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2009-03-17(Tue)

どんな条件を重視したの?

入居希望者は住まい探しで、どんな条件を重視したのでしょう。

こんにちは、マルミーです。


中途半端な時期に空室となるGMアパート。
ドラッカー先生の教えと、アンケート調査結果報告書を参考に、
顧客にとっての価値は何かを調査しています。

重視した条件のトップはカップル/ファミリーとも当然ながら家賃
です。
家賃に関しては大家の希望的観測よりも、客付け担当者さんと
近隣相場をもとにして決めるのがベストだと思います。

今の市況では「実需」が重要です!

その他の重要視した条件を見てみると、2位は間取り、3位は部屋
の広さでした。
特にカップルでは間取りを重視する傾向が強いようで、数値もファ
ミリーとは開きがあります。
カップルですと年齢層も若いので、やはり「二人でゆったりLDKタ
イプ」を好むのでしょう。
それに対してファミリーは家族の人数が3人以上のため、部屋数と
広さそのものも重要な条件となるようです。

また、カップルの15%が「ペット可」を希望しています。
子供が出来るまでの愛玩としてなのか、はたまた一人寂しい時間
を紛らわせるためなのか…。
いづれにしても「ペット可」を希望する方が多いということは、GM
アパートにとってはプラスの差別化ポイントとなりそうです。

ただし、ペットの付ける傷や臭いに対する策を考えておかないと、
退去時の敷金で揉める恐れがあります。
また、共働きの家庭では昼間無人となるため、ペットの躾(しつけ)
が行き届いていないと、他の入居者や近隣の居住者の方と揉める
ことになります。

次に、決め手となった機能・設備は何でしょう?
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2009-03-14(Sat)

最も役に立った媒体は?

最も役に立った媒体は何でしょう?

こんにちは、マルミーです。

4月4日という中途半端な時期に空室となるGMアパート。
ドラッカー先生の教えと、アットホームの「成約おめでとうアン
ケート」調査結果報告書を参考に、顧客にとっての価値は何か
を調査しています。

さて、住まい探しで利用した媒体では、検索サイトに不動産関連の
キーワードを入力して検索が予想通りトップでした。
では、最も役に立った媒体は何でしょう?
こちらも不動産関連のキーワード検索が1位でしたが、不動産会社
の店内情報が2位に食い込んでいます。

最も役に立った媒体の2位に「不動産会社の店内情報」が入ってい
るのには、正直驚きました。
意外と言っては失礼ですが、意外です。

入居希望者は不動産仲介業者さんの店内で、どのようなルートで
情報を入手するのでしょうか。

考えてみます……、考えました。

不動産会社で情報を入手するルートは店内の掲示物、客付け担当者
が物件説明に使用する資料、客付け担当者の口コミ…、こんなもん
ではないでしょうか。

それでは不動産仲介業者さんの店内に入店し、客付け担当者さんに
説明を受けているところを想像してみます……、想像しました。

不動産賃貸仲介業者の店内掲示は、会社によって大きな違いがある
とは思えません。
やはり客付け担当者さんにインプットされている記憶と、コンパクト
に纏められている紙情報、そして最も重要なのは、それらを入居希
望者様に伝えようとする客付け担当者さんの意欲ではないでしょう
か。
大家のモチベーションも大切ですが、客付け担当者さんのモチベー
ションも、とても重要だということでしょう。

ではどうやって客付け担当者さんのモチベーションを上げるか?
手っ取り早い方法としては、金銭的なインセンティブが思い浮かび
ます。
要は「今月決めてくれたら○○円、出します~」ってやつですね!

以前、「金銭的なインセンティブがモチベーションに与える影響」
みたいな論文を読んだことがあります。
それによると、金銭報酬により人の意欲を高めるには、社会的に
妥当性のある金額を提供することと、単発的に与える必要がある
と書かれていました。
妥当性に欠ける金額では逆に意欲をそぐ結果となり、継続的/
日常的にインセンティブを与え続けると、人の意欲は極端な下降
線を描き、金額を上げたとしてもインパクトは無くなると。

分かる気がします。
年に1度の「お年玉」でさえ、中身を覗き込んだ子供の顔に「こん
なもんか」って書いてありますもん。

一時的に客付け担当者さんのモチベーションを上げるには「お年玉」
をあげる事も効果が期待できそうですが、常に意欲を高めていただ
くにはマズローの欲求の第3段階、第4段階あたりの精神状態が必
要なんでしょうか。

さて、入居希望者は住まい探しで、どんな条件を重視したのでしょう。
2009-03-13(Fri)

住まい探しで利用した媒体は?

住まい探しで利用した媒体は?

