
・etc

草取りをしていて改めて認識したのですが、浸透式のアスファルト
の草には困ったものですね。
新しいうちはいいのですが、ちょっと古くなると草がバンバン生え
てきて、おまけに草は取り難いときては良い所なしです。
価格もそれなりに高いですし…。

GMアパートのある地域では、面積が結構ある住宅やアパートを
建設する場合は開発行為となってしまい、敷地内での雨水浸透
面積の指定や浸透マスの設置が義務付けられているそうです。

同じような悩みを抱えている大家さんも結構多いのではないでし
ょうか?

そんな事を考えながら作業に従事していると携帯に着信。

プルルル、ルーン音符

見ると客付け担当のK畑さんから

マ「こんにちは、マルミーです」
K「募集していた○○アパートのお部屋ですが、入居申し込みが
  ありました。
  現在、保証会社の確認中です。」
マ「ありがとうございます~。リフォームした甲斐がありました。」
K「いいえ、リフォームしたお部屋ではなく、別のお部屋です。」

はれ~~、なぜに~~。
2009-03-05(Thu)

GMアパート再生18

うれしい入居希望のお知らせ、でもリフォームしてない部屋への
申し込みとは如何に?

こんにちは、マルミーです。

客付け担当のK畑さんから着信、GMアパートに申し込みがありま
したが、お客様はリフォームしてない部屋をご希望とのこと。

何故に?

K畑さん曰く、4人家族で住むので部屋数が多い方が良いとのこと。
家族構成は、父、母、長男、次男。
まあ、子供が二人いると3DKの方が都合がいいか。

K「契約者は次男の方で、都内の上場企業にお勤めのサラリーマン
  で…」

ちょっ、ちょっとまったあ~。
4人家族で同居?
サラリーマンの次男が契約?
はあ?

聞けば御両親はそこそこのお年を召しておられ、自営業でもなけれ
ば既にリタイヤされている年齢です。
長男は現在就職活動中とか。

どのような事情で引っ越しされるのかは分かりませんが、今の社会
情勢では無理のない事なのでしょうか。
長男の方も早く就職先が見つかるといいのですが。

すぐにでも引っ越ししたいとの申し入れでしたので、入居していた
だく方向でお返事はしましたが、念入りに債務の確認を行なって
いただくよう、お願いしました。

ご長男の就職先が見つかるかどうかが、運命の分かれ道のような
気がします。

新たな火種とならないことを祈りつつ…。
ではなく、保証会社を通してしっかりリスクヘッジしましょう。
2009-03-06(Fri)

GMアパート再生19

リーチ、一発!

こんにちは、マルミーです。

いきなり麻雀ネタ…、ではありません。
リフォーム部屋に入居申し込みがありました。

うる、うる jumee☆faceA76

客付け担当のK畑さんから、リフォーム終了待ちで内見の予約が
入っていると聞いてはおりました。
リフォーム部屋を内見された方の感想を聞きつつ、出来る範囲で
細かな修正を施していこうと考えていたのですが、初っ端で入居
申し込みを頂けるとは思っていませんでした。

まさに、リーチ、一発! なのです。

リフォーム後の室内を見た客付け担当K畑さんの感想は、
K「賃料アップでもいけると思います。
  かなりいい感じに仕上がっていますし、設備も充実しました。
  LDKの需要は高いですし、何より雰囲気が明るくなったのが
  プラスです。」
と、気持ちのいい言葉をいただいていました。

アパート(賃貸物件)ですので、戸建て仕様まで設備や内装を高め
る必要はないと思っていますが、近隣の同じ規模の物件とは十分
戦っていけるだけの「武器」は装備する必要があると思っています。
食うか食われるか、って面は少なからずありますからね。

今回はリフォームというハード面での充実を方針として選んだわけ
ですが、今のところ効果はあったと判断できそうです。
しかし、投資対効果の面で見ると、どうなんでしょう。
事業に対する投下資本の運用効率である投資利益率は、この価格帯
の家賃ですと二桁には届かないでしょうね。
まあ、1年以上空室だったので仕方ないでしょう。

