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2010-04-12(Mon)

夜の物件調査、大家列伝、そして不思議な生物。

久しぶりの物件調査へ!そして不思議な生物を発見しました。


こんにちは、マルミーです。
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皆さん、オウム貝ってご存知ですか?

こんなヤツです↓

oumu1


最近、これに良く似た生物を目撃しました。

報告は最後に!



先日、久しぶりの物件調査に行きました。

場所は良く知ってるエリアだったので、簡単に収支を試算して、早速会社帰りの物件調査へGO!

詳細なスペックの公表は控えますが、昭和生まれの軽量鉄骨造、1K×4戸のこじんまりした物件で、部屋の広さは20平米弱の3点ユニット、洗濯機室内置きなので部屋はかなり狭そうでロフトもありません。

レオパ激戦区から微妙に外れている隙間のようなエリアで、最寄駅からは徒歩9分の立地で利回り11%ちょっとです。


国道に沿って歩くこと数分で物件に到着し、そのまま近隣をぶらぶら歩きまわります。

環境は悪くないですね!(とある条件を満たしていることに、思わずニヤリとする)

昭和築の割には綺麗な外観の物件に戻り、いろいろ考えてみます。

100409_1851~01


あと何年持ちそうかな、、、壊すとしたらいくらかかるか、、、更地にして、、、それから、、、ってことはあと何年持たせればいい?、、、指値はいくらで…。

屋根や基礎など主要構造部と管理会社を確認してから某所にTELしてみる。

○○市○丁目のアパートって売りに出てます?

担当の営業さんにつないでもらえますか?

土地値だったらキャッシュで購入してもいいですよ!(大ハッタリ、笑)


「いやあ~、まだ売りに出したばかりで、、、現オーナーは投資家さんで、、、資産組み換えの売却なので売り急いでませんし、、、そこまでの指値は無理です!、、、絶対無理です!!」


はい、転進です。(次、行ってみよ~!)

やり方次第では将来面白そうだと考え動いてみましたが、あっさり撃沈しちゃいました。

健康のため、ちょっと遠回りして家に帰った、そんな感じでしょうか?

できれば木造が良かったなあ~。



皆さんに新たな気付きと高いモチベーションを与えてくれる記事をご紹介します!

我が愛すべきぶらぶら会のメンバー、埼玉swallowsさんのインタビューが健美家さんで取り上げられていますよー。

不動産投資に出会う前の失敗、そこでの学びがアパート購入を決断させたこと、中古物件の見極め方と賃貸経営の戦略など、楽しくて、と~ってもタメになるコラムですので、ぜひ一度ご覧になってくださいね!(お勧めです)


健美家 大家列伝

失敗をバネに、遠方の4棟アパート38戸を自主管理で運営するサラリーマン大家さん(前篇)

スワちゃん!後半が楽しみです!



さてオウム貝のお話。

オウム貝について調べてみました。(以下、ウィキペディア(Wikipedia)より)


oumu1


オウムガイ(鸚鵡貝)はオウムガイ目-オウムガイ科に属する軟体動物。生きている化石のひとつでもある。
餌を捕食するために90本ほどの触手を使い、触手にあるたくさんの皺(シワ)でものに付着する。
英名はノーチラス(Nautilus)で、ギリシャ語の水夫に由来するという。




最近、自宅でこれに良く似た不思議な生物を目撃しました。




これです↓




oumu2




まっ、だいたいこんなオチでしょう。


No pain No gain

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2009-11-18(Wed)

崖っぷちの融資にミラクルはあるのか?

売主さまに厳しい条件を出され、土俵際に追いつめられる!


こんにちは、マルミーです。
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マルミーがよく知っているエリアで地域的な特徴が把握できており、将来、商業の中心地区となることが見込まれる、駅から徒歩5分圏内のストライクゾーン物件に、速攻で物件見学に行きました。

収益性が期待できそうな物件でしたが、業者の担当者さんは「満額でないと厳しいでしょう」とのお答え。

さらに「この物件、明日には表に出ます。」と言われ、迷いに迷いました。


理由は、以前からマルミーが取り組んでいた課題として、単体では扱いが難しいが、組み合わせることで収益性が向上し、事業として成り立つ可能性が出てくる一方、運営が難しく、まさに諸刃の剣となる可能性がその物件にあったためです。

