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2009-07-01(Wed)

あなたの物件、高く買います!

数社の業者さんに物件売却をお願いしていますが、全く知らない業者さんから突然電話が掛かってきました。

こんにちは、マルミーです。
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投資用新築ワンルームマンションを区分所有している知り合いから相談されて、売却に向けて活動を続けています。

売却希望価格を決め複数の業者さんに仲介をお願いしましたが、「空室の方が売却価格が高い」と言われ「何故なんだろう?」と不思議な経験もしました。

今までの記事はこちらをご覧ください。



先日、その知り合いから電話がありました。



プルルル、ル~ン音符


にかー!「マルミーです!」

グルーミー「もしもし、マルミーちゃん?」


にかー!「はいはい、どうかしましたか?」

グルーミー「マルミーちゃん、新しい業者さんに仲介をお願いした?」


にかー!「へっ?」



信頼できる所に頼みたいという知り合いの意思を尊重し、いろいろな伝手(つて)を頼りに数社の業者さんに媒介をお願いしていましたが、まったく聞き覚えのない業者さんから突然電話があったそうです。



グルーミー「あなたが売りに出してる物件、高く買いますよ!って言ってるんだけど」



マルミーも物件の売却は経験がないので、「正しい取引の姿」が良く分かっていないのですが、普通こちらが媒介をお願いした業者さんを経由して、買い手側の仲介業者さんが接触してくるものだと思っていました。

こんな風に売主に連絡してくることが当たり前なのでしょうかねえ。


媒介をお願いしている業者さんがレインズに物件情報を登録したことは聞いていたので、それを見て連絡をしてきたと考えるのが妥当ですか…。

レインズを見たことがないので何とも判断のしようがありません。


このようにレインズに登録することでどの業者でも売主に接触することが可能となるならば、最初に媒介をお願いした業者さんが貧乏くじを引いているような気がします。

売主からすれば信頼できる業者さんに媒介をお願いすることで、買主と買主側の仲介業者に対してリスクヘッジをしている面もあります。

直接連絡をしてきた業者さんが信頼できる所なのか判断することは、素人にはほとんど不可能でしょう。


知り合いには、媒介をお願いしている業者さんに連絡を取ってみるように話しました。



グルーミー「分かった、電話してみるわ。」

にかー!「お役に立てなくて、ごめんなさい。」

グルーミー「いいのよ~、ありがとう、マルミーちゃん!」



物件の売却、知らないことがいろいろ出てきます!


できれば「マルミーちゃん」はやめてほしい…。
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2009-06-28(Sun)

区分売却、適正価格の不思議

不動産物件を「売る」って難しいですね。

ダメだったら転進というわけにもいかないですし…。

こんにちは、マルミーです。
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新築のワンルームマンションを区分所有している知り合いから相談されて、いろいろ活動していることを以前ブログに書きました。

詳しくは過去の記事をご参照ください。

事業計画書を作成し検討した結果、6年目から借入返済後の残高がマイナスとなってしまうことが分かり、売却に向けて動き出しました。


ヤル気のある営業さんに作成していただいた調査報告書と査定書をもとに、知り合い自身が売却希望価格を決め複数の業者さんに仲介をお願いしました。

その時不思議に思ったことの一つが、媒介をお願いしている業者さんから「空室の方が売却価格が高い」と言われたことです。

投資物件なのに空室の方が売却価格が高くなるんですか?

マルミーは物件売却の経験がないので、この辺の事情が全く分かりません。

区分のワンルームだからなのでしょうか?

アパートやマンションなど、1棟物の場合は「満室」ってある意味プレミアが付くように感じていますが、区分のワンルームならではの売却テクニックのようなものが存在するのでしょうか。

まだまだ分からないことが沢山あります。

もっと勉強しなければいけませんね!



書籍やインターネット、投資家の皆さんのブログなど不動産に係る情報も以前と比較すればずいぶん手に入れやすくなったと思います。

不動産を購入して不労所得を得るための題材は、書籍をはじめ無料レポートや購入を手助けする便利なツールなど、お金と時間を投資すればかなりのノウハウを手に入れることが可能ですが、売却という領域では情報が不足しているというのが正直な感想です。


兎にも角にも売却してスッキリしたいというのが知り合いの考えなので、今後も前向きに取り組みたいと思います。

「売る」って難しいですね!
2009-05-21(Thu)

物件を売却する楽しみとは、、、

知り合いに頼まれて区分所有の相談に乗っているのですが、どうやら売却することになりそうです。

こんにちは、マルミーです。
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知り合いから頼まれて投資用新築ワンルームマンションの調査を続けてきましたが、マルミー自身の今後の投資戦略(特に出口)に役立つと思い、事業計画書を作成したりと、結構本気モードで取り組んでいます。


過去の記事はこちら



事業計画書から見えてきたのは、残念ながらこの投資を損失なしで切り抜けるのは難しそうだということです。

知り合いが所有する投資用新築ワンルームマンションの特徴は、不動産所得の赤字分を損益通算して税金の還付を受けるという、事前に予想していた通りのビジネスモデルであり、家賃保証が外れた6年目から借入返済後の残高はマイナスとなってしまいます。


ちょっと厳しいですネ。

これは早めに売却して損失を確定したほうが傷口が浅く済みそうです。


では、いくらだったら売れるんでしょう?

