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2011-12-02(Fri)

あと1室、SHアパのつぶやき

気付けば12月。

カレンダーも最後のページとなり、今年も残すところあと1カ月かと考えると感慨深いものがあります。

師走に突入した途端、急に冷え込みも厳しくなりましたが、皆様は体調など崩しておられませんか?


こんにちは、マルミーです。



「あと1室が決まらない」


9月の繁忙期…。

信じてもらえないかもしれませんが、本当に「血を吐くくらい」頑張って空室対策に取り組みました。(なんかウソっぽく聞こえるのは、なぜ?)

その甲斐あってか一つ、また一つと申込みを頂き、順調に空室の数を減らしていったのです。

しかし、10月の連休を過ぎたあたりから入居の動きがパッタリと止まり、「あと1室が決まらない」まま師走の声を聞いたのでした。

この時期の入居者は×△○、、、とよく言われますが、正確なところはよくわかりません。

実感としては、入居時期とその後の問題の発生頻度に相関は無いと思っていますが、空室より良くない入居者さんは時々いると思ってます。

何にせよ利益を生み出さない部屋では意味をなさないので、募集条件も含めてテコ入れが必要だと考えています。




「SHアパート、かく語りき」


すっかり寒くなってきたわね。

もうすぐ雪の季節を迎えるけど、あれにはまいるわ。

頭の上に積もった雪は重いし、うっかり落として誰かに怪我でもさせたらそれこそ一大事。

そう思うと陸屋根ってなんか良さげに見えるわね。

積もった雪が下に落ちることもないし。

防水さえしっかりしてたら陸屋根のほうがよかったなあ~。

寄棟(よせむね)なんてどこにでもあるし、おまけに今どき瓦ってあり?

これ重いのよねー。

余計な鉄骨を入れたおかげで、へんに筋張って見えるし。

私のプロポーションが台無しよ。

せっかく汚れにくくて綺麗な外壁材を選んだのに筋肉質に見られたら堪ったもんじゃないわ。

骨太で筋肉質なんて、、、ありえない。

せめて、このアンテナだけでも何とかしてほしい。

VHFアンテナ、UHFアンテナ、BS・CSアンテナ、節操が無さ過ぎよ。

だいたい地デジに移行したんだからVHFアンテナはもういらないでしょ?

撤去するにもコストがかかるとか何とかボヤいてた輩がいたけど聞く耳もたないワ。

わたしは美しくありたいのよ。

邪魔なものはさっさと取っ払って!

よくって?




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GT-FOUR

トヨタのセリカの中で4輪駆動の車種がGT-FOURと呼ばれる。

st165

80年代後半から90年代にかけてWRC(ワールドラリーチャンピオンシップ)にトヨタが送り込んだ車種で、それまでヨーロッパ勢が席巻していたラリー界に日本車の存在を印象付けた車である。
実際に4代目セリカ(ST165)が1990年にカルロス・サインツをワールドチャンピオンに導いたわけだが、最も印象深かったのは映画「私をスキーに連れてって」での過激な走りではなかったか。
スキー場に向かう途中、路面を手で触って「凍ってるね!」をやったことがある人がかなりいたはずである。


st185

初めて乗ったフルタイム4WDが5代目セリカ(ST185)だった。
FFベースだったためか購入直後はハンドリングに違和感を感じたが、しばらくして慣れてしまうとフルタイム4WDの有難味をひしひしと感じた。
雨上がりの交差点で少しラフにアクセルを開けただけで大カウンター大会になるハチロクとは大違いだった。
しかし、そんな大満足の自動車生活に衝撃が走る。
WRC用のホモロゲーションモデルGT-Four RCが発表されたのだ。(↑写真)
ボンネットに大きく開いたエアダクトとワイドボディーに羨望の眼差しを抜ける。
悔しさをかみしめ、しばらく雌伏の生活を送ることとなる。


st205

1993年のWRCは、カルロス・サインツやカンクネンの旧勢力に対し、成長著しいコリンマクレー(07年死去、享年39歳)やトミーマキネンの新勢力が立ち向かう構図となった。
ST185を駆るカンクネンが最終戦のRACラリーを制し、ドライバーズチャンピオンとマニュファクチャラーズチャンピオンのダブルタイトルを手中に収めシーズンの幕を閉じる。
明けて1994年。
TOYOTAニューマシン投入が噂される中で、新型ST205のWRCホモロゲーションモデルのGT-FOUR WRCが限定販売され、すぐに飛びついた。
精悍なフォルム、ボンネットの熱抜きダクト、ブリスターフェンダー、大型のリアウイング。
全てが輝いていた。
街中を走っている時も、とにかく目立つ車だった。
先代セリカ(ST185)のホモロゲモデルRC発売で辛酸をなめさせられたが、すれ違うクルマのドラーバーの視線を感じるたびに溜飲を下げたものである。
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2011-09-15(Thu)

