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2009-05-11(Mon)

収益を生まないビジネスモデル

連邦(住宅供給公社)が推し進める賃貸事業支援策について調査を進めておりますが、その報告もいよいよ大詰めです。

こんにちは、マルミーです。
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住宅供給公社が行う支援策の一つ、特定優良賃貸住宅について建設費補助と家賃対策費補助の二つのメリットがあることが分かりました。

住宅供給公社に関する疑問の残る3点について調査続行です。

1.住宅供給公社の立ち位置と責任範囲

2.特定優良賃貸住宅等建設事業とは(調査済み)

3.住宅供給公社が得る手数料

4.支援事業のビジネス性とオーナーのメリット(オーナーのメリットに関しては特優賃で調査済み)


さて残る疑問点ですが、コアな情報も含まれることからネットなど一般の目に触れるところからは十分な情報が得られませんでした。

となれば…、当事者に会うしかない!

会ってきました、住宅供給公社の担当者様に。

以下、そのヒアリングから得られた内容を整理します。


1. 住宅供給公社の立ち位置と責任範囲について

住宅供給公社の立ち位置を一言で言うとコーディネート役です。

提携金融機関を紹介する、登録設計業者を紹介する、登録建設業者を紹介する、専属管理会社(身内)に管理させる、といったところです。

よって責任範囲は、設計品質と建設の進行状況をチェックするのみで調整役に徹しています。

つまり保障/保証/補償の必要性が発生した場合、その責任はあくまでオーナーと請負事業者間の問題で、住宅供給公社は第3者の立場で対応するということらしいです。


3.住宅供給公社が得る手数料

支援事業やその形態により差がありますが、概ね総事業費の3%~6%になるそうです。

提供されるサービスは上に書いた調整と事務手続き代行で、契約は支援業務等委託契約を締結することになるそうです。


4.支援事業のビジネス性

恵比寿のIさんからもコメントを頂きましたが、いかに特優賃といえども事業性が担保されるものではありません。

そのあたり、かなり突っ込んで聞いてみました。

期待していた提携金融機関での融資と金利の優遇については、5月1日から金利が上昇したとはいえビックリするような金利ではありませんでした。

努力すれば一般の投資でも引き出せる融資条件だと思います。


次に利回りですが…、なかなかガードが堅かったです。

なので、ここから先は「あくまで仮定」の話として聞き流してください。

対象事業 高齢者向け賃貸

総事業費 4億7700万円

利益(ネット) 680万円/年

利回り(ネット) 1.426%

あくまで仮定の話ですが、ため息も出ません。


もう1点、やはり恵比寿のIさんからコメントを頂いた「立派すぎる建物への想定家賃が市場と乖離しすぎている」ことに関してはマルミーも気になっており、仲介業者さんにもヒアリングを行いました。

住宅供給公社には仲介を専門に行う別会社がありますが、町場の仲介業者さんが客付けをする場合もあるようで、お話を伺った業者さんは良く状況をご存知でした。

皆さん口を揃えて仰っていたのは「想定家賃が市場相場とかけ離れている」「建物は立派だがあの家賃では入居者を集められない」といったところでした。

事業性については恵比寿のIさんのコメント、そのものズバリとなったわけです。



以上のことから、マルミーの所見をまとめると

・調整と事務手続き代行で総事業費の3%~6%というのは妥当性に欠けると思われる。

・設計品質と建設の進行状況のマネジメントは、設計業者さんにお願いすることも可能である。(業者さんによりレベルの差があると思いますが)

・金利のメリットはそれほど感じられない(実際、マルミーが受けている融資条件と殆ど変りませんでした。)

・対象事業により利回りはマチマチだが平均2%ではリスクに見合わないと思う。

・国や地方自治体の補助と優遇金利があっても、高額な総事業費が想定家賃を引き上げてしまい、賃貸事業を破壊している。

・収益を生まないビジネスモデル(というかビジネスとして成り立っていない)



以上をもちまして追跡レポートを終了いたします。

ちなみに、、、「あくまで仮定」の話はオーナーが土地を持っていた場合の数値である事を付け加えておきます。


(クドイヨウデスガ、アクマデカテイノハナシナノデ、スグニワスレテクダサイ)
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2009-05-10(Sun)

特定優良賃貸住宅

住宅供給公社について調査を進める中で浮かび上がってきた疑問の一つ、特定優良賃貸住宅についてさらに調査を進めてみました。

こんにちは、マルミーです。
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前回、住宅供給公社に関する疑問を整理しました。

