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2010-10-01(Fri)

リフォーム完了かな?

どうにか…、リフォームが完了しそうです。


こんにちは、マルミーです。
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なんかなあ~、リーマン業が忙しい。

ああ、、、久しぶりに投資家の聖地(香港亭)でランチがしたい、、、切実に思います。



*ゴミ出しマナー*

大家さんなら必ず経験する問題(かな?)に、ゴミ出しのマナーがあります。

マルミーの物件でも、それはそれは苦労してきました。

監視カメラを設置しようか、ゴミストッカーにカギを取り付けようか、真剣に悩んだ時期もあります。

思い切ってゴンさんのように、捨てられたゴミを晒しものにしようかとも考えました。(マルミーの物件では晒しもの=野ざらしなので、かえって周りに悪影響を与えると思い実施はしませんでしたが…)


皆さんから貴重な体験をお教えいただき、管理会社さんとも知恵を絞り、試行錯誤を繰り返したおかげか、ここのところ指定日以外にゴミが捨てられることはありませんでした。

ところが、先日、、、。

植栽の剪定で物件に行った際、ゴミストッカーの中を覗いてみると…


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可燃ごみを出せる日はまだ2日も先なのに…、おまけにびん・缶・ペットボトルが分別されていないし…、困ったもんです。

放置すると他のゴミを呼び込むので、回収して指定日まで保管することにしましたが、何が悲しくて他人の捨てたゴミを担いで帰らにゃいかんのでしょう。

これも大家の役目なのかなあ~。

何か策を考えねば!



*リフォーム、終了か*

今回のGMアパートのリフォームは、デザイン事務所を経由して職人さんに発注する形になりました。

慌ててやる仕事が嫌いなデザイナーさん、自分で言うだけあって納期がズレ込んでも慌てません。

途中、シロアリが発見されるというアクシデントがありましたが、リスケされた納期は必ず守って下さいとお願いしておいたのですが…。

気になって会社帰りにちょくちょく物件に立ち寄っていたのですが、明らかに素人目にも遅れていると分かる状況に、管理会社さんから度々確認を取ってもらっていました。

複数の工務店さんがデザイン事務所にぶら下がる形になるので、そのためのマネジメントフィーもお支払いしていたのですが、その金額に見合った仕事ぶりであったかどうかは、少々疑問が残ります。

とはいえ、主要な部分の作業は完了したので、画像をアップいたします。



ビフォア

b1

GMアパートの全景。

あちらこちらで腐食が進んでいました。


作業中①

l1

途中でシロアリが発見され作業範囲が拡大したため、ご覧のように洗いざらい引っぺがすことになり、追加料金がマルミーのお財布を直撃しました。


作業中②

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思いのほか広範囲に被害が及んでいました。


作業中③

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全体のバランスを取るため、結局すべて手を入れることに…。

リフォームはフタを開けてみないと何が飛び出すか分かりません。


作業中④

l2

切って、合わせて、固定する。


作業中⑤

m3

かなり仕上がってきました。


after⑥

l3

完成!

結構雰囲気が変わりました。


after⑦

m4

別角度から。

ゴミ置き場も黄色いネットを止め、ゴミストッカーを設置してみました。


工期が大幅に伸び(実は細かいところがまだ残っています)、内見の妨げになりはしないかと心配ですが、遅れてしまった時間を取り戻すことは出来ません。

今回の教訓を生かし、次回以降はきちんと納期をコントロールできるようにしたいものです。




No pain No gain




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雨が恨めしい、今日この頃。
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2010-09-09(Thu)

防災月間 備えあれば?

白アリ被害の傷も癒えぬ今日この頃です。


こんにちは、マルミーです。
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「どこからともなく現れた黒ネコ」を冷たくあしらった腹いせでしょうか。

好ましくない状況が続きます。



*防災月間*

9月といえば防災月間ですね!

マルミー家でも、この機会に様々な防災グッズを揃えています。


・非常食の備蓄(ビチク)

近くのホームセンターで、定番の乾パンやレトルト食品を数日分ほど購入して、万が一の事態に備えます。

最近の乾パンには色々な物が入っているんですね、驚きました!