人の動き、ドラゴンクエスト

9月、人が動く時期ですね。

こんにちは、マルミーです。



「動き出した」


第2繁忙期を迎え入居希望者さんの動きが活性化してきたようです。

ありがたいことにマルミーの所有する物件でも内見数が増え、入居申し込みを頂く機会に恵まれております。

保証会社の審査を通り、無事入居していただけることを心から願っています。

友人たちからの温かく時に手厳しいアドバイスを参考に、無い知恵を絞り活動した成果が「入居」という形で結実することが賃貸経営の醍醐味と考え、自分を奮い立たせようといつも思っています。

自身のコンピテンシーを総動員して行動することでしか結果は得られない。

裏返せば「やれば結果がついてくる」仕事は、サラリーマンでは実感しにくい満足感をマルミーにもたらしてくれます。


マルミーの所有物件の7割がファミリータイプの間取りですが、3月の震災以降はそのファミリー層の動きがピタリと止まってしまいました。

若干の動きがあったのが5月のゴールデンウイークだったのですが、それも一瞬のことでした。

その後、泣かず飛ばずの状態が続いて胃に穴が開きそうでしたが、管理会社さんにアドバイスを頂きつつ物件のテコ入れと掃除に精を出す日が続きます。

8月に入ったあたりから肌感覚として市場の変化を感じていたのですが、徐々に問い合わせが多くなり内見も増え始め申込みがちらほら入るようになりました。

が、しかし、ここで2回連続の申込みキャンセルを食らう!

いずれも法人さんの申込みだったのですが、2件とも社内凛儀で蹴られるという事態に、企業の苦しい台所事情を垣間見る思いがしました。

9月に入り具体的な引っ越しの日付を聞くようになると、気を緩めまいと思いつつ顔がほころんでしまいますが、どうか大家のサガと思ってお許しください。


一方、数少ないシングルタイプはと言えば、こちらは全く動きがありません。

正確にいえばマルミーが設定している家賃価格帯での動きが無いと言ったほうが正しいでしょうか。

より家賃の低い、より初期費用のかからない物件に人が流れているようです。

将来的なことも含めこの事態にどのように対処すべきか…、頭を悩ませる日々が続きます。



「書籍ご紹介」


友人の恵比寿のIさんこと石原博光さんが本を出版されました。

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ドラゴンクエスト

ドラゴンクエスト25周年記念としてドラゴンクエストI・II・IIIが任天堂Wiiに移植され復刻しました。
ドラゴンクエストシリーズと言えば今でこそ「お化けソフト」として有名だが、シリーズ1作目が発表された当初はあまり注目されなかった。
現在はゲームソフトの主流となっているRPG(ロールプレイングゲーム)だが、当時の家庭用ゲーム機ではジャンルとして認知されておらず、パソコンゲームの世界のみ市民権を得ていたように記憶している。(ウルティマやウィザードリィだな)
とはいえ、そのパソコンゲームですら海外ものの移植であったことから、純国産のRPGを家庭用ゲーム機で発売すること自体が挑戦であったといえるだろう。
発売直後にこのソフトを購入したが、周りの友人からは見向きもされなかったことを覚えている。
「はなす」、「かいだん」、「とびら」などのコマンドを選択するシステムは今となっては信じられない代物だが、そんな不便は全く気にならないくらいハマった。
松明(たいまつ)の消えたダンジョンの暗闇にうめき声をあげ、ローラ姫と宿泊した宿屋では「ゆうべはお楽しみでしたね」とからかわれ、竜王の炎に焼かれた傷をありったけの薬草で治療しつつ、幾つの朝を迎えたことだろう。

