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2010-01-25(Mon)

人間ドックの結果、そして金儲けの話

健康な心身と健全なマネー、ハッピーライフの実現には両方が必要です。


こんにちは、マルミーです。
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人間ドックの結果で、マルミーのメタボが証明されてしまいました。


高脂血症/尿酸値/コレステロール値(悪玉)の3項目が評価C(経過観察)、その他に評価B(注意を要す)項目が肝機能障害、腎臓の結石の2項目でした。

医療機関からの所見には、夜8時以降の食事を控える、間食を摂らない、食事のメニューについて、適度な運動をすること、半年に1回の定期的な検査などなど、耳に痛いご指摘ばかりを頂きました。


昨年、結石で七転八倒の苦しみを味わい、それ以降は食事等に気を使っていたつもりでしたが、自己規制が甘かったようです。

これからは自分に言い訳せず、節度ある生活を送らねば!


その他に、オプションで腫瘍マーカー検査も受診したのですが、こちらは「異常なし」の結果に一安心。

家族のため、そして自分のために、健康には常に気を付けなければいけませんね。



昨日はぶらぶら会の面々(☆さんコウさんスワちゃん)で、北浦和Hさんのリフォーム中の物件を見学させていただきました。

それなりに築年数が経過した物件でのスケルトンリフォームに、現地到着前から期待感に胸が高鳴ります!


リフォームの進行状況は、床の一部と主な配管が終了している段階でしたが、キッチンやトイレなどの水周りも大幅にレイアウトが変更される予定で、以前拝見させていただいた部屋から、かなりグレードアップされるそうです。

今後、他の部屋にも順次手を加えられる予定だそうで、当分はその進化ぶりから目が離せません。

特筆すべきはトータルコストで安さです。

リフォーム業者さんの協力(?)なくしては、実現しない価格ですね。


一方、ぶらぶらメンバーはといえば、各々が好き勝手な妄想に基づいたリフォームプランを披露しています。

皆さん、いろいろな経験を積まれているのでアイデアの宝庫です。

されど、全てを取り入れていてはお金がいくらあっても足りない、そんな妄想トークに北浦和Hさんが惑わされしまったのではないかと心配です。


見学を終え、業者さんの事務所に移動して不動産のダークな話し(書けない)をした後は、ファミレスに移動して終電間際まで話し込みました。

スワちゃんの石川遠征(スーパーゼロ戦くん)の話や、北浦和Hさんの融資最新情報、コウさん講師によるFX/スプレッド/投資信託の講義、☆さんの鎌倉の話し、マルミーが何故クラムチャウダーを選ばないか(没)…、などの情報交換をして、いよいよ話はディープな領域へ。


本日の議題は「如何にしてお金を儲けるか」です。

内容は……、書けません!絶対に!(笑)

ご興味のある方は、是非ぶらぶら会にご参加くださいませ。

当分は、この話題で盛り上がりそうな予感がします。


ワールドワイドな視点で物事を考えると、可能性は無限に広がるんですね!


No pain No gain

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2009-10-29(Thu)

S銀行の融資姿勢、そしてデジカメ壊れる!

S銀行の融資担当者さんとお会いしてきました。


こんにちは、マルミーです。
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長年にわたり苦楽を共にしてきたデジカメが壊れました。

物件調査は勿論、家族の旅行や子供の成長記録にと、幅広く活躍してくれたデジカメ君ですが、ついに寿命を迎えてしまったようです。

1年ほど前に電源が入らなくなって購入店で修理してもらい、その時は見事に復活してくれたのですが…。


今回は撮影した画像が乱れてしまい、修理不能との判断に至りました。

新しいの買わなきゃ。

デジカメ君、今までありがとう!