解決策を得られぬままに、その要素を兼ね備えた物件に出会ってしまい、最悪その要素を切り捨てるつもりで「満額」で買い付けを入れたのでした。


買い付け2番手で色めき立つも、他のライバルがいずれも満額買い付けに融資OK、融資内諾、現金と準備を整えてきており、自分の不甲斐なさを思い知らされたのです。

マルミーがドキドキの物件調査を行っている頃、既に水面下ではかなり活発な動きがあったようで、出遅れ感が満載です。

土俵際で何とか交渉のテーブルに踏み止まろうとするマルミーに、売主さまが突きつけた条件は「今日の夕方までに融資の内諾を!」という高いハードルでした。



残された数時間、僅かなミラクルの可能性を信じ、必死の抵抗を試みる。

くそ!「モビルスーツの性能の違いが戦力の決定的差ではないと言う事を…、教えてやる。」



取引のあるT銀行の融資担当者さんをやっと捕まえ、物件の概要を伝え相談するも「この短時間で内諾を出すのはムリ」と、けんもほろろに断られる。

打開策はありますか?と☆さんのセリフを引用するも、出来ない理由を延々と繰り出してくる。

くっっ!「直撃を受けているのか!?」



次に、S銀行の融資担当者さんをやっと(×2)捕まえ、物件の概要を伝え相談するも「頭金を3割入れていただければ、何とかなるかもしれません。」と上から目線で断られる。

うぐっっ!「そう言う言い方、嫌いです。大人っぽくて。」



物件をご紹介いただいた業者の担当者様にも、心当たりの金融機関をあたっていただく。

しかし、時間の制約が足枷となりことごとく撃沈。

ええい!「まだだ!まだ終わらんよ!」



最後の頼みの綱、男のラ○フにすがる!

おっ!いい感触!

条件は…、ふんふん、、、えっ?自宅を共同担保に?

既に別の金融機関で抵当権が設定されていますが…、2番抵当でいいから銀行に確認してくれと。

取って返して銀行に連絡するが、あからさまに嫌な顔(電話ですが)をされる。

これ以上の関係悪化は今後の活動に響く。(いいじゃないか、1番じゃなく2番なんだから…)

くそー!「あんなの飾りです!偉い人にはそれが分からんのですよ!」



ボロボロの心と体を引きずり、業者の担当者さんに電話を入れます。

「寒い時代だと思わんか。」

ミラクルならず。


No pain No gain
2009-11-17(Tue)

揺れる心、売主さまが突きつけた条件とは?

悶々としながら朝を迎え、迷いを吹っ切るように買い付けを…


こんにちは、マルミーです。
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収益性が期待できそうなストライクゾーン物件、、速攻で物件見学に行きました。


何がストライクゾーンだったかというと、

・よく知っているエリアで地域的な特徴が把握できている。

・将来、商業の中心地区となることが見込まれる、駅から徒歩5分圏内の地域である。

ことです。


現地調査を終え指値の探りを入れるも、業者の担当者さんは…

「満額でないと厳しいでしょう」とのお答え。

さらに「この物件、明日には表に出ます。」と言われ、迷いに迷いました。


理由…、それは「かわとも会」外伝とも言える、ぶらぶら散歩で得たヒントから始まりました。

単体では扱いが難しいが、組み合わせることで事業として成り立つ可能性が出てくる。

しかし、収益性を向上させるが運営が難しい、まさに諸刃の剣となりうる要素。

解決策を手探りで探している最中に、その要素を兼ね備えた物件に、思いのほか早く出会ってしまいました。



悶々としながら朝を迎え、最悪その要素を切り捨てるつもりで「満額」で買い付けを入れました。

担当者さんからの電話で「2番手」であることを知り、すこし色めき立つ。

しかし、その後の電話で自分の不甲斐なさを思い知らされます。



1番手 満額 融資OK

2番手 マルミー

3番手 満額 融資内諾

4番手 満額 現金


以下不明ですが、この時点で買い付けが7本くらい入っていたようで、水面下ではかなり活発な動きがあったのでしょう。



出遅れていたんです、既に。

情報をつかむ速さ、そして融資に対する普段からの準備で、、、


このままでは交渉のテーブルに就けない!

何とか土俵に踏み止まろうとするマルミーに、売主さまが突きつけた条件とは、



「せめて融資の内諾を取り付けてください、今日の夕方までに!」



あがっっ


残された時間は数時間。

ミラクルは起こるのか?


No pain No gain


2009-11-16(Mon)

利益を取るか、機会を取るか?

