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2010-11-01(Mon)

管理会社を選ぶ時に

ビジネスパートナーは慎重に選びたいものです。


こんにちは、マルミーです。
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マルミーの所有する物件の地域では、台風の影響はそれほどありませんでした。

ありがたいことです。



*管理会社について*


マルミーは、所有する物件の運営に関わる業務の多くを、管理会社さんに委託しています。

自主管理をされている投資家さんもたくさんいますが、お話をお聞きするほどにサラリーマンの仕事と両立させるのはかなりハードルが高いなーと感じています。

知り合いのサラリーマン投資家さんで物件を自主管理されている方を見るにつけ、その優れたマネージメントと自身の未熟さを比較して、自主管理はリタイアしてからチャレンジしようなんて考えています。

こんな「へなちょこ大家」のマルミーが、曲がりなりにも賃貸経営を続けてこれたのも管理会社さんのおかげであり、事業を継続するため管理会社さんは無くてはならないパートナーなのです。



*パートナーを選ぶ*


重要なビジネスパートナーである管理会社さん。

皆さんはどのようにして選ばれましたか?

物件の運営に大きな影響を与える管理会社さんですので、人生のパートナーである奥さん(またはご主人)を選ぶほどではないにせよ、やはり慎重に選びたいものです。

物件購入時に前のオーナーが選んだ管理会社さんとそのまま契約した方が多いように感じますが、それで苦労された投資家さんのお話も、またよく耳にします。

後から管理会社を代えるのって結構体力を使うので、出来れば失敗はしたくないものです。

そこでマルミーがいつも活用させていただいているのが、この方の書籍購入時に頂いた特典です。




満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略
(2009/07/28)
石原 博光

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この書籍を購入するとタダで手に出来るのが、「これで完璧!管理会社に聞くことリスト」のPDFファイルです。


その出来が素晴らしい!



*優れ物を使う*


「これで完璧!管理会社に聞くことリスト」の内容に関しては多くを語れないので、どんなふうに使っているかをチョットだけ。

マルミーの場合、テキストに起こした文書を質問形式にして、管理会社さんに渡しちゃいます。

後日、記入して頂いたリストをもとにじっくりお話をお聞きし、管理会社さんがどんな反応をするのかを観察するようにしています。

質問項目が結構多くなるので、真摯な態度で答えていただけるかは重要なポイントです。

また、面と向かって聞きにくい内容も文書にすると比較的聞き易いので助かっています。

元々のリストの内容が良いので是非ご紹介したいのですが、そこを我慢してGoodポイントをお話しすると、、、

賃貸経営で管理会社さんに関わる業務の入り口から出口まで、一通りの流れに沿ってポイントが押さえられています。

特筆すべきは、その網羅性の高さ。(これ凄い事なんです!)

これだけのものをまとめあげた裏には、相当な苦労とそれを乗り越える努力があったことでしょう。

実際に経験していること、場数を踏んでいること、ちゃんと自分の血肉として消化している方の英知を分けていただけるのは、ある意味「導き」ですね。

やっぱり仏のエビちゃんだわ!


すこし話が脱線しましたが、書籍の素晴らしさもさることながら特典である「これで完璧!管理会社に聞くことリスト」を、是非ご自身の物件の管理会社選びにご利用になってはいかがでしょうか?

素材が良いと工夫次第でいろいろな使い方が出来ますね!



マルミーはこれで(小指は立てていません)ビジネスパートナーを選びました。



No pain No gain




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満室大家さん12人の極意を盗め!不況に強い「不動産経営」50の戦略

kod01

そろそろ屋根。
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2010-03-31(Wed)

退去予定日に退去しなかった入居者さん その3

担当者さんとの「温度差」を身にしみて感じた出来事、その3です。


こんにちは、マルミーです。
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「管理/保守部門では危機感が醸成されにくい」という記事を書くきっかけとなった、自己所有物件で起きた退去にまつわる出来事をご紹介しています。

→「管理会社について考えてみる」は、こちら



管理担当者さんとの事前の打ち合わせでは、退去立ち会い後すぐにリフォームを実施して、3連休の内見に間に合わせるはずでしたが、会社帰りに物件に立ち寄ると、困ったチャン夫婦は退去していません!

