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2009-02-03(Tue)

やんわりと始めましょう

いけませんね、立ち上げておいて、いきなり放置してる。
負担にならない程度に、やんわり始めたいと思う。

今年の目標としては
・知識/スキルを身に付ける。
・GM物件を安定稼働させる。
の2点を優先していきたい。

最近の活動としては、先日1月31日(土)に賃貸契約の
勉強会に参加してきた。
あの「鈴木ゆり子」さんの大家塾です。
開催地が自宅から近かったので申し込んでみました。
間近で拝見した鈴木ゆり子さんは強いオーラで
覆われているようで、それでいて気さくな方でした。
私の印象は「でっかい太陽のような母ちゃん」です。
勉強させていただいたことを、今後の活動に活かして
いきたいですね。

懇親会はナマズ料理だった。
魚が不得意な私は少々戸惑いましたが、周りに勧め
られるまま(半ば強制的)一口食べてビックリ!
クセのない白身の魚だった。
臭みなんて全くない。
調理の腕と素材の良さがあってのことなのでしょうが、
認識を改めなければ。

2点目のGM物件の安定稼働ですが、詳しくは追々
書いていけるよう、心掛けよう。
こちらの件でも(有)スズヨシの専務さん(鈴木ゆり子さんの
旦那さんですね)から貴重なアドバイスをいただいた。
ありがたい。
もう少しご近所だったら(有)スズヨシさんに管理をお願い
したいくらいだ。

GM物件について簡単にお話しすると、私の母が所有する
H7年築のアパートで、管理不行き届きのため空室の多い
問題物件だ。
こいつを何とかしないと心安らかな日々が送れない。
勉強会で学んだことや、さまざまな方のアドバイスを
実践して、事業再生に取り組みたい。

ちなみにGMというのは私→母とは、息子→おばあちゃん
の関係なので、我が家では「おばあちゃんのアパート」と
呼ばれていることが語源となっている。
福岡の某有名ブロガーさんが使われているのをパクらせて
いただきました。
もしお会いする幸運に恵まれましたら、お詫びと使用の
許可をお願いしたいと思います。
そんな日が来るのかな?
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2009-02-04(Wed)

ブログって何者?

「無料」ってことで始めてみたんですが、実はよく解ってない。

ブログって何?

さまざまな方のブログを拝見し、とても参考にさせていただいているが、
その実、仕組みや機能をよく理解していない。
これは勉強せにゃーいかん。
このまま思いついたことを書き殴っているだけでは、いつかマナー違反を
犯してしまいそうだ。

字も小さいし…

これかな?

あっ、大きくなった
2009-02-04(Wed)

GMアパート再生1

問題山積みのGMアパートですが、何とか
しなくてはいけません。

まず家賃の見直しから手を付けました。
近隣相場を調査し、客付け業者さんと
打合せをしました。

やっぱりちょっと高いな!

GMアパートは「ペット可」なのですが、
それにしてもちょっと高い。
家賃を下げたくない気持ちは分からないでも
ないけれど、借りて頂いて何ぼでしょう。
ひとまず相場並みに下げて募集をお願い
しましょう。

部屋の方は10室中、3室が空室。
うち2室はクリーニングとクロス交換を実施
済み。
ぼちぼち内見希望者はあるようですが、
約1年間も空室のままです。
この2部屋は家賃の適正化と、募集をお願い
している不動産屋さんへの積極的な営業活動で
何とかしましょう。
現状で少ないながらも内見希望があるよう
なので、家賃次第で決まるかなって思ってます。
もちろん清掃・清潔は基本です。

問題は残りの1部屋、こいつが…
2009-02-05(Thu)

GMアパート再生2

再生中のGMアパート、残った1部屋。
こいつは難問です。

前の入居者が退去して、あまりに状態が酷い
ので1年2ヶ月間、そのまま放置。
お化けが出るとのうわさ(ウソです)

一人で入るのは怖いので、家内を誘ってみる。
取りつく島もなく答えが返ってきた。

「絶対ヤダ」

息子を誘ってみる。
こんな何が出るか分からないところに、パパを
一人きりで行かせたりしないよね!