こんにちは、マルミーです。

4月4日という中途半端な時期に空室となるGMアパート。
空室を埋めるべくドラッカー先生に教えを請い、顧客にとっての価
値は何かを調査しています。

さて、入居希望者はどんな媒体を使って部屋を探すのでしょう。

アットホームの「成約おめでとうアンケート」調査結果報告書によ
ると、検索サイトに不動産関連のキーワードを入力して検索がダン
トツの90.6%、そして不動産会社を訪問した際に店内で得た情報
が57.7%と続きます。

住まい探しで利用した媒体はやはりネットでの検索がトップであり、
これは物件情報が掲載されているサイトの検索項目を調査し、ピッ
クアップしておく必要がありそうです。

いくつかの賃貸物件専門サイトを覗いてみましたが、どのサイトも
項目に大きな違いはありませんでした。

主な基本検索キーとしては、地域、路線、物件種別、賃料、面積、
築年数、最寄り駅からの時間(徒歩)、間取り等があります。

詳細(こだわり)条件としてバス・トイレ別、2階以上の物件、室内
洗濯機置場、エアコン、ペット相談、駐車場(近隣含む)、キッチン
タイプ、追焚き機能、浴室乾燥機、温水洗浄便座、収納、テレビ・
通信、オートロック、テレビモニター付インターフォン、2階以上、
角部屋、2人入居可、フローリング等があります。

このうち基本検索キーは概ね立地によるものであり、後から変更
するという訳にはいきません。
努力次第で対応できるものも、投資効果を考えて実施しないと経
営が厳しくなってしまいそうです。

「最初に利用した」媒体と「最も役に立った」媒体の関係はどうで
しょう?
2009-03-11(Wed)

顧客にとっての価値は何か

顧客にとっての価値は何か?

こんにちは、マルミーです。

ドラッカー先生に知恵をお借りし、顧客にとっての価値は何かを
調査してみます。

ネットでいろいろ調べてみると、こんなものを発見しました。

「成約おめでとうアンケート」調査結果報告書 byアットホーム

目を通してみると結構面白いです。

アットホームから入居を決めたユーザーに対して実施したアンケー
ト結果が、家族形態別に分析されています。

それによると新しい入居先を探したきっかけは、カップルでは「結
婚」が割合低下にあってもダントツであり、ファミリーは前回と順
位は変らないが「転勤」「契約更新」の増加目立つという結果でし
た。

GMアパートのスペックを考えると、対象はカップルまたはファミ
リー層に絞られます。
リフォームやクリーニングにかかる工事期間から、入居可能時期を
4月中旬と想定すると、契約更新やファミリーの転勤による入居希
望は可能性が低くなります。
最も期待できるのは、結婚を機に二人で暮らし始めるカップルか?

次にあまり考えたくない家賃について。

契約した住まいの賃料は全国平均で8.75万円、家族形態と地域で
見ると、首都圏以外のエリアでのカップルの平均賃料は7.32万円、
首都圏以外のエリアでのファミリーの平均賃料は7.97万円です。

これって高すぎないか?

GMアパートのある首都圏以外の立地ではカップル/ファミリーの
賃料ともに7万円台ですが、周辺相場を考慮するとやはり6万円台
が妥当と思われます。

住まい探しで利用した媒体はどんなものがあるのでしょう?
2009-03-10(Tue)

時季外れの募集とは

4月4日の退去と、それに続く募集の準備。

こんにちは、マルミーです。

僅か数週間の満室の興奮に酔いしれつつも、
耳を澄ませば何処(いずこ)からか声が聞こえる。

おごれる人も久しからず
ただ春の夜の夢のごとし

気を取り直してGMアパートの退去に備えて、対策を検討しなけれ
ばなりません。
基本に立ち返ってみましょう。
P.F.ドラッカーの「最も重要な5つの質問」にあるように、われわれの
顧客は誰か、そして、顧客にとっての価値は何か、を整理し検討し
てみたいと思います。
まあ、サービス販売戦略の基礎みたいなものですね。

まずはGM物件のスペックを確認します。
軽量鉄骨2階建て
築15年
駅徒歩13分
間取り 3DK
占有面積 50.39平米
敷金1
礼金なし
駐車場あり(敷地内)
ペット可
こんな感じです。

GMアパートは駅からは微妙に離れており、工業団地や大学もある
ものの、やはり微妙に離れているため、このエリアではシングルの
需要はあまり有りません。

ここから見えてくるGMアパートの顧客とは、カップルまたはファ
ミリー層が対象となります。
しかし、この占有面積ですと子供二人は厳しいかもしれません。

次に顧客にとっての価値は何かを考えてみます。

ここで先日送られてきたメールマガジンに書かれていた一節が思い
出されます。
要約すると大家が考える顧客にとっての価値あるものと、入居者が
物件を選択する際に重要視するポイントは必ずしも一致しない、とい
う内容のことが書かれていました。
大家は空室を埋めるにあたり、自己の所有物件にありとあらゆる設
備を付けたがるが、入居者にとって価値ある住まいとは「生活する
空間」なのだそうです。

闇雲に設備投資するのではなく、ニーズにマッチしたお金の使い方
を考える必要がありそうです。

さて、調査開始です!
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