 →退去予定日に退去しなかった入居者さん その1は こちら


 →退去予定日に退去しなかった入居者さん その2は こちら



その場で、管理担当者さんに連絡しましたが、あいにく翌日から管理会社がお休みのため、担当者さんから着信があったのは退去予定日の3日後で、そこで初めて困ったチャン夫婦の退去日が伸びたことを知りました。



日程がズレた理由は引越し先の都合が悪くなったためで、新たな退去予定日は3月末になりました。

3月は大家にとって非常に重要な時期であり、石にかじりついてでも入居者を獲得したいと思うものです。(皆さんもそうですよネ)

にもかかわらず、2週間前に変更の通知を受けていたことを大家にインプットせず、あまっさえリフォーム業者の手配をしていなかったとは…。



「問題ありませんよ」



その一言には正直震えるほどの怒りを感じました。

妻が台所へ避難するのも無理からぬことです。

その雰囲気は電話を通して担当者さんにも伝わったらしく、とって付けたようなフォローが次の言葉でした。





担「家賃は月末分まで頂いてますから大丈夫ですよ。」


地雷、踏みました。




どうやらマルミーの沈黙の理由を、ちゃんと家賃を貰ったか心配していると勘違いしたようです。

怒り爆発!ガトリングガンのような攻撃が開始されるかと思いきや、マルミーの心は自分でも意外と思える反応を示したのです。


どげんかせんといかん!



この時、マルミーの中で怒りは落胆となり、それを通り越して強烈な問題解決意欲へと変化しました。

その後、約40分にわたり担当者さんと「どうすべきだったのか?」について話し合いました。

基本は「ほう・れん・そう」であること、管理会社から見たお客様とは誰なのか、守るべき利益とそれを生み出す利益構造、判断の基準は時に変化する、今は何を優先して行動すべきか…。

会社の新入社員に話すように、ゆっくりゆっくり喋りました。


でも、心のどこかでさめた自分がいたことも事実です。

この担当者さん、保守/管理部門に配属されて10年くらいのはず…。

たぶん…、もう手遅れ。

変われないと思いつつも、一縷(いちる)の望みを託して話しました。

後は本人次第。

でも、あなたの変化を気長に待ってあげられるほど、マルミーに余裕はないよ。


No pain No gain

2010-03-30(Tue)

退去予定日に退去しなかった入居者さん その2

担当者さんとの「温度差」を身にしみて感じた出来事の続きです。


こんにちは、マルミーです。
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「管理/保守部門では危機感が醸成されにくい」という記事を書くきっかけとなった、自己所有物件で起きた退去にまつわる出来事をご紹介しています。

→「管理会社について考えてみる」は、こちら


マルミーの自己所有物件の困ったチャン夫婦、3月中旬に退去の予定が今現在も入居中で、困ったチャンぶりも継続中です。

→困ったチャン夫婦の荒業はこちら


管理担当者さんとの事前の打ち合わせでは、退去立ち会い後すぐにリフォームを実施して、3連休の内見に間に合わせるはずでした。

 →前回の記事はこちら



会社帰りに物件に立ち寄り、退去していないことを確認したその場で、管理担当者さんに連絡しましたが、あいにく翌日から管理会社がお休みのため、担当者さんから着信があったのは3日後の夜でした。

マルミー「○○○号室の入居者さん、退去されていないようですが、何かあったんですか?」

担当者さん「ええ、実は…」

そして困ったチャン夫婦の退去日が伸びたことを知りました。


なぜ?理由は?

担「引越し先の都合が悪くなったそうです。」


退去日はいつになったの?

担「3月末に伸びました。」


それ、いつ分かったことなの?

担「2週間くらい前ですが、、、」


リフォーム業者さんはキャンセルしたんですか?

担「いいえ、退去立ち会いが済んでから発注しようと思ってたんで、特に問題ありませんよ。」


「問題ありませんよ」

その一言が引き金となり、マルミーの中で何かが変化しました。


ただならぬ雰囲気を察知した妻が、ソファーから台所のテーブルに避難する。

続きます。

No pain No gain

2010-03-29(Mon)

退去予定日に退去しなかった入居者さん その1

担当者さんとの「温度差」を身にしみて感じた出来事がありました。


こんにちは、マルミーです。
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先日、ブログで「管理/保守部門では危機感が醸成されにくい」という事を書かせていただきました。

→詳しくはこちら


今日はこの記事を書くきっかけとなった、自己所有物件で起きた退去にまつわる出来事をご紹介したいと思います。



マルミーの自己所有物件には、生活態度があまりよろしくない入居者がいらっしゃいます。

具体的には、指定日以外のゴミ出しに始まり、たばこの吸い殻や使用済みのティッシュを窓からポイポイ捨てる、指定区分以外の共用スペースや近隣の路上に車を止める、玄関前の共用廊下に自転車や荷物、洗車用具や灰皿、はては粗大ゴミまで置く困ったチャン夫婦です。

→困ったチャン夫婦の荒業はこちら


しかし、この困ったチャン夫婦も3月中旬に退去となり、頭痛のタネが一つ減りました。

いや、、、減るはずでした。

じつはこの家族、今現在も入居中で、相変わらずの困ったチャンぶりを発揮し続けています。



管理担当者さんとの事前の打ち合わせでは、3月○日午前中に退去完了、当日午後に担当者さんが退去立ち会い、翌日からリフォームを開始して翌週末の3連休の内見に間に合わせる、手はずでした。

大家としてはこの連休を逃すわけにはいきません!