空室による機会損失を考えてリフォームを選択しましたが、2月/3月と
いう繁忙期でなかったら他の選択肢もあったでしょうか。
今後もやっていきたいことは色々ありますので、焦らずにマイペースで
地道に進んでいこうと思ってます。

契約完了までは気を抜かないようにします。
ぬか喜びにはしたくないですからね。

GMアパートも「晴れて満室」の見通しが立ちました。

なんて思っていた矢先、イヤなお知らせが客付け担当K畑さんから
もたらされました。

やっぱり、ぬか喜び…、なのか?
2009-03-09(Mon)

GMアパート再生20

淡い期待はぬか喜びに終わるのか?

こんにちは、マルミーです。

結果から申し上げると、ぬか喜びでした。
客付け担当K畑さんからもたらされたのは、退去のお知らせでした。

ショック、です。

一番の問題は退去の時期です。
4月4日の予定とか…。

二重のショック、です。

せめて3月上旬であれば対処の仕方もあろうかと思いますが、4月
に入ってからというのは、かなり厳しいですね。
どうやってリカバリーしようか悩みます。
退去の理由は戸建てを新築されての引っ越しということで、GMア
パートに特別な不満があってのことではないらしいので、悪い面ば
かりではないのがせめてもの救いです。

大幅なリフォームは予算的にちょっと厳しいのですが、状況によって
は検討する必要がありそうです。

一応、4月中旬入居可で引き続き募集はお願いしていますが、需要
としては大きなヤマを越えていますので、他と比較して秀でた特徴
がないと入居は難しいでしょうね。
極力コストをかけない差別化のアイデアを考えないと…。
悩みは尽きません。

一時の満室の幸福感に身を委ねて現実逃避してしまいたい。

いかん、いかん、気を引き締めねば。

まずは現在申し込みをいただいている方にしっかり入居してもらい、
満足していただける経営をせねば!
そして4月に新たな入居希望者を獲得するためのアイデア出しを
バンバンやらないと。

ボーっとしてる暇なんか無いぞー。

さあ、先輩大家様たちのブログをチェックだー!
2009-03-10(Tue)

時季外れの募集とは

4月4日の退去と、それに続く募集の準備。

こんにちは、マルミーです。

僅か数週間の満室の興奮に酔いしれつつも、
耳を澄ませば何処(いずこ)からか声が聞こえる。

おごれる人も久しからず
ただ春の夜の夢のごとし

気を取り直してGMアパートの退去に備えて、対策を検討しなけれ
ばなりません。
基本に立ち返ってみましょう。
P.F.ドラッカーの「最も重要な5つの質問」にあるように、われわれの
顧客は誰か、そして、顧客にとっての価値は何か、を整理し検討し
てみたいと思います。
まあ、サービス販売戦略の基礎みたいなものですね。

まずはGM物件のスペックを確認します。
軽量鉄骨2階建て
築15年
駅徒歩13分
間取り 3DK
占有面積 50.39平米
敷金1
礼金なし
駐車場あり(敷地内)
ペット可
こんな感じです。

GMアパートは駅からは微妙に離れており、工業団地や大学もある
ものの、やはり微妙に離れているため、このエリアではシングルの
需要はあまり有りません。

ここから見えてくるGMアパートの顧客とは、カップルまたはファ
ミリー層が対象となります。
しかし、この占有面積ですと子供二人は厳しいかもしれません。

次に顧客にとっての価値は何かを考えてみます。

ここで先日送られてきたメールマガジンに書かれていた一節が思い
出されます。
要約すると大家が考える顧客にとっての価値あるものと、入居者が
物件を選択する際に重要視するポイントは必ずしも一致しない、とい
う内容のことが書かれていました。
大家は空室を埋めるにあたり、自己の所有物件にありとあらゆる設
備を付けたがるが、入居者にとって価値ある住まいとは「生活する
空間」なのだそうです。

闇雲に設備投資するのではなく、ニーズにマッチしたお金の使い方
を考える必要がありそうです。

さて、調査開始です!
2009-03-11(Wed)

顧客にとっての価値は何か

顧客にとっての価値は何か?