1.住宅供給公社の立ち位置と責任範囲

2.優良賃貸住宅等建設事業とは

3.住宅供給公社が得る手数料

4.支援事業のビジネス性とオーナーのメリット


今回は疑問点の2番目である特定優良賃貸住宅について分かったことを書きたいと思います。


特定優良賃貸住宅とは、まちづくりに必要な事業に対し国や市町村等が補助などを行うことにより、整備を推進していく制度の一つで、国土交通省が主管となっています。

正式名称は、特定優良賃貸住宅等供給促進事業制度です。(なが~い)


この制度が適用されるのは2通りあるようです。

1.居住環境が良好な賃貸住宅を地方公共団体が建設及び管理を行う場合。(民間人には関係ありませんね、以後説明を省きます)

2.(その1)住宅供給公社等が建設及び管理を行う場合。
  (その2)民間の土地所有者等が建設し、地方公共団体、地方住宅供給公社等、農協、一定の民間法人等が管理を行う場合。

どうやらこの審査を受けるにあたり、住宅供給公社の支援を受けるメリットがありそうです。


特定優良賃貸住宅の審査に適合したときのメリットは2つあります。

1.建設費補助

2.家賃対策費補助

具体的にその内容を見てみると、建設費の補助では上記2.(その2)民間の土地所有者等が建設した場合は、共同施設等設備費の1/3を国が1/3を地方公共団体が補助するようです。

しかし、共同施設等設備費のみですから全体に占める割合はたかが知れていそうですね。

問題は上記2.(その1)住宅供給公社等が建設及び管理を行う場合で、工事費の1/6を国が1/6を地方公共団体が補助するため、実質工事費の4/6の負担で済むことになります。

これは大きいですね。


次に家賃対策費補助としては、市場家賃を基準として1/4を国が1/4を地方公共団体が補助し、入居者の負担は当初1/2で済むようです。

しかし、国と地方公共団体の家賃補助の割合は年々減少し、20年後にはゼロとなるようです。



国と地方公共団体の補助は大きいですが、長期の賃貸経営としてみた場合、他と比較してどの位有利な面があるのかは未知数ですね。

ぜひ経営されておられる方の話を伺ってみたいものです。


その他の疑問点は次回に続く。
2009-05-08(Fri)

住宅供給公社の実態に迫る

住宅供給公社について、その実態を調査していました。

一つはライバルとして、もう一つはパートナーとなり得るのか?を判断したかったからです。

こんにちは、マルミーです。
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GMアパートのすぐ近くに出現した連邦の白い木馬、その実態を調査する段階で浮かび上がってきた住宅供給公社の存在。

住宅供給公社とは如何なる組織なのか?


まず住宅供給公社の主な事業概要を整理してみましょう。

・オーナーが金融機関から建設資金を借り入れ、住宅供給公社が管理業務等を受託する事業である。

・住宅供給公社の主な支援として建設/リフォーム/進行管理/施工監理/家賃収納/建物の維持管理を行う。

・住宅供給公社提携金融機関による融資は、1年以上35年以内の長期での借り入れが可能である。

・住宅供給公社が設計審査や建設工事の発注を行う。


どのような賃貸住宅を提供しているかというと

・家族世帯向け住宅

・ペット同居型住宅

・単身/少人数向け住宅

・借上公営住宅

・高齢者対応住宅

以上が住宅供給公社の事業概要になります。


ざっくりと流れを整理してみると、

オーナーからの相談を受ける

住宅供給公社提携金融機関を紹介する

金融機関事前審査

優良賃貸住宅等建設事業審査会

金融機関借入申込み

指定設計業者紹介

設計審査

建築確認申請代行

指定建設業者紹介

工事請負契約締結

支援業務等委託契約締結

着工/施工管理

工事竣工/引き渡し

このような流れになります。



マルミーが感じた疑問は4点です。

1.住宅供給公社の立ち位置と責任範囲

2.優良賃貸住宅等建設事業とは

3.住宅供給公社が得る手数料

4.支援事業のビジネス性とオーナーのメリット

一つ一つ調査してみました。つづく
2009-04-11(Sat)

なかなか良い物件です

住宅供給公社が提供する物件とはどんなものなのでしょうか?