祈るような眼差しで息子を見つめること数秒。

「条件次第だね」

さすがわが息子。
普段からロバートキヨサキの本を読ませた
甲斐があるというものだ。
おそらくこの数秒の間に、彼の頭の中では
さまざまな計算とシミュレーションが交錯
したことだろう。

ふふっ、狙い通りだ(何が?)

かくしてマルミー探検隊の冒険が始まった。
そこにどんな恐怖が待ち受けているかも知らずに
2009-02-06(Fri)

GMアパート再生3

マルミー探検隊、点呼!

いち、に、、、

装備を確認せよ。
マスク、OK!
ぼうし、OK!
軍手、OK!
防寒着、OK!
スリッパ、OK!

武器を点検せよ。
殺虫剤、OK!
懐中電灯、OK!

いざ出発。

恐る恐る部屋の中に入る。
幸いゴキちゃんの襲撃は無かった。
トトロみたいに真っ黒クロスケがザワザワ-
ってすることも無かった。

しかし、目を覆いたくなるような惨状に
足が止まる。

リビングの床、和室の壁、キッチン。

神よ、あなたは何故これほどまでの試練を
私たちに科すのか。
2009-02-07(Sat)

GMアパート再生4

それは目を覆いたくなるような光景だった。
人は受け入れがたい事実を前にすると思考が
停止する。
状況を理解しようとする理性は、ただイタズラに
空回りし、そこに何をしに来たのか、その目的
すらも忘却の彼方に連れ去られる。

I am GOD'S CHILD(私は神の子供)
この腐敗した世界に堕とされた
How do I live on such a field?
(こんな場所でどうやって生きろというの?)
こんなもののために生まれたんじゃない
作詞、作曲 鬼束ちひろ 月光より抜粋

「きたねー、すげー汚れてる!」
息子の声で我に返る。

焼け焦げたリビングのクッションフロアー。
(おそらく電気カーペット)

ロールシャッハテストのような和室の壁。
(左右対称ではなかったが)

焦げ、錆び、入り混じったキッチン。
(ガスレンジ、残置)

再び忘却の彼方へと旅立とうとしていた私を
息子の声が現実に引き戻す。
「俺達、よくこんな所に住んでたよね~」

えっ、だれ達?
パパ、いま上手に記憶が辿れないんだよ。

「うちの家族だよ~」
「パパとママと俺」

思い出した!
家を買うお金を貯めるために、5年くらい
ここに住んでいたんだ。
クリーニングもクロス張替もしなくていいから、
家賃下げるって条件で。

こうしてマルミー探検隊の冒険は意外な
形で幕を下ろした。

これはリフォーム代の一部を負担せねば。
2009-02-08(Sun)

GMアパート 再生5

GMアパートのリフォームですが、徐々に
動き始めました。

再生にあたってのテーマは「奥さん、ママ」です。

ファミリー向けの物件ですので、リフォームの
アイディアは沢山ありそうですが、女性のためで
あることを優先的に実施したいと考えています。

まず実施したいのがLDK化です。
このエリア、2DK・3DKはゴロゴロしていますが、
LDKは意外と少ないのです。
客付けをお願いしている不動産屋さんとも話した
結果、3DK→2LDK化を中心にリフォームを進める
ことになりました。
2LDKは女性のウケが良いこと、そして近隣の
物件に対して、客付けする際に差別化のポイントに
なると思ったからです。

かなりの出費を覚悟しなければなりませんが、
DIYでどうにか出来そうなレベルではありません。

ご自分で施工される大家さんって、ほんと凄いです。
2009-02-09(Mon)

GMアパート再生6

リビングのLDK化の次にコストが掛かりそう
なのが、和室のフローリングです。
ネットで調べてみると方法はいくつかあるよう
ですが、オーソドックスな手順としては
・畳の撤去
・根太の取り付け
・断熱材
・フローリング材取り付け
と、まあこんな感じで進むようです。
いずれにせよ素人の私に手が出せる領域では
なさそうです。
個人的には畳の部屋って好きなんですが、
そんなに人気がないんだろうか?