そして退去予定日の午後、担当者さんから連絡が入らなかったので心配になり、念のため会社帰りに自己所有物件に立ち寄ってみたところ、、、。

退去予定の部屋の明かりが点いているではありませんか!


一瞬、「すでにリフォームが入っているのか?」と期待しましたが、それはすぐ落胆へと変わりました。

カーテンが吊ってあるじゃん。

車も相変わらず指定区分以外の共用スペースに駐車してあります。

何が起こっているのでしょう。

その場で担当者さんの携帯に発信するも、むなしく呼び出し音が鳴るばかり。

仕方なく留守電に伝言を残し、帰宅しました。



自宅に戻ると夕餉の支度をする妻が「引っ越さなかったみたいだよ~」と。(気にして見に行ってくれたらしいです、感謝!)

翌日、翌々日と管理会社はお休みのため、担当者さんと連絡が取れたのは3日後の夜、自宅ソファーで寛ぎつつLUPICIA(ルピシア)のお茶を妻と楽しんでいる時でした。


そして、震えるような事実を知ることになるのです。

続きます。


No pain No gain
2010-03-23(Tue)

管理会社について考えてみる

客付けの営業さんがこぼしていました、、、「管理/保守部門の人間は、ぬるい!」って。


こんにちは、マルミーです。
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今日は管理会社について、少し考えてみたいと思います。

きっかけは二つありまして、一つは星輝さんのこちらの記事です。


星輝さんのブログ記事→株で月2400万稼ぐ友人!・ダメな管理会社への対処方法


大家さんが受ける「心の傷」を緩衝する方法が書かれていますので、ぜひご覧ください!


そしてもう一つのきっかけは、自己所有物件で起きた退去にまつわる出来事ですが、この話題は今日の趣旨から外れてしまうので、後日記事にしたいと思います。



管理会社さんに対する不満は、多かれ少なかれ全ての大家さんがお持ちでしょう。

どのように対処すべきかまで掘り下げることは出来ませんが、なぜ満足できる管理会社が少ないのかについて、マルミーなりの経験をもとに考察してみたいと思います。

結論からいえば「目指すところが異なっている」のだと思います。



規模の大小はあれ、殆どの管理会社が客付けを行う営業部門、物件の管理/保守を行う部門、事務的手続きを担う業務部門に分かれています。

この中で今日の記事で焦点を当てたいのは、物件の管理/保守を行う部門についてです。

時間軸で表せば、契約者様が入居されてから、退去されるまでの期間を受け持つ部署になりますね。


マルミーが務める会社にも管理/保守部門(賃貸ではありません)があり、マルミーもかつてはその部署に籍を置いていた時期がありました。

その経験から管理/保守部門の活動目的を一言でいえば、顧客満足度(CS)の向上になります。

この場合の管理会社から見た顧客とは、入居者様と大家さんになるわけで、具体的な目標は以下のようになります。



・入居者からの要望やクレームの入電数

・入居者からの要望やクレームの入電から対応完了までの時間

・物件の安全性を高める維持管理項目のチェック率

・リフォーム費用の家賃に占める割合



などなど…。


では、実際に上記のような目標を掲げている管理会社さんがあるかといえば、皆無に近いのではないでしょうか?(マルミーは出会ったことがありません。)

なぜなら管理/保守部門の人達は、とっても忙しいからです。

マルミーの所有物件の担当者さんは、約300室の物件を管理していますので、入居者様/大家さんからの問い合わせに対応することで、手がいっぱいになります。

必然的にきめ細かいサービスが実施されることは少なくなり、対応はルーチン化していきます。

ここに管理/保守部門を担当する人にとって、最大のワナが潜んでいるとマルミーは思っています。



それは、一定の満足感が得られてしまうことです。



彼らは自ら仕事を取りに行かなくても、「仕事は勝手にやってくる」わけで、それをいつもの様にこなすだけで、「ああ~、今日も頑張って働いたなあ~」と満足げに会社の帰りに一杯やるわけです。

つまり彼らの労働の成果は、入居者様や大家さんの満足度ではなく、日々の汗の量で実感されている(測られている)のです。


マルミーも管理/保守部門に籍を置いている頃はそんな感じでしたが、営業部門に移動して大きなギャップに悩まされました。

営業はどんなに素晴らしいプロセスを踏んだとしても、失注すれば成果はゼロです。

その為、石にかじりついても成果を上げようとします。

この危機感が管理/保守部門では醸成されにくい!、のだと思っています。

それで客付け部門の営業さんから見ると、管理/保守部門の人間は「ぬるい!」って映るんでしょうね!


なんか纏まりませんが、今日はこんなところで。


No pain No gain

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