ドラクエブームに一気に火がついたのが2作目となる「ドラゴンクエストII 悪霊の神々」であろう。
当然のことながら購入したのだが、あるシステムに悩まされることとなった。
「復活の呪文」である。
1作目に比べて遥かに長くなったパスワード(最大52文字)を書き写す苦痛に加え、それが間違っていた時の情け容赦ない「じゅもんがちがいます」の表示に、画面に向かってコントローラーを投げつけたユーザーは一人や二人ではないだろう。
パスワード入力時の軽快なあの音楽が今も耳に残っている。
しかし、ゲーム内容は期待を大きく上回るものだった。
キャラクターの動きもスムーズになり、今作から導入されたパーティー制が物語の幅を広げてくれた。
当然、これにもハマった。
ロンダルキアのダンジョンで落とし穴に落ちまくり、アトラスの2回攻撃とパズズのメガンテに打ちのめされ、ベリアルとシドーの呪文ベホマに絶望しつつ、幾つの朝を迎えたことだろう。
気が向いたら購入してみたい。
2011-09-12(Mon)

蛇口盗難、書籍ご紹介、コーラかけ会、ポン付け、ワンオフ

友人の満室を皆で祝いました。


こんにちは、マルミーです。
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「蛇口」


所有物件で蛇口が盗まれました。

外に設置してある水道なのですが気付いたら無くなっていました。

道路に面してフェンスなどは特に設置していないので簡単にアクセスできることが裏目に出たようです。

ちょっとお洒落な蛇口を付けていたことも災いしたのでしょうか。。。

でも、あんなもの盗んでどうするのでしょう?

実需か…。

痛い出費です。




「書籍ご紹介」


友人の恵比寿のIさんこと石原博光さんが本を出版されました。

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「コーラかけ会」


友人のスワちゃんの満室を祝って、ぶらぶらメンバーで「コーラかけ会」を開催しました。

地方高利回り物件で高稼働率を達成することはかなり難易度が高いのですが、今まで培ってきたスキルで見事にそれを達成しているスワちゃんの手腕には学ぶところが多いです。

市場の特性を理解し、それに合った運営をするってとても大切ですね。

やっぱり、できる男は違うなあ~。


さて、今回のぶらぶら会もブログではハッキリ書けない面白い話題が満載でした。

・物件の売り時を考える
・融資の条件あれこれ
・まだ表に出てない物件情報
・手間のかかる芝
・入居者に働いてもらう
・新築
・インゴット
・駐車場料金の格差
・車を所有するメリット/デメリット
・あの物件は今どうなっている

努力を惜しまず成果にこだわる「ぶらぶらメンバー」は、マルミーが一つ所に留まることを許さず常に前向きの影響を与え続ける素敵な集まりです。





No pain No gain





物件調査で見かけた「今日の残念」

ネタ切れのため、お休みです。




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「ポン付け」、「ワンオフ」


自宅の前面道路を隔てた向かい側に幼稚園がある。
住んでみると分かるが子供の甲高い声は、近隣住人にとって騒音公害以外の何物でもない。
なぜあんな奇声を発するのか?
大人になると忘れてしまう感情の高まりがそうさせるのだろうが、毎日聞かされるほうは堪ったものではない。
特に日中家にいることが多い奥さんのストレスは相当なものだ。
そして帰宅するなりそのストレスを受け止めなければならないマルミーの心労は筆紙(ひっし)に尽くし難い。
そこで東側窓に2重サッシをテスト導入することにした。


「ポン付け」
サイズを測り注文を入れ到着を待つ。
調べてみるとDIYで取り付けが可能らしいが、そこそこ重量があるようなので息子に手伝ってもらうことにした。

息子「サッシなんて取り付けできるのかよー。」
マ「窓枠にレールをビス止めして取り付けるだけらしい。」
息子「ポン付けかよ!」

※用語説明「ポン付け」
無加工で取り付けが可能なこと。
主に自動車の社外パーツを購入する際にショップのにーちゃんが、「このタービン、ポン付けOKです!」のように使われる用語で、稀ではあるが本当にポン付けできた時は幸せな気分になれる。


「ワンオフ」
サッシが到着し、息子に手伝ってもらい早速取り付けます。
レールもサッシもぴったりで良い出来栄えに満足。

息子「すげー、ガラスも枠もピッタリじゃん。」
マ「サイズ測って作ってもらったから。」
息子「ワンオフかよ!」

※用語説明「ワンオフ」
その人のため、あるいはそのマシンのためだけに作成されたパーツ。
主に自分の車のチューニングパーツを語る際に「このマフラー、ワンオフで作ったから…」のように使われる用語で、ワンオフという言葉の響きだけで優越感に浸れる。

