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2010-01-15(Fri)

繁忙期はタイミングを重視します。

退去と入居、大家にとって悲喜交々(ひきこもごも)の季節がやってきます。


こんにちは、マルミーです。
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年が明け、お正月気分もすっかり抜けましたが、これから大家にとって最も気合の入る繁忙期がやってまいります。

「空室による機会損失を最小限に抑える」というのは、賃貸経営者の共通認識だと思いますが、出入りの激しい時期だけに、コントロールするのは難しくなります。

希望としては退去前の入居確定が望ましいのですが、行列のできる物件ならいざ知らず、地方の供給過剰エリアでは、このハードルはかなり高いものになります。


現実的な線でロスの少ない段取りとなると、退去連絡→募集開始→退去と同時にリフォーム→内見→契約なのでしょうが、こちらの都合で退去日が決まるわけではありません。

3月末の退去では残された時間は殆どありませんし、4月上旬の退去なんて言われた日には目も当てられません!

また、この時期はリフォーム業者さんも忙しく、作業日程の調整がつかず、入居希望者を逃してしまうこともあります。


出来れば退去しないでー、ダメなら早めに退去してー、というのが本音です!(ちょっとブラックなマルミー)



マルミーの会社もそうですが、一般的な企業では住居の移転を伴う移動は、2か月前に本人に内示されます。

4月の新年度に合わせて内示されるとすれば、1月末から2月上旬になるわけで、そこから最小限の時間で引っ越していただけると、スケジュールがかなり楽になります。


ところが、切羽詰まらないと行動を起こさない人が多いので、「急ですが、来週引っ越します」となってしまう訳ですね。


そこで1月のこの時期には、管理会社さんから入居者様宛に、退去の予定と契約更新の意思確認をポスティングしてもらってます。

「そっか、早く引越し先を探さなきゃ」って、入居者様の注意を喚起することで、早め早めの行動を起こしていただこうと考えてます。


それって効果あるの?と聞かれてしまうと何とも言えないのですが、「一応、ある」と実感しています。

少なくとも引越し予定日を早めにご連絡いただけるので、リフォーム業者さんの日程を押えることが出来るので、効果はあると思ってます。


属性の良い入居者様の動きは速いので、多少コストには目をつぶっても、とにかくタイミングを重視して活動する時期だと判断してます。



No pain No gain

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2010-01-05(Tue)

今日から仕事始め!明けましておめでとうございます。

皆さん、年末年始はどのように過ごされましたか?


こんにちは、マルミーです。
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御挨拶が遅くなりましたが、明けましておめでとうございます。

今年も宜しくお願いいたします。



お正月は家族と過ごす時間を第一と考え、ネットと隔絶した生活を送っていました。

元旦から自宅のリビングでゴロゴロしており、家内や息子と他愛も無い話題で盛り上がっていました。


まさに至福のゴロゴロであります。



大家らしい仕事といえば唯一、強風の影響が無いか物件を見回りしたことだけですね。

この年末年始は強い風が吹く日が多かったので、何度か物件が被害を受けていないか確認しましたが、特に実害も無く何よりでした。



そんな「まったり感」に首まで浸かっていたお正月でしたが、昨日はぶらぶら会にお呼ばれしてきました。

久しぶりに☆さん、スワちゃん、Hさんにお会いし、脳を活性化させることができたので、リーマン業開始前の良いリハビリとなりました。

いつものことながら、不動産の話し半分、その他の話題半分といった感じでしたが、皆さんの活動をお聞きすることで、たっぷり充電させていただきました。


モチベーションは大幅UPです。


☆さん、スワちゃん、Hさん、楽しいひと時をありがとうございました!

今年も宜しくお願いしますね~。



さて、明日あたりから今年の計画を立てて行こうかと思っています。

まあ1月中には具体的な活動プランに落とし込みたいですねー。


まず、昨年の実績を振り返りつつ、問題点を改善することから手を付けます。

そして今年はもう少し長い視点(2~3年)でプランを立て、課題達成型の活動にも何割かの時間とコストを割り当てたいと思います。


2010年は、戦略/ビジョンを明確に持てるようになりたいですね。

管理手法はオーソドックス(古典的?)にバランス・スコアカードでやってみようかな?



No pain No gain

2009-05-18(Mon)

中・長期の事業構想

不動産投資活動を経営としてみた場合、中期・長期の事業計画を考える必要があるのかもしれません。

こんにちは、マルミーです。
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皆さん、各々の目標を立てて不動産投資を行われていると思いますし、マルミーも年初に今年の目標を立てました。

しかし、マルミー自身の不動産投資活動を一つの事業として考えた場合、3年や5年といった長期スパンでの事業計画を策定する必要性を感じています。


ブログをご覧になっている皆さんにとって「事業計画」というと、物件購入の際に金融機関に提出する購入物件の事業計画書を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか?

ここで敢えてお断りしておきますが、マルミーが考えている事業計画はそれとは違い、不動産投資活動を行っていく上で「どのように舵を切るか?」を表したビジネスプランをイメージしています。

一般企業が定期的に発表する中期計画やベンチャー企業が起業する時に作成するプレゼン資料に近いものと思ってください。

では、なぜ事業計画の必要性を感じているのか…。

それは、このところ洗練された投資家の方々とお話しする機会に恵まれ、その方達の考えをお聞きするたびに、皆さんがしっかりしたビジョンをお持ちになっていることをヒシヒシと感じるからです。


マルミーの頭の中にも、おぼろげなビジョンがあります。

しかしそれは不確実なものであり、ともすれば忘れてしまうかもしれません。


しっかりと形に残すことで自分自身でその計画をチャックする、それが事業計画を考えようと思った1つ目の理由です。


そしてもう1つの理由が第3者に見てもらうことで、客観的な批判や意見を収集し、計画を修正したいと思ったからです。


この手の話題は面白みに欠けますし、事業計画自体が未だ構想段階にあるのでシリーズ化せずに、「できたら発表します」という曖昧な表現にとどめておきます。


それでも「できたら見てあげるよーん!」という奇特なご仁がおりましたら、ぜひぜひご連絡ください。

現在、基本的な骨子を組み立てたところで思考がとん挫し、完成が非常に危ぶまれています。
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