さて本日はリーマン業をお休みし、ヤボ用を処理しつつ、それなりに活動していました。


朝一番でA銀行に行き口座の残金(残骸といえる金額ですが)を全てS銀行に送金しました。(整理です)

一度自宅に戻り、予定通りに届いた荷物の受け取りと搬入の立ち会い。

その後、家内と一緒に近所の中華屋さんで遅めの昼食をとり、佐藤九日堂(クレヨンしんちゃん参照)で夕食の買い出しをして帰宅しました。

食材を冷蔵庫に放り込むと、再び家内と外出です。

ロビンビン(分かるかなあ~)の前で家内をおろし、その足でS銀行に向かいました。



今回、S銀行さんにお伺いした理由は、融資担当者さんが移動されたためです。


以前、自己所有物件のローン借り換えに際し、S銀行さんからは大変良い条件をご提示していただきました。

その時はご期待に添うことができなかったのですが、それ以来、S銀行の融資担当者さんとは、適宜連絡を取り合うお付き合いとなっていました。


既にマルミーの資産状況や属性情報は全てお渡ししてありますので、今回の面談では新担当者さんの人柄や、マルミーとの相性を確認させていただくつもりでアポイントをとりました。

面談の中で、S銀行さんの融資姿勢について伺うことができたので、備忘録として記事にしておきます。



・基本的に収益還元法で融資を判断するが、積算評価も稟議における検討項目になっている。

・収支計算時の空室率は20%でシミュレーションする。これはサブリースでも同様。

・収支計算時の金利は4%でシミュレーションする。

・積算は、土地に関しては公示価格の8掛け、建物は再調達価格で計算する。

・融資期間は経済耐用年数以内。(法定耐用年数の約7掛け)

・フルローンもありうる。(が、現実的な条件ではありません)

 →預金1億ある人が、1億の物件を購入するならフルローンも可能です!とのことでした。

・対象エリアは支店があるところならOKです。

・頭金2割入れないと稟議は厳しい。



こんな感じでした。

ちょっと敷居が高いですね。

一番のネックは長期のローンが組めない可能性が高いところです。

木造の中古は、まず無理っぽいです。

RCや重量鉄骨なら、いけるかもしれませんね。



さあ、新しいデジカメを探しつつ、物件も探しましょう!


No pain No gain
















荷物です!
nimotsu

2009-07-15(Wed)

良い借り換え条件でキャッシュフローを増やす

T銀行さんとS銀行さんとの借り換え交渉ですが、一応決着しました。

こんにちは、マルミーです。
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ここのところ本業のサラリーマンの仕事が忙しく、ブログ更新が滞り気味です。

訪問していただける希少な皆さん、申し訳ありません!



水戸、長野に続き、昨日(14日)は新潟に出張で1泊。

夕方、うだるような暑さの中、なんとか自宅にたどり着きました。


新潟では「へぎソバ」と地酒を堪能してまいりました。おいしかった!


新潟出張中も星輝さん埼玉swallowsさんからメールをいただき、激務にささくれ立ったマルミーの心を癒していただきました。

ありがとー、メール嬉しかったよ~ん!



本日は、ご報告を一つ。



先日来、交渉を続けておりました融資の借り換え、一応区切りがつきました。


S銀行さんから提案していただいた条件を、現在借り入れているT銀行さんに伝え、お返事をずっと待ち続けていました。

途中何度かT銀行さんからは折衷案(妥協案?)が出されましたが、「S銀行さんと同じ条件をご提示いただけないなら、即刻、借り換えます」と1歩も引きませんでした。


その間もS銀行さんからは結果を確認する電話が入り続け、またゴンさんからは「金利7%でいかがでしょうか?」と破格の条件を提示していただきました。(笑


本日、出張から帰り自宅でくつろいでいるとT銀行さんからお電話があり、「S銀行さんと同じ条件で稟議がおりました」と良いお返事をいただけました。


やったね!


なんとか賃貸業の閑散期間に少しでも財務体質を改善しておきたかったので、このタイミングで返済額を低くできたのは、今後の活動にプラスとなります。


さあ、あともう一つの懸案をなんとか解決して、年末くらいには物件を「買い」に入れる体制を整えたいものです。
2009-07-11(Sat)

S銀行の融資姿勢について

借り換え交渉中のS銀行さんの融資姿勢について、お話を伺いました。

こんにちは、マルミーです。
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自己所有物件のアパートローン、先日来S銀行さんと借り換えの交渉に臨んでいますが、いろいろ難しい状況になっています。

そこで気分を変えて物件購入時の融資について、現在のS銀行さんの取り組み状況をヒアリングしてみました。


備忘録として書き留めます。



Q:ズバリ融資額は?