ちなみに奥さんもこの会話を間近で聞いていたが「???」だったらしい。
2011-08-18(Thu)

自分の足で。軟体動物。アンテナ。

自分の足で歩いて情報を集めるって大切なことだと思います。


こんにちは、マルミーです。
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先日、ある物件の調査で久しぶりに「一人ぶらぶら」してきました。

物件スペックについては詳しく書けないので、、、さらっと。

・私鉄某駅からバス便

・平成築RC、ファミリー×6部屋

・利回りは現況で10%ちょっと

・浄化槽


浄化槽という時点でマルミーの腰は引けていましたが、調査してみないことには何とも言えませんので物件調査にレッツゴー!



「物件見学」


情報を頂いた担当営業さんと駅で待ち合わせ、業者さんの車に乗せていただいて物件まで。

物件までの道すがら近隣エリアについてお話しすると、担当営業さんはもともとこの地区ご出身だそうで、ここ20年くらいの歴史についていろいろとお話を伺うことができました。

マルミーも仕事の関係でこのエリアはずいぶん走りまわったものですが、既に10年以上前のことなので当時と比べた現在の変わりように目を丸くしてしまいました。

こんな道なかったなあ~、あれっ駅ができてる、などなど。

本当にびっくりするくらい変わっていて、このエリアに対する印象を書き換えなければと思った次第です。

そうこうする間に物件到着。

建物は、、、う~ん立派。

外観もなかなか綺麗でグッドです。

世帯数分の駐車スペースも確保されており、必要条件は満たされていますね。

満室のため内覧はできませんでしたが、良いんじゃないでしょうか!

その後、待ち合わせとは別の駅まで担当営業さんに送っていただき、お昼ごはんをご一緒しながら突っ込んだ話を伺う。


マルミーがこの物件に興味を持った理由であり疑問でもあること。それは、



設定家賃が安い



なのです。。。

その理由はブログでは詳しく書けませんが一応納得、、、でも若干疑問も残ることに。

この疑問を解決するには、自分の足で調べるしかないなあ~。



「再調査」


というわけで、久しぶりの「一人ぶらぶら」なのでした。

見学から数日後、まずは最寄駅(といってもバス便ですが)に降り立ち、事前にピックアップしておいた不動産会社を当ってみます。

「ど~も~、こんにちは~」

「私、この近辺で賃貸物件の購入を検討しているマルミーと申しますが、お話を伺えますか~?」

こんな感じで妙に腰の低い見ず知らずの輩が店に入ってくるわけで、応対する女性事務員には大抵いぶかしげな顔をされます。



ファーストコンタクト(そこそこ大きな店舗の代表取締役社長殿)

開口一番、「うちは家賃保証やっとらんよ」って。

そんなことお願いするつもりもないんですけど。

代取「えっ!家賃保証付けずにアパートやるつもり?ムリムリ。」

だめっすかねえ~。

代取「そこも、あそこも、新築してから満室になったこと無いでー!」

あの、おいくら位で募集してるんでしょうか?

募集図面の台帳を引っ張り出しながら、

代取「え~と、これが○万、こっちが○万、新築時から1万以上さがっとるはなー。」

げっ、安い!

なぜに?

代取「駅ができてから地主が業者に言われるがままバンバン建てたんだわW。」

わかる気がする。

代取「んで、そこも埋まらんうちに2年前には南口もできて、またバンバン建てよった。」

供給過剰、なんでしょうか?

代取「そんでも土地は余っとる、なんせ何も無かったところに駅ができよったからの~」



セカンドコンタクト(昔ながらの不動産屋のおっちゃん)

おっちゃん「かーちゃんと二人でやってるから、管理までは手が回らんのじゃよ。」

市場としてはどうなんでしょう?

おっちゃん「以前はあっちが町の中心でなー、むこうが工業地帯だったんじゃよ。」

地図と事務所の外を交互に指さしながら、おっちゃんが説明してくれる。

おっちゃん「この景気でなー、工場もずいぶん閉まった。」

そーなんですか。

おっちゃん「駅ができて町の中心から人が移ってきたんじゃが、人口はそんなに増えとらんのじゃよ。」



サードコンタクト(このエリアでは最も大きな不動産会社社長)

社長「投資物件はあんまりでないねー、みんな地主で体力あるから。」

市場について尋ねると社長も地図を見ながら説明してくれました。

社長「この道とこの道に挟まれた一帯が昔は人気があったんだよ。」

ふむふむ、で、今は?