明日にはオープンになる物件情報。

その物件が持つ特徴がマルミーを悩ませます。


こんにちは、マルミーです。
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先日、業者さんから届いた久しぶりのストライクゾーン物件、概算ですが収益性はなかなか良さそうだったので、速攻で物件を見に行きました。


今回情報をご提供いただいた物件ですが、マルミーにとってポジティブな要素がいくつかあります。

・地域的な特徴が把握できている。(よく知っているエリア)

・駅から徒歩5分圏内の市街地再開発が計画されている地域であり、商業の中心地区となることが見込まれる。

などです。


ドキドキの現地調査を終えると、とっくに日は暮れていました。

コインパーキングの薄暗い車内で、ルームランプの灯りに浮かびあがる物件概要書とメモを見ながら担当者さんに電話を掛け、努めて冷静を装いながら詳しい話をお聞きする。


家賃設定、現状満室、売主様の売却の背景を確認し、指値の探りを入れるも担当者さんは…

「満額でないと厳しいでしょう」とのお答え。

さらに「この物件、明日には表に出ます。」と、、、

全く余裕がなくなりました。

ひとまず答えを保留させていただき、電話を切りました。



帰りの車中でも様々な考えが交錯し、迷いに迷いました。

この物件を特徴付けるもう一つの要素が、マルミーの決断を鈍らせます。

収益性を向上させるが運営が難しい、まさに諸刃の剣となりうる要素。

きっかけは数か月前、シルバーウイーク前日に星輝さん埼玉swallowsさん、マルミーの3人で都内某所をブラブラした時に、一つのヒントを見つけました。


散らばっていた雑多なものが結びついて、それ単体では「煮ても焼いても食えないもの」が、事業として成り立つ可能性を帯びてくる。

シナリオを考え、組み立てては壊し、また組み立てて壊す。

やはり運営の難易度が高く、条件が限定されてしまいます。

アイデアを実現する手段を探していましたが、問題の解決策が見つからないまま、この物件と出会ってしまいました。


こいつを何とかしない事には話が先に進みません。

事業計画から思い切ってその要素を取り除いた収支を検証してみると、それはそれで悪くない物件です。


指値をするか?それよりも機会を優先するか?


需要の変化に対応できるか?


伸びるのか?先細りするのか?


床に就いてからも悶々としてました。

もう頭の中はぐちゃぐちゃです!


そして朝を迎える。


No pain No gain

2009-11-13(Fri)

予想通りの答えと、予想外の答え?

電光石火で現地調査に向かう。担当者さんと電話で話していると…。


こんにちは、マルミーです。
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先日、業者さんから届いた物件情報は、久しぶりのストライクゾーン!

収益性を概算でつかむため事業計画を立ててみると、数字はなかなか良さそうです。

情報を送ってくれた業者の担当者さんに何点か電話で質問した後、速攻で物件を見に行きました。



ここは、以前別の物件の調査をしたことがあるので、地域的な特徴は結構把握できています。

そこそこ大きな駅から徒歩5分圏内。

このエリアは自治体による市街地再開発が計画されており、商業の中心地区となることが見込まれます。



再開発が完了した場所と旧市街が混在し、少し雑然とした雰囲気の駅周辺を観察しつつ歩きます。

現場に到着すると、夕焼けの空をバックに黒いシルエットの物件がマルミーを出迎えました。


人目を気にしつつ、舐めるように観察します。

外壁は少しくすんでいるものの、大きなヒビ等はなさそうです。

越境は、、、大丈夫。(境界線に敏感な今日このごろ)

大きな通りから1本裏に入った約6メートルの道に接道しており、道路付けは問題ありません。

屋上の防水が気になりましたが、不法侵入して屋上を観察するほどの度胸は持ち合わせていません。



一通りチェックを終え、物件概要書とメモを見ながら担当者さんに電話を掛け、詳しい話をお聞きする。

レントロールでは妥当な家賃設定でしたが、入居状況はどうなっているか?


現状、満室だそうです。

この立地なら当然でしょう。

やはり一番の問題は融資か…。



いつもの習慣で指値が可能か探りを入れる目的で、売主様の売却の背景をお聞きする。

が、しかし、、、担当者さんの答えは…



「この立地でこの価格、おそらく満額でかなりの数の買い付けが入ると思います。」



ですよねえ~。

予想通りのお答えです!



「それから…」

ん?それから?



「この物件、明日には表に出ます。」



ひえ~。

それは予想外のお答えですう~!


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