マルミー家で購入したものには氷砂糖が入っています。

まあ、数日分の備蓄では気休め程度かもしれませんが、無いよりはマシかなって思います。


あと、今年の猛暑の影響で、かなりの備蓄食料がダメになっている可能性があるそうです。

いかに保存食とはいえ、ここまで高温の環境下での保管を想定していないんですって。

いざ必要な時に食べられないではシャレになりませんので、思い切って買い換えてみてはいかがでしょう。


・サバイバルセット

防災用品が袋に詰まってるやつで、マルミー家で購入したものは懐中電灯やラジオ、レジャーシートや救急セットが入っていものを注文しました。(取り寄せ中です)


これらの物を使う機会が無いに越したことはありませんが、ここはひとつ「備えあれば憂いなし」ということで!



**できれば備えておきたい**

大家として備えておきたいことは沢山あると思いますが、備えようのない不幸も多くあります。

たとえば空室とか、、、。

そうです、退去です。

シロアリ対策の出費に頭を悩ませていたところで、追い打ちをかけるように退去の連絡を頂いてしまいました。

退去に備えることって出来ないものか、、、いや避けることはできないものか、、、。

退去防止グッズとかあったら、一部の人にスゲー売れるだろうなあー。


「万が一の退去を防ぎます。効果は3回まで」

魅力的だ!



***退去理由***

今回、急な退去となりますが、理由は騒音トラブルです。

2階の音がうるさいと。

で、入居者同士で直接揉めてしまい、1階の入居者さんが退去となってしまいました。

管理会社さんが何とか引き留めようとしたそうですが、「取りつく島もなし」だったそうです。


9月末には自宅新築で仮住まい中の方の退去があるので、これで2部屋空いてしまうなあ~。

これも「どこからともなく現れた黒ネコ」を冷たくあしらったせいなのか?

おーい、ネコちゃ~ん、オヤツあげるから出ておいで~。

これから黒ネコを探す旅に出ます。






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リフォームは続くよ…、どこまでも。




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ko2
2010-09-08(Wed)

リフォームに想定外はつきもの?

リフォームが始まりました。が、、、いろいろあります。


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矢継ぎ早に様々な事態に見舞われています。

「どこからともなく現れた黒ネコ」を冷たくあしらったからでしょうか…。



*台風*

台風が関東地方に接近しています。

入居者様に被害が及ばないよう、会社帰りに物件を見回りました。

風で吹き飛ばされそうなものが放置されていないか?

雨どいが壊れたり途中で外れたりしていないか?

共用部の排水のフタが詰まったりしていないか?

雨水桝は大丈夫か?などなど。

一通り確認しましたが特に問題無さそうでホッとしました。

これからの時期、雨が多くなりますのでチェックは怠らないようにしたいものです。



**共用廊下リフォーム**

今回のGMアパートリフォームの目的はネガティブポイントを潰すことです。

いくつかの弱点をピックアップしましたが、最も大きな物が「外廊下のダメージ」です。

GMアパートの共用廊下は一部に鉄骨を使用していますが、大部分にコンクリートの板を使用しているため、幸いなことに鉄部の腐食(サビ)は殆どありません。


物件調査でよく見かける朽ち果てた鉄階段には恐怖を覚えます。


sabi

参考資料(GMアパートとは関係ありません)



問題なのは共用廊下の腰高の壁面で、ここがボロボロになっており、非常に見た目を悪くしています。


こんな感じです。

ri1


ここはまだ程度が良い方で、下地が浮き上がり完全に塗装が禿げてしまっていました。

そこで今回のリフォームでは、共用廊下の腰高の壁面の一部を取り除き、新しく張り換えることにしました。

工事業者の職人さんがバリバリと壁を剥がし始めると…。



***白アリ***

白アリです。

「アメリカカンザイシロアリ」ではなく「ヤマトシロアリ」だったらしいのですが…。(気が向いたら、後日写真をUPします)

管理会社さんにお願いして、被害が他の部分(特に建物本体)に及んでいないか調べてもらいましたが、どうやら外廊下の壁面だけで済みました。

しかし、想定外の事態には変わりなく、思いのほか広範囲に手を加える必要がありそうです。


工事範囲が広がる=出費が増える、、、チーン!


リフォームってフタを開けてみないと分からないところがありますからねえ~。



で、結局はこんなことになっています。

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丸裸じゃん!

神が与えたもうた試練、、、そう思って前向きに取り組みます。



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ko3
2010-09-02(Thu)

久しぶりのスペイン料理、リフォーム着工す!