そこで家内の出番です。
(こうやって徐々に不動産に引きずり込んでいく作戦)
家内の友人達にヒアリングしてもらいました。
マーケティングの基本です。
その結果、
・フローリングは掃除が楽
・見た目がきれいで清潔感がある
・家具が置き易い
などがメリットとして挙げられました。
デメリットとしては
・冷たい
・日中、ゴロゴロできない
・小さな子どもをヒョイと寝かせられない
と、結構デメリットもあるようです。

家内曰く
「子供が小さいうちは畳の部屋があった方が
便利だワ。」
「それよりキッチンをなんとかしたら?あれ
使いにくかったもん。収納も少ないし、手元は
暗いし。」
おおっ、確かに女性らしい意見だ。

キッチンかあ…、そっちの方がコストが掛かり
そうな予感がする。

2009-02-10(Tue)

GMアパート再生7

GMアパートの再生ですが、3DK→2LDK化を
メインに、キッチンの交換を視野に入れつつ、
活動しています。

キッチンの交換って、どれくらいコストが
かかるんだろう?
ネットで調べてみると、ピンキリですネ。
アパート標準仕様で定価20万~40万円、
ちょっといいなあーと思えるグレードでは
45万円以上、上を見るとキリがありません。
周辺の他物件と差別化はしたいものの、
自分が住むわけではないので、贅沢は
できません。
今のところ2LDK化とキッチンしか考えて
ませんが、その他にも手を入れなければ
いけない箇所がたくさんありそうですし…

やっぱりプロの意見を伺いましょう!
と言うことで、管理会社さんに電話。

マ「○○アパートの管理をお願いしている
  GMの息子のマルミーですが」
管「いつもお世話さまです、今日はどのような
  ご用件ですか?」
マ「空室の103号のリフォームの件で」
管「リフォーム担当者から折り返しご連絡
  差し上げます」

15分後

ぷるるる、る~ん
音符

管「リフォーム担当のS井と申します」
マ「GMアパートのリフォームを考えている
  のですが、どのような方針でリフォーム
  すれば良いかちょっと悩んでまして、
  アドバイスをお願いできますか?」
S「わかりました。では現地を見ながら
  決めましょう」

いざ、GMアパート探検、第2弾。
2009-02-11(Wed)

GMアパート再生8

リフォーム担当のS井さんとGMアパートへ。

103号室の惨状を目の当たりにしても、少し
も臆することのないS井さん。
さすが場慣れしていらっしゃる。
水道の元栓を開け、電気のブレーカーを上げる。
S井さんと一緒に雨戸をあけ、部屋の空気を
入れ替えながら、ひとしきり室内を見回す。
ああ、ため息が漏れる。

その後、S井さんと設備の確認を行う。
幸い電気設備と水周りには致命的な故障は無く、
大掛かりな補修作業は発生しないようだ。
ただ、クロスは全て交換が必要な状態だった。
以前の入居者が退去後、そのままマルミー家が
住んでいたので、少なくとも7年間は貼換えていない。
クロス全交換、決定!

続いてクッションフロアー。
2LDK化のため、リビングは交換が必須。
その他の部分を確認するが状態はあまり良くない。
ここでリフォーム担当のS井さんから、
S「マルミーさん、このアパートはペット可物件です
  よね、思い切ってペット対応のクッションフロアーに
  しませんか?」

ペット対応のクッションフロアー。
話に聞いたことはあるが、何者?
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