こんにちは、マルミーです。
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建設/リフォーム/設計審査/進行管理/建設工事の発注/施工監理/家賃収納/建物の維持管理までこなす住宅供給公社は、まるで凄腕のプロジェクトマネージャのようです。

プロジェクト計画の立案、必要なリソースの確保、設計業者や施工業者などの外部ベンダー管理、WBS (Work Breakdown Structure) の作成と進捗管理、優遇された金利で金融機関から長期の融資を引っ張るコストマネージメント、そして錦の御旗(にしきのみはた)をチラつかせるリスクコントロール。

連邦(住宅供給公社)の白い悪魔が繰り出す、秘儀「千手観音」といったところでしょうか。

未だ木馬(白いマンション)の詳細情報は掴めていませんが、実際にどんな物件を提供しているのか調べてみました。

サー!、連邦(住宅供給公社)に関する調査の報告 その6であります、サー!

2009年2月完成予定(過ぎてるけど!)
名称 ○○ペットハウス

【主要スペック】
○○駅 バス14分
建物/木造2階建 全19戸 全世帯メゾネットタイプ
間取・面積/ 2SLDK(64.50㎡)
契約期間/2年
賃料 72,000円~73,000円
礼金 0ヵ月  敷金 2ヶ月
共益費:3,000円/月
駐車場:3,000円/月
火災保険:20,000円/2年
賃貸保証費:賃料合計の50%
仲介手数料1ヵ月

【主要設備】
エントランスオートロック
地上デジタル放送対応
BSアンテナあり
追焚給湯
洗浄便座
システムキッチン
ペット足洗い場(共用)
ペットトイレ(共用)
ペット飛出し防止ゲート

コンセプトは完全なペット共生タイプの賃貸物件ですネ。

難点はちょっと駅から遠い事と、近隣の家賃相場からすると少々高めの家賃設定であることです。

それ以外はとっても良いです。

生活騒音を気にすることが少ないメゾネットタイプ、広めのLDKにシステムキッチン、たっぷりの収納にウォークインクローゼット、2階にバルコニー。

間取図は差し障りがあるといけないので載せませんが、奇をてらわないシンプルさをマルミーは気に入りました。

何となく嫌な予感が…。

木馬(白いマンション)もペット共生タイプの物件ではないのか?

そうなるとGMアパートと真っ向勝負です!

GMアパート、危うし。
2009-04-08(Wed)

住宅供給公社提携ローン

住宅供給公社提携ローン

底知れない広がりを見せる住宅供給公社に恐れ慄き(おののき)つつも、誘蛾灯に引き寄せられる虫のように木馬(白いマンション)を追い続ける。

こんにちは、マルミーです。
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建設/リフォーム/設計審査/進行管理/建設工事の発注/施工監理/家賃収納/建物の維持管理までこなす姿は、まさに連邦(住宅供給公社)の白い悪魔の如し。

おまけに金融機関まで手の内に入れている懐の広さには驚きを禁じえません。

錦の御旗(にしきのみはた)の臭いがプンプンします。

住宅供給公社提携ローンとは、どんなものなのか?

サー!、連邦(住宅供給公社)に関する調査の報告 その5であります、サー!

調べた範囲ではっきり分かったものに高齢者施設向け提携融資があります。

これは「埼玉りそな」銀行が取り扱っている住宅供給公社提携融資で、商品のコンセプトとしてはグループホームや老人保健施設といった高齢者向けの施設の建設資金を埼玉りそな銀行が融資するものです。

住宅供給公社提携ローンを利用する具体的なメリットとしては、金利面での優遇措置を受けられる点が最も大きいのではないでしょうか。

融資金利は埼玉りそな銀行が提供する一般のローンと比較して0.5%の優遇となっています。

これって、とっても魅力的です。

マルミーも優遇されたい!

加えて法人・個人を問わず融資金額は最大10億円で、融資期間も最長35年と長期のローンを組むことが可能です。

一般と比べてマイナス0.5%の金利で10億円を35年の長期ローンで融資を受けられれば…、
これはキャッシュフローが厚くなりそうです。

勿論、元金均等/元利均等返済や変動/固定金利の選択も可能です。

その他、優遇されている点として住宅供給公社が連帯債務者となるスキームは前回調べて分かった内容と同じです。

住宅供給公社提携ローンの融資スキームを詳しく見ると、金融機関は住宅供給公社を連帯債務者として施設建築主に融資を実行し、返済は物件の入居/家賃収納を管理する住宅供給公社が行うようです。

なんせ公社から返済を受ける金融機関にとっては取りっぱぐれが無い手堅い融資なんでしょうね。

連邦(住宅供給公社)の実態がかなりハッキリしてきました。

では、実際にどんな物件を扱っているのでしょう。
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