そこで、大手の不動産取引サイトを利用して匿名で物件売却価格の査定を依頼しました。

また、知り合いの不動産屋さんの伝手(つて)で、物件があるエリアのヤル気のある営業さんを紹介していただき、売却価格や物件があるエリアの需給状況調査をお願いしました。



大手の不動産取引サイトでは登録後間もなく数社のエントリーがあり、そこそこ人気があるエリアなのかなー、と勝手に思ってます。

ヤル気のある営業さんからは、その後数日して簡単な調査報告書と査定書が送られてきました。

ヤル気のある営業さんの調査報告書によると、多少駅から離れているが人気の高い地域であること、設定家賃は近隣相場から見て妥当かやや高めである事、3駅利用可能であるが近隣にはワンルームマンションが多数あり、現在も増加傾向にあることなどが分かりました。


マンション、場所によっては増え続けているんですネ。

新築のプレミアムなんて、すぐ剥がれ落ちてしまうんでしょうか…。



さて売却価格ですが、査定価格は業者さんによってチョットばらついているので、平均値を目安にしました。


ビジネスの特徴はほぼ理解でき、売却時の価格の目安もできたので、税金面でのチェックを受けるため、マルミーが作成した事業計画書とその他諸々の資料をもち、お世話になっている税理士さんに個別面談をお願いしました。


ふう~。やっとここまで辿り着いた。

売却って大変だな~。

物件を買う楽しみって色々ありますが(妄想を含めて)、売る楽しみって感じられないな~。

つづく
2009-05-03(Sun)

やっぱり買えないワンルームマンション

ビジネスモデルは大体予想がついていたのですが、実際に事業計画書を作成してみると、如実に投資用新築ワンルームマンションの特徴が見えてきました。

こんにちは、マルミーです。
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知り合いから頼まれて投資用新築ワンルームマンションについて相談に乗っているのですが、マルミー自身の今後の投資戦略に役立つと思い、結構本気モードで取り組んでいます。

マルミーも何れどこかで出口は見つけなければならない訳ですから、こんな機会を与えてくれた知り合いには感謝しているのですが、残念ながらこの投資を損失なしで切り抜けるのは難しそうです。

事業計画の続きです。

収入から支出合計と減価償却費合計を引き、年度ごとの推移を確認してみると、初年度からずーっとマイナス(赤字)です。

このモデルは不動産所得の赤字分を損益通算して税金の還付を受けるという、事前に予想していた通りの結果になりました。

次にお財布の中には実際いくらのキャッシュが残るのでしょう。

税引き後利益と減価償却費を足し、そこから返済元金を引いて年度ごとの推移を見てみると…、見事に家賃保証が外れた6年目から返済後の残高がマイナスになります。

仮に当初5年間のプラス分に一切手を付けず、6年目以降のマイナスを補填するとしたら、どのくらいもつのか計算してみました。

15年目でプラス分が底をついてしまいます。

物件にもよりますが15年目といえば、そろそろある程度の修繕が必要な時期であり、追加の費用が必要となれば泣きっ面に蜂ですね。

買ってしまったからには後には引けないので、なんとか出口を探すしかないのですが、専門家のアドバイスも受けておきたいので税理士さんに面談をお願いしようと思います。

やっぱりマルミーは投資用新築ワンルームマンションは買わないと心に誓いました。

ものすごーく安く購入できるなら買っちゃいますけど。
2009-05-02(Sat)

新築ワンルームのビジネスモデル

投資用新築ワンルームマンションの事業計画書の作成に取り組んでいますが、作業が進むにつれて実態が明らかになってきました。

こんにちは、マルミーです。
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自らの経験のため、知り合いから相談された区分所有物件の事業計画書を作成しているのですが、投資用新築ワンルームマンションというビジネスモデルは「投資」とは言えない気がしてきました。

現在作成している事業計画書はそれほど厳密なものではなく、投資として儲かるものなのか?どのタイミングで利益を確定するのが最も効果的かが、おおよそ判断できるレベルでしか作成していません。

ですので、ブログを読んでいただいている皆さんからすれば低レベルの事業計画ですが、それでも結構苦労しています。

事業計画書を作成するにあたり、まず収入を確定しました。

購入後、最初の5年間は家賃保証が付いているので収入は一定ですが、6年目以降は近隣の同じような物件の家賃相場を参考に、家賃下落率を年3%とし空室率を15%としました。

次に経費としては、固定資産税/都市計画税や不動産取得税に加えて、管理費と修繕積立金、そして入退去等に伴う修繕費を家賃の5%としました。

それに支払利息分を加えて支出を合計します。

減価償却費は建物を旧定額、その他を旧定率とし減価償却費の合計を求めました。

収入から支出合計と減価償却費合計を引いた値を利益とし、年度ごとの推移を見てみると…。

このビジネスモデルの特徴がハッキリと表れていました。

つづく
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