やっとリフォームが始まりました。が、、、いろいろありそうです。


こんにちは、マルミーです。
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カレンダーは9月になりましたが、じぇんじぇん涼しくなりませんね。

エアコンフル稼働中のマルミー家の電気代は、一体どうなってしまうのでしょう、、、心配です。



*会食*


先日、ぶら友の☆さんと夕食をご一緒しました。

ガス会社さんをご紹介いただいたお礼として、某所のスペイン料理屋さんへ。


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食前酒として☆さんはブドウをベースにしたバロン(甘口)を、マルミーはオロロソをベースにしたサンデマンを頂きました。

オリーブの実を酢漬けにした前菜に食欲をそそられつつ、メインは魚介のパエリアを注文!

マッシュルームのセゴビア風の美味しさにびっくりしつつ、デザートは人気のトリファ(超、あま~い)で締めました。

久しぶりのスペイン料理に舌鼓を打ちつつ、閉店時間までまったりとお話ししました。

☆さん、静かにお話しできる隠れ家的なお店でしたね!

またご一緒しましょう。



**リフォーム**


ようやくGMアパートのリフォームが始まりました。

すったもんだしましたが、結局は仕事は遅いが価格は妥当、あわててやる仕事が嫌いなデザイン会社のB社さんに発注となりました。

先日、デザイン会社のB社さんと実際の工事を請け負うC社さん、そしてGMアパートの管理会社さんと共に、現地にて最終打ち合わせを行いました。




打合せの現場でのひとコマ。

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工事を請け負うC社の社長さんの足元にまとわりつく、どこからともなく現れた黒ネコ。

ん?この近所じゃ見かけないネコちゃんだなあ~。

スリスリしても何もあげないよ、と冷たくあしらう。

これが間違いだったのかも……。



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2010-08-20(Fri)

なかなか始まらないGMアパートのリフォーム 後編

感性でお仕事をされる方は、時間の流れ方がちょっと異なるようです。


こんにちは、マルミーです。
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未だ工事が始まっていないGMアパートのリフォーム。(涙

当初の計画では、8月中に工事が完了するはずでしたが、「こだわり」がスケジュールをスリップさせることになります。



*方向性*


外観と外構をメインに、今回のリフォームでは「欠点」を改善することが目的なります。

また、無難な線を外さない「当たり前」な出来あがりにはしたくないとの思いがあり、デザインの質を強化しようと、いつもと違う段取りを踏みました。

餅は餅屋で、デザインはデザイン事務所にお願いしようと、地元と県外の業者さんの2社にプランの提出をお願いしました。


そしてデザイン会社さんの選定と並行して、塗装業者さんに見積りを依頼しました。

事の真意は、GMアパートの現在の塗装の程度を知るため、、、つまり「ホントに塗装が必要か」を見極めたかったのです。(塗装業者さん、ごめんなさい。)



**塗装業者さんの見積もりから**


4社の見積もりから導き出した答えは、今回は外壁および屋根の塗装は見送る!ということです。

「今すぐやらないとヤバいっすよ~」な業者さんもありましたが、概ね「あと数年は大丈夫」とのアドバイスでした。

よって外壁と屋根の塗装を先延ばしして、外構部を中心に予算を投入することになりました。



***あとはデザイン***


リフォームの対象範囲が決まり、あとは外構部のデザインを待つばかり、、、のはずでしたが、ここからスケジュールが遅延し始めます。

原因は、2社のスタイルの違いが極端すぎる!



A社→仕事は早いが価格が高い、デザインは見た目重視でGood!

B社→仕事は遅いが価格は妥当、根本的な原因をデザインで解決しようとしている。



B社がプランを1回提案する間に、A社からは3回くらい提案が上がってきます。



****揺れる心****


マルミーの心が揺れます。

8月末に1室退去があり、室内のリフォームと募集を考えると、遅くとも9月上旬には外構部のリフォームは終えていたい。

しかし…、B社のスタイルがマルミーの心の琴線に触れてしまった。

科学的思考での根本的な原因の追及…、問題解決と課題達成…、古くは改善活動など…、そんなことが大好きなマルミーなのでした。

特筆すべきはB社デザイナーの賃貸物件への「こだわり」です。

どうすれば入居者さんのモラルを向上できるか?なんて、デザイナーさんからアドバイスを頂けるとは思っていませんでした。

お名刺を拝見してビックリ!

建築士の資格もお持ちで、とことんこだわった戸建てやアパートを設計していらっしゃいます。

また、自社で工事は一切行わず、全て入札制で工事業者を決めて発注しているところも好感が持てます。



GMアパートの外構部リフォームは、一体いつになったら着工できるのでしょうか。(現在進行形です)

最後に、B社デザイナーの印象的な一言を。

「あわててやる仕事…、好きじゃないんですよね。」

良い切るあなたに1票!



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