A:銀行独自の積算評価額の8割です。


Q:残り2割はキャッシュが必要ということですか?

A:原則そうなります。


Q:フルローンを引くことも可能ですか?

A:購入物件以外の担保があれば可能性があります。


Q:どのように積算評価を算出しますか?

A:土地は路線価を基準に、建物は構造と状態によります。


Q:借入期間は何年ですか?

A:基本的に法定耐用年数を限度とします。


Q:融資の可否判断では何を重視しますか?

A:物件の収益性、つまり返済能力です。


Q:区分所有物件の融資も行っていますか?

A:融資しています。


Q:審査時に必要な書類は?

A:確定申告書、源泉徴収票、資産状況が分かるもの、他に借り入れがある場合は返済計画、購入予定の物件資料、事業計画書などです。


Q:審査時に特に重視するものは?

A:事業計画書です。


Q:事業計画を立てる場合の収入はどの位で見込めば良いか?

A:想定家賃の80%でシミュレーションしてください。


Q:事業計画を立てる場合の想定金利は?

A:5%~6%(状況により)でシミュレーションしてください。


Q:ローン保証による金利上昇って?

A:0.2%プラスです。


Q:団信による金利上昇って?

A:0.3%プラスです。


Q:資産状況によって金利は変わりますか?

A:変わります。



こんな感じでした。

特に印象に残っているのは、収益性(返済能力)が重要視されているということです。


とても参考になる情報をお聞きすることができました。

融資担当者の方、ありがとうございました!
2009-06-25(Thu)

猫にカツオ節、借金大家に低金利

S銀行さんでの借り換えを勧められたマルミー、担当者さんと支払予定表や契約約款を確認していると…

こんにちは、マルミーです。
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抗(あらが)い切れない大きな力に翻弄され、マルミーの心はグラグラです。

T銀行さんへの後ろめたさをごまかすように、必死に自分自身を説得します。

プランだけなら…。

T銀行さんなら、きっとS銀行さんと同等の(いや、それ以上の)条件を提示していただけるに違いない!



S銀行さんも二人がかりで押しに押します。

「T銀行さんより良い融資条件を提示できるよう努力します!」

「自宅の住宅ローンも頑張ります!」



我が家の愛猫ジジ(右上の写真)は人差し指を「つんっ」と突き出すと、近寄ってきて必ず臭いを嗅いでしまいますが、今のマルミーは、まさに「猫にカツオ節」状態です。

速攻で必要書類をかき集め、靴を脱ぐのももどかしく、S銀行さんに書類をお渡ししました。



支払予定表や契約約款を確認していると…


ピンポ~ン

玄関のチャイムが鳴りました。




一人の男性が母と挨拶を交わしながら部屋の扉を開けました。

話しぶりから母とは既に面識があるようです。



「いつもお世話さまでございます。」

そう言って差し出された名刺には





S銀行 支店長 ○○○○




銀行と名の付く企業の支店長さんに仕事以外でお会いしたのは、マルミーの生涯でこれが3度目です。

前の2回は自宅とアパート融資の契約時に、T銀行さんの応接室でご挨拶を交わしただけなので、膝を突き合わせてお話しするのは初めての経験でした。


とうやらマルミーが実家に行くことになった時点で、担当者さんが支店に連絡を入れ呼び出していたようです。


フットワークの軽い支店長さんと2人のウーマンパワーに「技あり!」ですね。



支店長さんからは、現在のS銀行さんの融資姿勢や金融業界から見た市況感、S銀行さんの経営状況などなど、とても貴重なお話をお聞きすることができました。

これも田舎の銀行だからこそなんでしょうね~。

メガバンクだったら支店長が個人宅を訪問するなんて、余程の事がない限り「ありえない」ことでしょうから、とても貴重な経験をさせていただきました。


○○支店長さんは、あらためて

「どうか末永いお付き合いをお願いします。」

と仰って、お帰りになりました。


どうしよう!

嬉しいような、申し訳ないような…。

とにかく見直しプランが出てきたら熟考します。


どうか皆様の経験談をお聞かせください!
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