社長「駅前に便利な施設がたくさんできたからねえ~、そっちに移った若い人もいるけど、もともと車社会だからそんなに影響はなかったんじゃないかなー。なんせ地元の人は車だから。」

駅近の物件でも空室が目立つようですが?

社長「家賃が安いんで都内から流れてくる人が結構いるんだけど、でも、それより新築物件のほうが増えてる。」

この工業地帯はどうでしょう?

社長「あ~?だめだめ。リーマンショック以降の不景気で空き工場と空き倉庫ばかりだよ。」

やっぱり厳しい?

社長「従業員とその家族のおかげでファミリータイプはそれなりに需要があったんだけど、会社自体が減ってからは厳しくなってるねー、住環境もあまりよくないし。」

ご丁寧に地図までいただき御暇しようとしたところ、

社長「○○市に住んでるんだよねえ?だったら有名な投資家のおばちゃん知ってる?」

は?もしかして麦わら帽子の?

社長「そーそー、オレ仲がいいんで今度紹介してあげるよ!」

そっ、そーですか~、ありがたく…(そのあとに続く言葉を飲み込む)



そんなこんなで「一人ぶらぶら」終了。

やはり自分の足で歩いてみるって大切なことですね。

ある人に見えないものが別の人には見えていたり、同じ目に映るものでも人それぞれ捉え方が違ったり。

歩いてみること、そして話をすることで、いろいろなフィルターを通した市場が見えるような気がします。



No pain No gain





物件調査で見かけた「今日の残念」

いまだ公開できませんが…、本当に残念だったので近日中に公開します。

なので我が家の女王様、ジジの写真をお楽しみください。


怠惰

tai

だらけきっております。
女王としての尊厳はカケラもありません。




柔らかい

nan

上半身と下半身が有り得ない角度でネジレています。
その柔軟性が腰痛持ちのマルミーには羨ましい。





住宅ローンで不動産投資を行う方法―自宅は住居付き収益物件を買いなさい


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アンテナ

息子がアマチュア無線の資格を取得したことを以前ブログの記事にしました。
無線は電波を用いて遠隔地の人とコミュニケーションできる素晴らしいものです。
そして、その信号のやり取りに必要不可欠なものがアンテナ。
必然的にマルミー家にもアンテナが設置されました。

ant

自宅ベランダからのショット。
画像右側、見事な夕日をバックに立つ2本のアンテナ。
真っ直ぐ伸びるのがモービルアンテナ、傘の骨のように見えるのがディスコーンアンテナで、それぞれに用途が異なる。(だそうです、息子談)
将来、アンテナ塔を建てたいと息子はのたまっておりますが、美観を損ねるのでマルミーは絶対反対の姿勢を貫いております。
2011-06-10(Fri)

住宅ローンを使って不動産投資

住宅ローンの活用範囲が広がります。


こんにちは、マルミーです。
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友人の星輝さんが書籍を出版されました。




住宅ローンで不動産投資を行う方法―自宅は住居付き収益物件を買いなさい住宅ローンで不動産投資を行う方法―自宅は住居付き収益物件を買いなさい
(2011/06/10)
星 輝

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内容に関してここでは触れないようにしますが、とても読みやすく楽しめる本に仕上がっています。

全てではありませんが多くの不動産投資本が作者固有の背景や強運により体系付けされているのに対し、この本ではそういった特殊性が排除され誰にでも起こりうる、誰でも経験できる事象として展開されています。

また、住宅ローンを活用した不動産投資の世界への誘い(いざない)かたは、一般的に属性が低いといわれる方々や勤続年数の短いサラリーマンにも受け入れられるのではないでしょうか。

マルミーが感嘆したのが前半部分の導入の仕方。

主人公と友人の二人を登場させることで、読み手の作品への引き込み方が力強くなお且つ自然で、まるで高木彬光の推理小説「白昼の死角」を彷彿とさせるような見事なものでした。

「自宅は住居付き収益物件を買いなさい」って副題を目にした時は、アパート1棟と住居付き収益物件のどちらを買ったらいいのか悩んでしまいましたが…。(☆さん、おちゃめです)

自信を持ってお勧めできる良書なので買いなさい!(お後がよろしいようで…)




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