こんにちは、マルミーです。

ドラッカー先生に知恵をお借りし、顧客にとっての価値は何かを
調査してみます。

ネットでいろいろ調べてみると、こんなものを発見しました。

「成約おめでとうアンケート」調査結果報告書 byアットホーム

目を通してみると結構面白いです。

アットホームから入居を決めたユーザーに対して実施したアンケー
ト結果が、家族形態別に分析されています。

それによると新しい入居先を探したきっかけは、カップルでは「結
婚」が割合低下にあってもダントツであり、ファミリーは前回と順
位は変らないが「転勤」「契約更新」の増加目立つという結果でし
た。

GMアパートのスペックを考えると、対象はカップルまたはファミ
リー層に絞られます。
リフォームやクリーニングにかかる工事期間から、入居可能時期を
4月中旬と想定すると、契約更新やファミリーの転勤による入居希
望は可能性が低くなります。
最も期待できるのは、結婚を機に二人で暮らし始めるカップルか?

次にあまり考えたくない家賃について。

契約した住まいの賃料は全国平均で8.75万円、家族形態と地域で
見ると、首都圏以外のエリアでのカップルの平均賃料は7.32万円、
首都圏以外のエリアでのファミリーの平均賃料は7.97万円です。

これって高すぎないか?

GMアパートのある首都圏以外の立地ではカップル/ファミリーの
賃料ともに7万円台ですが、周辺相場を考慮するとやはり6万円台
が妥当と思われます。

住まい探しで利用した媒体はどんなものがあるのでしょう?
2009-03-12(Thu)

確定申告の手続き完了

確定申告の手続きが完了しました。

こんにちは、マルミーです。

昨日、税理士の方と最終確認を行い、確定申告の手続きが完了しま
した。

昨年は自宅を新築したので自分で確定申告したのですが、今年は事
業所得を得た初年度だったので、申告は税理士さんにお願いしました。
しかし、税理士さんにお願いしたとはいえ慣れない事の連続で、精神
的にとても疲れる1ヶ月間でした。

必要書類を収集したり、収入や支出の記録を整理したり、銀行口座
の入出金記録と保管してあった領収書とつき合わせたり、各種契約
書を引っ張り出してきたりと、大わらわでした。

集めた資料は小ぶりの収納BOX一つ分になりました。
そのまま税理士さんに手渡し、昨日の打合せで成果物を確認させて
いただきました。
企業の貸借対照表や損益計算書はよく目にするのですが、自分のそ
れをじっくり見る機会はサラリーマンには殆どありません。
ましてや税理士さんの解説付きで「マルミーさんの財務状況は…」な
んで言われた経験はありません。
ちょっとドキドキものだったんですが、面白かったですね。

最終的な収支は若干のプラス。
追加で税金を納めなければいけません。
これは、ちょっとショックです。
私の納めた税金が有効に使われることを強く望む!

数字の確認が終わった後、税理士さんからアドバイスをたくさん
いただきました。
減価償却について、サラリーマン大家の必要経費、私にとっての
正の資産と負の資産、保険のこと、消費税のこと、上手な節税の
方法、私が考えている今後の投資戦略で注意すべきこと…。

とても有意義な時間でした。

最後に投資にかかわる契約をする前に、必ず税理士さんに相談を
するよう念を押されました。
事前に行う手続きや契約時期、ちょっとしたコツを知っているだけで
かなりキャッシュフローが変わってきます。
不動産は投資額が大きくなるため、数パーセントの違いでも百万円
単位で金額が上下するので、専門的な知識やスキルを持ったパート
ナーが必要不可欠な分野ではないでしょうか。

良きパートナーを増やしていかなければ!
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